So funktioniert dieser Rechner
Der Darlehensrechner ist das Standard-Werkzeug für jede Immobilienfinanzierung. Er beantwortet die zentrale Frage: Was kostet mich ein Immobilienkredit pro Monat — und wie viel Schulden bleiben am Ende der Zinsbindung übrig? Bei FREITAG® Immobilien begegnen uns diese Fragen täglich, denn ohne tragfähige Finanzierung lässt sich auch die schönste Wohnung in München-Bogenhausen oder das Haus am Starnberger See nicht erwerben.
So funktioniert der Rechner
Der Rechner basiert auf der klassischen Annuitäten-Formel. Annuität bedeutet: Sie zahlen jeden Monat einen exakt gleich hohen Betrag an die Bank — die sogenannte Monatsrate. Diese Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen: dem Zinsanteil, den die Bank für die Überlassung des Geldes verlangt, und dem Tilgungsanteil, mit dem Sie das geliehene Kapital tatsächlich zurückzahlen. Während die Rate konstant bleibt, verschiebt sich das Verhältnis im Lauf der Zeit zugunsten der Tilgung: Je niedriger die Restschuld, desto weniger Zinsen fallen an, und desto mehr von Ihrer Rate fließt in die Rückzahlung.
Sie geben vier Werte vor: den Darlehensbetrag (also die tatsächlich von der Bank geliehene Summe nach Abzug Ihres Eigenkapitals), den Sollzins p.a. in Prozent, die Anfangstilgung in Prozent und die Dauer der Zinsbindung in Jahren. Der Rechner ermittelt daraus die monatliche Annuität, die Summe der innerhalb der Zinsbindung gezahlten Zinsen und die verbleibende Restschuld zum Zinsbindungsende.
Beispiel: Bei 400.000 € Darlehen, 3,8 % Sollzins und 2 % Anfangstilgung beträgt die Monatsrate rund 1.933 €. Nach zehn Jahren Zinsbindung haben Sie etwa 142.000 € Zinsen gezahlt, die Restschuld liegt bei ca. 318.000 €. Diese Restschuld muss anschließend über eine Anschlussfinanzierung abgelöst werden.
Worauf Sie in der Praxis achten sollten
Eine zu niedrige Anfangstilgung verlängert die Gesamtlaufzeit erheblich. Bei aktuellen Zinsen empfehlen wir eine Anfangstilgung von mindestens 2 %, besser 3 %. Bei 1 % Tilgung benötigen Sie mehr als 50 Jahre, um das Darlehen vollständig zurückzuzahlen — ein Risiko, das vor allem ältere Kreditnehmer im Blick behalten müssen.
Achten Sie auch auf die Differenz zwischen Sollzins und Effektivzins. Der Effektivzins berücksichtigt zusätzlich Bearbeitungsgebühren, die Häufigkeit der Verrechnung und ähnliche Nebenkosten — er ist die ehrlichere Vergleichsgröße zwischen Banken.
In München und Umgebung beobachten wir derzeit Zinsen zwischen ca. 3,4 % und 4,2 % je nach Bonität, Beleihungsauslauf und Zinsbindung. Für Premiumobjekte mit hoher Eigenkapitalquote sind günstigere Konditionen erreichbar.
Glossar — die wichtigsten Fachbegriffe
- Annuität
- Konstante monatliche Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Bleibt während der gesamten Zinsbindung gleich.
- Sollzins
- Der reine Zinssatz auf das Darlehen — ohne Bearbeitungsgebühren oder sonstige Kosten.
- Effektivzins
- Der Sollzins plus alle Nebenkosten der Finanzierung. Maßgeblicher Wert für den Bankenvergleich.
- Tilgung
- Der Teil der Rate, mit dem Sie das tatsächlich geliehene Kapital zurückzahlen.
- Anfangstilgung
- Der Tilgungssatz im ersten Jahr in Prozent des Darlehens. Steigt im Lauf der Zeit automatisch.
- Zinsbindung
- Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins garantiert ist — typisch 5, 10, 15 oder 20 Jahre.
- Restschuld
- Verbleibender Darlehensbetrag am Ende der Zinsbindung. Wird über eine Anschlussfinanzierung abgelöst.
- Beleihungsauslauf
- Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Je niedriger, desto besser die Konditionen.