| Bindung | Zinsen | Restschuld |
|---|---|---|
| 5 Jahre | 72.024 € | 356.024 € |
| 10 Jahre | 134.862 € | 302.862 € |
| 15 Jahre | 186.595 € | 238.595 € |
| 20 Jahre | 224.903 € | 160.903 € |
So funktioniert dieser Rechner
Wie lange soll ich meine Zinsen festschreiben? 5, 10, 15 oder 20 Jahre? Der Zinsbindungsrechner zeigt für jede Variante die Restschuld am Ende der Zinsbindung und die insgesamt gezahlten Zinsen — die Basis für eine fundierte Entscheidung.
Kurz oder lang binden?
Eine kurze Zinsbindung (5 Jahre) ist meist günstiger im Sollzins, lässt aber die Anschlussfinanzierung schneller im Risiko stehen. Wer in einer Niedrigzinsphase nur 5 Jahre bindet, kann nach Ablauf vor deutlich höheren Zinsen stehen — wie viele Eigentümer 2022/2023 schmerzhaft erfahren haben.
Eine lange Bindung (15–20 Jahre) gibt Planungssicherheit, kostet aber meist 0,2 bis 0,5 Prozentpunkte Aufschlag. Bei steigenden Zinsen ist das eine Versicherungsprämie, bei fallenden Zinsen eine Belastung. Allerdings: Nach 10 Jahren haben Sie nach § 489 BGB ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht mit sechsmonatiger Frist — ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Eine 15- oder 20-jährige Bindung ist deshalb faktisch eine 10-Jahres-Bindung mit Verlängerungsoption.
Faustregel: In Zeiten steigender oder hoher Zinsen lange binden, in Niedrigzinsphasen das gesetzliche Kündigungsrecht nutzen. Bei einer Restschuld von über 200.000 € ist eine lange Bindung fast immer ratsam.
Was der Vergleich zeigt
Die Vergleichstabelle nutzt vereinfachend einen einheitlichen Sollzins für alle Bindungen. Realistisch sind die Zinsen für längere Bindungen höher — den Aufschlag müssen Sie aus aktuellen Konditionen einbeziehen.
Achten Sie auf die Restschuld: Bei 1 % Tilgung und 10 Jahren Bindung bleibt typisch über 80 % des ursprünglichen Darlehens — die Anschlussfinanzierung dominiert die Gesamtkosten. Bei 3 % Tilgung und 20 Jahren Bindung ist häufig schon mehr als die Hälfte getilgt.
Eine Volltilgervariante eliminiert das Anschlussrisiko vollständig: Sie wählen Bindungsdauer und Tilgung so, dass am Ende der Zinsbindung die Restschuld bei null liegt. Ideal für sicherheitsorientierte Käufer.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Zinsbindung
- Zeitraum, für den der Sollzins vertraglich garantiert ist.
- Volltilgerdarlehen
- Darlehen, bei dem Zinsbindung und Volltilgung zusammenfallen — keine Anschlussfinanzierung nötig.
- Forward-Darlehen
- Anschlussfinanzierung, die schon Jahre vor Ablauf der aktuellen Bindung zu heutigen Konditionen abgeschlossen wird.
- § 489 BGB
- Gesetzliches Kündigungsrecht: Nach 10 Jahren kann jedes Darlehen mit 6-Monats-Frist ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden.
- Vorfälligkeitsentschädigung
- Entschädigung an die Bank für entgangene Zinsen bei vorzeitiger Auflösung des Darlehens.
- Zinsänderungsrisiko
- Risiko, dass nach Ablauf der Zinsbindung deutlich höhere Zinsen die Anschlussfinanzierung verteuern.