Nach einer Analyse von DIP-Partner Aengevelt Immobilien ist nach dem signifikanten Einbruch der Fertigstellungszahlen im Jahr 2025 eine erste Belebung des Wohnungsneubaus für die Jahre 2026 und 2027 absehbar. Diese Einschätzung stützt sich auf die Entwicklung der Baugenehmigungen und eine differenzierte Bewertung des aktuellen Bauüberhangs.
Das Statistische Bundesamt weist für das Jahr 2025 einen Wert von 206.600 neu geschaffenen Wohneinheiten aus, was den niedrigsten Stand seit 2012 markiert. Dies entspricht dem zweiten aufeinanderfolgenden Jahr mit rückläufigen Fertigstellungszahlen. Der Rückgang umfasste dabei sämtliche Nutzungssegmente: Bei Ein- und Zweifamilienhäusern war ein Minus von 23,3 Prozent im Vergleich zum Vorjahr zu verzeichnen, während Wohnungen in Mehrfamilienhäusern einen Rückgang von 18,9 Prozent aufwiesen. Bei Wohnungen in Nichtwohngebäuden betrug der Rückgang 31,8 Prozent und bei Wohnheimen 15,9 Prozent.
Entwicklungen bei Baugenehmigungen und Bauüberhang
Konträr zu den rückläufigen Fertigstellungszahlen zeigen sich bei den Baugenehmigungen positive Tendenzen. Im Jahr 2025 stieg die Anzahl der genehmigten Wohneinheiten binnen Jahresfrist um 10,6 Prozent auf 238.100. Dies übertrifft die Zahl der fertiggestellten Wohnungen im gleichen Zeitraum. Die positive Entwicklung setzte sich im ersten Quartal 2026 fort, mit einem Anstieg der Baugenehmigungen um 14,6 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal. Bei einer Fortsetzung dieses Trends sind für das Gesamtjahr 2026 bis zu 270.000 Baugenehmigungen prognostizierbar.
Der Bauüberhang, definiert als die Summe der bereits genehmigten, jedoch noch nicht realisierten Wohnungen, belief sich zum Jahresende 2025 auf insgesamt 760.700 Einheiten. Davon befanden sich 307.200 Wohnungen bereits im Bau. Die Berechnungen von Aengevelt legen dar, dass circa 90 Prozent der genehmigten Wohnungen zur Fertigstellung gelangen, was eine im Vergleich zu den Vorjahren gesunkene Realisierungsquote darstellt. Parallel hierzu hat sich die Abwicklungsdauer von der Genehmigung bis zur Fertigstellung auf 27 Monate verlängert, gegenüber 20 Monaten im Jahr 2020. Ein Anstieg der Genehmigungszahlen wirkt sich demnach erst mit einer Verzögerung von zwei bis drei Jahren auf die tatsächliche Fertigstellungsleistung aus.
Prognose 2026 und darüber hinaus
Aufgrund des bestehenden Bauüberhangs und der erhöhten Genehmigungszahlen prognostiziert Aengevelt eine Steigerung der Baufertigstellungen im Jahr 2026 auf 250.000 bis 280.000 Wohneinheiten. Für die Jahre 2027 und 2028 wird mit einer weiteren Zunahme der Neubauleistungen gerechnet, welche die Marke von 300.000 Wohneinheiten potenziell überschreiten könnte.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien, kommentierte die aktuellen Daten. Er merkte an, dass die offiziellen Fertigstellungszahlen des Jahres 2025 die schwierige Marktsituation widerspiegeln. Gleichwohl lasse die Entwicklung bei den Baugenehmigungen auf eine Verbesserung in den kommenden Quartalen schließen. Er betonte jedoch, dass die rekordhohen Bauzeiten und die gesunkene Realisierungsquote der Projekte darauf hinweisen, dass die Rahmenbedingungen für den Wohnungsneubau weiterhin anspruchsvoll sind. Dies sei unter anderem auf ideologisch beeinflusste Rahmenbedingungen, die mangelnde Ausweisung von bedarfsgerechtem Bauland sowie kostentreibende regulatorische Auflagen zurückzuführen.
