Die Wohnungsgenossenschaften in Bayern erleben eine angespannte Marktsituation. Eine Kombination aus hohen Baukosten, begrenzten Baulandressourcen und einer komplexen Förderlandschaft beeinträchtigt ihre Fähigkeit, bezahlbaren Wohnraum bereitzustellen. Diese Entwicklung stellt eine zunehmende Herausforderung auf dem bayerischen Wohnungsmarkt dar.
Die Anzahl der Neugründungen von Wohnungsgenossenschaften im Freistaat ist rückläufig. Während zwischen 2015 und 2021 noch 36 neue Genossenschaften entstanden, erfolgte seit 2021 lediglich die Gründung von acht weiteren. Hans Maier, Verbandsdirektor des Verbandes bayerischer Wohnungsunternehmen, führt dies auf die hohen Baukosten für Erstprojekte sowie auf die Knappheit geeigneter und bezahlbarer Baugrundstücke in den bayerischen Ballungsräumen zurück. Des Weiteren erschwert die aktuelle Förderkulisse den Start für junge Genossenschaften.
Herausforderungen bei der Finanzierung und Umsetzung
Knappe Fördermittel erzeugen Planungsunsicherheit, während neue Auszahlungsstaffelungen im geförderten Wohnungsbau teure Zwischenfinanzierungen erforderlich machen. Der Verband spricht sich daher für eine verstärkte staatliche Unterstützung für Start-up-Genossenschaften aus. Auch etablierte Genossenschaften reduzieren seit 2022 ihre Neubautätigkeit. Maier merkt an, dass zur Refinanzierung der aktuellen Baukosten Mieten von über 18 Euro pro Quadratmeter erforderlich wären – ein Niveau, das Genossenschaften ihren Mitgliedern nicht zumuten können und wollen.
Als Reaktion darauf fordert der Verband Maßnahmen zur Baukostensenkung, insbesondere die zügige gesetzliche Verankerung des Gebäudetyps E im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Die Umsetzung dieser Maßnahme sei überfällig, so Maier.
Die Rolle der genossenschaftlichen Wohnform
Die 348 bayerischen Wohnungsgenossenschaften spielen eine stabilisierende Rolle auf dem regionalen Immobilienmarkt. Ihre Mitglieder agieren als Miteigentümer und Wohnungsnutzer und verfügen über ein genossenschaftliches Dauernutzungsrecht, das faktisch ein lebenslanges Wohnrecht impliziert. Kündigungen wegen Eigenbedarfs oder ein Wohnungsverkauf sind in diesem Modell ausgeschlossen. Die durchschnittlichen Mietpreise liegen mit 6,75 Euro pro Quadratmeter deutlich unter dem Marktdurchschnitt, was die Genossenschaften zu einer der günstigsten und sichersten Wohnformen in Bayern macht.
Die gegenwärtigen Marktbedingungen, geprägt durch steigende Kosten und bürokratische Hürden, gefährden jedoch diese wichtige Funktion. Eine Anpassung der Rahmenbedingungen ist erforderlich, um die Zukunftsfähigkeit dieses Modells zu gewährleisten und weiterhin bezahlbaren Wohnraum im Freistaat zu sichern.
