Wie lange dauert die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung 2015 ein zentrales Instrument, um überhöhte Mieten bei Neuvermietungen zu begrenzen. Viele Mieterinnen und Mieter fragen sich daher: Wie lange dauert die Mietpreisbremse eigentlich noch? Und gilt sie überhaupt in meiner Stadt? Dieser Ratgeber erklärt, bis wann die Regelung bundesweit läuft, wie sie in den Bundesländern konkret umgesetzt wird und welche Auswirkungen das für Neuvermietungen und Mieterhöhungen hat.

Was die Mietpreisbremse genau ist

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die in bestimmten Gebieten die Höhe der Miete bei der Wiedervermietung einer Wohnung begrenzt. Sie greift vor allem, wenn eine Wohnung neu an einen anderen Mieter vergeben wird – also bei Neuvermietung oder nach einem Auszug. Ziel ist es, zu verhindern, dass Vermieterinnen und Vermieter die Miete stark nach oben treiben, nur weil der Markt angespannt ist.

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die neue Miete in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietenspiegel oder aus anderen ortsüblichen Vergleichsmieten. Überschreitet die vereinbarte Miete diese Grenze, kann der Mieter die zu hohe Miete zurückfordern und die Miete auf das zulässige Niveau herabsetzen lassen.

Wichtige Begriffe im Überblick:

• —Mietpreisbremse: Gesetzliche Begrenzung der Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• —Ortsübliche Vergleichsmiete: Miete, die für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung üblich ist, meist aus dem Mietenspiegel.
• —Neuvermietung: Vertrag mit einem neuen Mieter nach Auszug des Vormieters.
• —Angepannter Wohnungsmarkt: Situation, in der Wohnungen knapp und Mieten besonders hoch sind.
• —Mietenspiegel: Offizielle Übersicht über ortsübliche Mieten in einer Stadt oder Region.

Bis wann die Mietpreisbremse bundesweit gilt

Die Mietpreisbremse wurde ursprünglich 2015 eingeführt und war zunächst bis Ende 2020 befristet. Danach wurde sie mehrfach verlängert. Aktuell ist die gesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 befristet. Das bedeutet, dass die Bundesregelung grundsätzlich bis Ende 2029 weiterhin gilt und die Länder in dieser Zeit Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt ausweisen können.

Die Verlängerung bis 2029 wurde im Rahmen eines Gesetzes beschlossen, das den Bundestag und den Bundesrat passiert hat. Damit bleibt die Mietpreisbremse als Instrument zur Begrenzung von Wiedervermietungsmieten in Ballungsräumen erhalten. Ohne diese Verlängerung wäre die Regelung zum Jahresende 2025 ausgelaufen und hätte ab 2026 keine praktische Wirkung mehr gehabt.

Wichtige Punkte zur Laufzeit:

• —Die gesetzliche Grundlage der Mietpreisbremse läuft bis zum 31. Dezember 2029.
• —Die Regelung kann in dieser Zeit von den Ländern genutzt werden, muss aber nicht.
• —Ohne Verlängerung wäre die Mietpreisbremse Ende 2025 weggefallen.
• —Die Länder können die Mietpreisbremse in ihren Gebieten jeweils für bis zu fünf Jahre festlegen und bei Bedarf verlängern.

Wie die Länder die Mietpreisbremse anwenden

Die Mietpreisbremse ist ein bundesweites Gesetz, aber ihre Anwendung liegt in der Hand der Bundesländer. Jede Landesregierung entscheidet selbst, ob und in welchen Städten oder Gemeinden sie eine Mietpreisbegrenzungsverordnung erlässt. Diese Verordnungen gelten jeweils für eine bestimmte Dauer, in der Regel bis zu fünf Jahre, und können danach erneuert werden.

In vielen Bundesländern gelten die Verordnungen bereits bis Ende 2029 oder für einen kürzeren Zeitraum innerhalb dieser Frist. So wird in einigen Ländern die Mietpreisbremse für einzelne Großstädte oder Regionen festgelegt, während sie in ländlichen Gebieten nicht greift. Die genaue Liste der betroffenen Städte und Gemeinden ist in den jeweiligen Landesverordnungen festgehalten.

Typische Merkmale der landesweiten Anwendung:

• —Die Länder bestimmen selbst, welche Gebiete als angespannt gelten.
• —Verordnungen gelten in der Regel für bis zu fünf Jahre.
• —Einzelne Bundesländer haben die Mietpreisbremse für das gesamte Land ausgeweitet.
• —Andere Länder beschränken sie auf bestimmte Städte und Gemeinden.
• —Die Verordnungen können vor Ablauf verlängert oder angepasst werden.

Wo die Mietpreisbremse konkret greift

Die Mietpreisbremse gilt nicht automatisch überall, sondern nur in Gebieten, die von der jeweiligen Landesregierung als angespannt ausgewiesen wurden. Typischerweise sind das Großstädte, Ballungsräume und beliebte Wohnlagen, in denen Wohnungen knapp und Mieten besonders hoch sind. In vielen Fällen umfasst die Verordnung die gesamte Stadt oder einzelne Stadtteile.

