So funktioniert dieser Rechner
Der Budgetrechner beantwortet die wichtigste aller Käufer-Fragen: Wie viel Immobilie kann ich mir leisten? Statt sich von Kaufpreisen und Inserate-Bildern leiten zu lassen, sollten Sie immer von Ihrer eigenen finanziellen Situation aus rechnen — von Ihrem Haushaltsnetto, Ihrem Eigenkapital und der Rate, die langfristig tragbar ist.
So funktioniert der Rechner
Der Rechner geht in drei Schritten vor. Zuerst legt er aus Ihrem Haushaltsnetto und der gewählten Wohnkostenquote die maximale Monatsrate fest. Daraus leitet er — über Sollzins und Tilgung — den maximalen Darlehensbetrag ab. Schließlich addiert er Ihr Eigenkapital und zieht die Erwerbsnebenkosten ab. Heraus kommt der maximale Kaufpreis Ihrer Immobilie.
Die Wohnkostenquote ist der Anteil Ihres Nettoeinkommens, den Sie für Zins, Tilgung, Hausgeld und Nebenkosten ausgeben. Banken kalkulieren in der Regel mit 35 %, manchmal bis 40 %. Wir empfehlen, die Grenze nicht auszureizen — eine Reserve für Reparaturen, Urlaub und Lebensqualität bleibt sonst nicht.
Eigenkapital sollte mindestens die Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch, Maklercourtage) decken — in Bayern rund 8,57 %. Wer zusätzlich 10 bis 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital einbringt, erhält deutlich bessere Zinsen und ein niedrigeres Ausfallrisiko.
Worauf Sie achten sollten
Vergessen Sie nicht die laufenden Kosten neben Zins und Tilgung: Hausgeld bei Wohnungen, Grundsteuer, Versicherungen, Instandhaltungsrücklage und Energiekosten. Realistisch sind 3 bis 4 € pro Quadratmeter und Monat zusätzlich zur Kreditrate.
Berechnen Sie den Wert konservativ. Ein steigendes Zinsniveau verändert die Tragfähigkeit der Rate dramatisch. Eine Bonitätsprüfung der Bank ist letztlich entscheidend — der Rechner liefert eine Orientierung, kein Finanzierungszertifikat.
Bei FREITAG® Immobilien empfehlen wir vor jeder konkreten Kaufentscheidung ein Vorab-Finanzierungsgespräch mit einem unabhängigen Berater. Eine schriftliche Finanzierungsbestätigung verschafft Ihnen in München bei attraktiven Objekten den entscheidenden Vorteil im Bieterverfahren.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Haushaltsnetto
- Das gemeinsame monatliche Netto-Einkommen aller Kreditnehmer, abzüglich regelmäßiger Verpflichtungen.
- Wohnkostenquote
- Anteil des Nettoeinkommens, der für Wohnen aufgewendet wird. Bankempfehlung: maximal 35–40 %.
- Eigenkapital
- Vorhandenes Vermögen (Sparguthaben, Bausparvertrag, Wertpapiere, Eigenleistung), das nicht von der Bank kommt.
- Kaufnebenkosten
- Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren sowie ggf. Maklercourtage — in Bayern ca. 8,57 % des Kaufpreises.
- Bonität
- Kreditwürdigkeit aus Sicht der Bank, abgeleitet aus Einkommen, Beschäftigungsdauer, Schufa und Vermögen.
- Beleihungswert
- Vorsichtig geschätzter, langfristig nachhaltiger Wert der Immobilie aus Bankensicht. Liegt typisch 10 % unter Verkehrswert.
- Finanzierungsbestätigung
- Schreiben der Bank über das maximale Darlehen, das Käufer im Bieterverfahren vorlegen können.