Der Markt für sogenannte Defence Properties verzeichnet aktuell eine dynamische Entwicklung. Ursächlich hierfür sind die von der Bundesregierung und dem Bundestag initiierten Maßnahmen zur Stärkung der nationalen Unabhängigkeit und Verteidigungsbereitschaft. Dies impliziert eine substanzielle Aufstockung der Bundeswehr sowie eine erhöhte Beschaffung von militärischer Ausrüstung und Infrastruktur, was in der Konsequenz einen erheblichen Bedarf an spezifischen Immobilien generiert. Das Unternehmen Aengevelt Immobilien, als Partner im Deutschen Immobilien Partner (DIP) Netzwerk, beobachtet diesen Trend und konnte bereits entsprechende Vermittlungen tätigen.
Die finanziellen Rahmenbedingungen für diese Entwicklung sind maßgeblich durch die Entscheidung zur Einrichtung eines milliardenschweren Infrastruktur- und Sondervermögens sowie die Lockerung der Schuldengrenze geprägt. Hierdurch steigen die Verteidigungsausgaben von 71,0 Mrd. Euro im Jahr 2024 kontinuierlich auf prognostizierte 152,8 Mrd. Euro im Jahr 2029. Insbesondere die Ausgaben für militärische Beschaffungen erfahren eine überproportionale Steigerung von 20,4 Mrd. Euro im Jahr 2024 auf 47,9 Mrd. Euro bereits im Jahr 2026. Parallel dazu ist eine Erhöhung der Truppenstärke der Bundeswehr um 44 Prozent von etwa 181.000 auf 260.000 aktive Soldaten bis zum Jahr 2029 vorgesehen. Diese politischen und finanziellen Entscheidungen wirken sich unmittelbar auf die Immobilienmärkte aus.
Spezifische Anforderungen und Bedarfe
Die Bundeswehr selbst benötigt erweiterte Flächen und Immobilien für Kasernen, Stützpunkte, Übungsgelände und spezialisierte Einrichtungen wie Cyberabwehrzentren. Ein Beispiel hierfür ist die geplante Eröffnung von 24 neuen Musterungszentren in Deutschland bis zum 1. Juli 2027. Gemäß dem Infrastrukturbericht 2024 der Bundeswehr waren im selben Jahr circa 8.000 staatlich verantwortete Infrastrukturbaumaßnahmen mit einem Projektvolumen von rund 1,6 Mrd. Euro in Umsetzung. Für das Jahr 2025 sind 1,7 Mrd. Euro veranschlagt, wobei die Planungen eine jährliche Steigerung des Projekt- und Bauvolumens von 10 bis 20 Prozent vorsehen. Darüber hinaus umfasst das Pilotprojekt „Bundeswehr-Bauprogramm Unterkünfte“ bis 2031 den Bau von 76 Gebäuden mit über 7.150 Unterkünften in 31 Liegenschaften sowie zusätzlich 270 Kompaniegebäude mit ungefähr 40.000 Unterbringungsplätzen für Wehrdienstleistende.
Auch bei den Zulieferern des Verteidigungssektors, welche Fahrzeuge, Geräte, Waffensysteme, Ausrüstung und Munition produzieren, manifestiert sich ein erheblicher Bedarf an Gewerbe-, Logistik- und Büroimmobilien. Während Neubauprojekte für die Rüstungs- und Zuliefererindustrie im Jahr 2023 noch unter 10.000 Quadratmetern lagen, hat sich dieses Volumen im Jahr 2024 verzehnfacht. Hierzu zählt unter anderem eine rund 60.000 Quadratmeter große Lagerhalle in Walsrode für das Bekleidungsmanagement der Bundeswehr als derzeit größtes Einzelprojekt. Im ersten Quartal 2026 erfolgte ferner die Anmietung von rund 65.300 Quadratmetern in Wettringen (Münsterland) in diesem Nutzersegment. Marktanalysen, unter anderem von GARBE Industrial, Prognostizieren einen zusätzlichen Bedarf an Industrie- und Logistikflächen von 10 bis 20 Millionen Quadratmetern allein durch diesen Sektor. Basierend auf dem NATO-Ziel, 3,5 Prozent des BIP für militärische Kernkompetenzen bereitzustellen, wird ein zusätzlicher Flächenbedarf bis 2033 von rund 6 Millionen Quadratmetern in Deutschland beziehungsweise 37 Millionen Quadratmetern europaweit erwartet.
Ansprüche an Standorte und Gebäudestrukturen
Die Anforderungen an Defence Properties sind vielfältig und komplex. Musterungszentren erfordern beispielsweise großstädtische und gut erreichbare Lagen, während die Zentralen von Rüstungsunternehmen primär in klassischen Büroimmobilien in urbanen Zentren angesiedelt sind. Fertigungsbetriebe und Logistikzentren hingegen benötigen entweder abgeschiedene Standorte oder Lagen mit direkter Anbindung an die erforderliche Transportinfrastruktur, wie Bahnlinien, Autobahnen, Häfen oder Flughäfen.
- —Erhöhte Sicherheitsarchitektur mit Zugangskontrollen.
- —Redundante Daten- und Energieversorgung.
- —Spezielle Anforderungen an Schwerlastanbindung, Hallenhöhe, Fundamente und Bodenlasten für empfindliche oder gefährliche Güter.
- —Schutz vor Sabotage und Drohnenangriffen.
Diese besonderen Spezifikationen führen zu einem Anziehen der Preise für geeignete Grundstücke und Objekte, wobei Aengevelt in diesem Segment Aufschläge von bis zu 30 Prozent verzeichnet. Für Investoren ergeben sich hieraus jedoch auch attraktive Chancen. Wie Herr André Rebmann, Immobilienexperte von Aengevelt Magdeburg, ausführt, sind dies langfristige und stabile Mietverträge mit Akteuren aus dem wachsenden Defence Bereich, begünstigt durch die geopolitische Lage und das Sondervermögen. Zudem bietet sich die Möglichkeit zur Diversifikation von Portfolios. Aktuell bearbeitet Aengevelt konkrete Suchaufträge mit komplexen und divergierenden Anforderungsprofilen, die jedoch Herausforderungen hinsichtlich Sicherheits- und Geheimhaltungsanforderungen, Genehmigungsprozessen nach spezifischen (NATO-)Kriterien, eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit und Kompatibilität mit ESG-Kriterien bergen können.
Ein weiterer Aspekt ist das Segment der Dual-Use-Immobilien, das sich auf zwei Ebenen entwickelt. Das Bundesministerium der Verteidigung (BMVg) setzt auf die Ko-Nutzung bestehender Liegenschaften durch Bundeswehr und Dritte und hat die zivile Umwandlung von rund 200 Standorten im Oktober 2025 vorerst gestoppt. Auf Logistikebene werden neue Hallen zunehmend so konzipiert, dass sie im Krisenfall militärisch umgewidmet werden können, was zusätzliche Planungssicherheit für Investoren schafft. Neben dem Neubau kommt auch die Umnutzung von geeigneten Bestandsimmobilien in Betracht.