In einigen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse für das gesamte Land, in anderen nur für bestimmte Städte. Beispielsweise können in einem Bundesland die Verordnungen für mehrere Großstädte gelten, während kleinere Gemeinden davon ausgenommen sind. Die genaue Abgrenzung ist in den jeweiligen Mietpreisbegrenzungsverordnungen nachzulesen.

Wichtige Hinweise für Mieterinnen und Mieter:

• —Die Mietpreisbremse greift nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• —Die betroffenen Städte und Gemeinden werden von den Ländern festgelegt.
• —In ländlichen Gebieten gilt die Mietpreisbremse oft nicht.
• —Die Verordnungen sind öffentlich einsehbar und können online abgerufen werden.
• —Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung, nicht bei laufenden Mietverhältnissen.

Wie hoch die Miete bei Neuvermietung sein darf

In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die neue Miete bei Neuvermietung in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Diese Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietenspiegel oder aus anderen ortsüblichen Vergleichsmieten. Überschreitet die vereinbarte Miete diese Grenze, kann der Mieter die zu hohe Miete zurückfordern und die Miete auf das zulässige Niveau herabsetzen lassen.

Ein Beispiel: Angenommen, der Mietenspiegel für eine 70-Quadratmeter-Wohnung in einer bestimmten Stadt liegt bei 12 Euro pro Quadratmeter. Die ortsübliche Vergleichsmiete beträgt dann 840 Euro pro Monat. Mit der Mietpreisbremse darf die neue Miete höchstens 924 Euro betragen (10 Prozent mehr). Vereinbart der Vermieter 1.000 Euro, kann der Mieter die Miete auf 924 Euro herabsetzen lassen.

Wichtige Punkte zur Mietenhöhe:

• —Die Miete darf in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• —Die Vergleichsmiete ergibt sich aus dem Mietenspiegel oder anderen ortsüblichen Vergleichsmieten.
• —Überschreitungen können vom Mieter zurückgefordert werden.
• —Die Mietpreisbremse gilt nur bei Neuvermietung, nicht bei laufenden Mietverhältnissen.
• —Die Regelung kann je nach Bundesland leicht variieren.

Ausnahmen und Besonderheiten der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse kennt einige Ausnahmen, bei denen die Begrenzung nicht greift. Dazu gehören beispielsweise Neubauten, die nach bestimmten Kriterien als solche gelten, sowie Wohnungen, die nach umfangreichen Modernisierungen neu vermietet werden. In diesen Fällen kann die Miete höher sein, als es die Mietpreisbremse vorsehen würde.

Zudem gibt es in einigen Bundesländern zusätzliche Regelungen, die die Mietpreisbremse ergänzen oder abschwächen. So können in bestimmten Gebieten abgesenkte Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis gelten, die die Miete innerhalb von drei Jahren auf maximal 15 Prozent begrenzen. Diese Regelungen sind unabhängig von der Mietpreisbremse, aber sie wirken in dieselbe Richtung.

Wichtige Ausnahmen und Besonderheiten:

• —Neubauten können von der Mietpreisbremse ausgenommen sein.
• —Wohnungen nach umfangreichen Modernisierungen können höhere Mieten zulassen.
• —Einige Bundesländer haben abgesenkte Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen.
• —Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen, sondern nur für bestimmte Fälle.
• —Die genauen Ausnahmen sind in den jeweiligen Landesverordnungen festgelegt.

Wie Mieter die Mietpreisbremse nutzen können

Mieterinnen und Mieter können die Mietpreisbremse nutzen, indem sie die ortsübliche Vergleichsmiete prüfen und mit der vereinbarten Miete vergleichen. Liegt die vereinbarte Miete über der zulässigen Grenze, kann der Mieter die zu hohe Miete zurückfordern und die Miete auf das zulässige Niveau herabsetzen lassen. Dies geschieht in der Regel durch eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter.

Wichtig ist, dass die Fristen eingehalten werden. Überschreitungen der Mietpreisbremse können innerhalb einer bestimmten Verjährungsfrist zurückgefordert werden. In der Regel beträgt diese Frist drei Jahre. Mieter sollten daher die Miete bei Neuvermietung genau prüfen und bei Bedarf rechtzeitig handeln.

Praktische Schritte für Mieter:

• —Die ortsübliche Vergleichsmiete prüfen, z.B. über den Mietenspiegel.
• —Die vereinbarte Miete mit der zulässigen Grenze vergleichen.
• —Bei Überschreitung eine schriftliche Mitteilung an den Vermieter senden.
• —Die Fristen für Rückforderungen beachten.
• —Bei Unsicherheiten einen Mieterverein oder eine Rechtsberatung konsultieren.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um überhöhte Mieten bei Neuvermietungen in angespannten Märkten zu begrenzen. Sie gilt bundesweit bis zum 31. Dezember 2029 und kann in dieser Zeit von den Ländern genutzt werden, um Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. In diesen Gebieten darf die neue Miete bei Neuvermietung in der Regel höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Mieterinnen und Mieter sollten die Miete bei Neuvermietung genau prüfen und bei Überschreitungen rechtzeitig handeln, um ihre Rechte wahrzunehmen.