Wie lange dauert das Hausgeld?

Wer eine Eigentumswohnung erwirbt oder als Vermieter Eigentümer wird, trifft früher oder später auf das Thema Hausgeld. Häufig stellt sich dann die Frage: Wie lange dauert das Hausgeld eigentlich? Gemeint ist damit nicht die Dauer eines einzelnen Zahlungsvorgangs, sondern vielmehr, über welchen Zeitraum das Hausgeld regelmäßig anfällt, wie lange eine Zahlungspflicht besteht und welche Faktoren die Dauer und Höhe der Zahlungen beeinflussen. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie das Hausgeld zeitlich strukturiert ist, welche Rolle Wirtschaftsplan, Zahlungsweise und Eigentumsdauer spielen und wie Eigentümer und Käufer die Dauer des Hausgelds besser einschätzen können.

Was Hausgeld überhaupt ist

Hausgeld ist die monatliche Vorauszahlung, die Wohnungseigentümer an die Eigentümergemeinschaft leisten, um die laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums zu finanzieren. Dazu gehören Betriebskosten wie Heizung, Wasser, Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege, Versicherungen sowie Verwaltungskosten und die Instandhaltungsrücklage. Das Hausgeld wird in der Regel monatlich im Voraus gezahlt und dient als Grundlage für die jährliche Hausgeldabrechnung.

Der Begriff "Hausgeld" wird im Alltag oft synonym mit "Wohngeld" verwendet, rechtlich korrekt ist aber die Bezeichnung Hausgeld im Rahmen der Wohnungseigentumsgemeinschaft. Die Höhe richtet sich nach der Wohnfläche, den Miteigentumsanteilen, dem Zustand und der Ausstattung des Gebäudes. Typische Durchschnittswerte liegen je nach Region und Objekt zwischen etwa 3 und 4,50 Euro pro Quadratmeter und Monat, können aber je nach Aufzug, Schwimmbad, Energieeffizienz oder Sanierungsbedarf deutlich darüber oder darunter liegen.

• —Hausgeld = monatliche Vorauszahlung für Gemeinschaftskosten
• —Enthält Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage
• —Wird in der Regel pro Quadratmeter oder nach Miteigentumsanteilen berechnet
• —Dient als Grundlage für die jährliche Hausgeldabrechnung

Wie lange das Hausgeld regelmäßig anfällt

Das Hausgeld fällt in der Regel so lange an, wie jemand Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft ist. Solange die Wohnung im Grundbuch auf den Namen des Eigentümers eingetragen ist, besteht die Pflicht, das Hausgeld zu zahlen. Das bedeutet: Beim Kauf beginnt die Zahlungspflicht mit der Eigentumsumschreibung, beim Verkauf endet sie mit der Übertragung des Eigentums auf den neuen Eigentümer. Zwischen diesen beiden Zeitpunkten wird das Hausgeld in der Regel monatlich fällig.

Die konkrete Fälligkeit ist in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung festgelegt. Häufig wird der dritte Werktag eines jeden Monats als Zahlungstermin gewählt, ähnlich wie bei Nebenkosten in Mietverträgen. Es ist aber auch möglich, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, das Hausgeld vierteljährlich oder halbjährlich zu erheben. Entscheidend ist, dass die Zahlungsweise im Wirtschaftsplan und in den Hausordnungsregeln klar geregelt ist.

• —Hausgeld läuft so lange, wie man Eigentümer ist
• —Beginn mit Eigentumsumschreibung, Ende mit Verkauf
• —In der Regel monatliche Fälligkeit, häufig am dritten Werktag
• —Auch vierteljährliche oder halbjährliche Zahlung möglich

Die Rolle des Wirtschaftsplans und der Abrechnung

Der Wirtschaftsplan ist das zentrale Instrument, das festlegt, wie hoch das Hausgeld für ein bestimmtes Wirtschaftsjahr ist und wofür es verwendet wird. Er wird jährlich von der Eigentümergemeinschaft beschlossen und enthält die geschätzten Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr. Auf Basis dieses Plans wird das monatliche Hausgeld kalkuliert. Am Ende des Wirtschaftsjahres erfolgt die Hausgeldabrechnung, in der die tatsächlichen Kosten mit den eingezahlten Beträgen verglichen werden.

Wenn das Hausgeld zu niedrig angesetzt war, ergibt sich eine Nachzahlung, die in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums fällig wird. War das Hausgeld zu hoch kalkuliert, erhalten die Eigentümer eine Rückerstattung oder einen Guthabenstand, der auf das nächste Jahr übertragen wird. Diese Abrechnungsrunden wiederholen sich jedes Jahr, solange die Eigentümergemeinschaft besteht. Damit ist klar: Das Hausgeld dauert nicht nur monatlich, sondern auch jährlich in Form von Planung, Zahlung und Abrechnung.

• —Wirtschaftsplan legt Höhe und Zweck des Hausgelds fest
• —Jährliche Hausgeldabrechnung prüft Ist- und Soll-Kosten
• —Nachzahlungen oder Rückerstattungen sind üblich
• —Prozess wiederholt sich jährlich während der Eigentumsdauer

Wie lange eine einzelne Hausgeldzahlung "gültig" ist

Eine einzelne Hausgeldzahlung ist in der Regel für einen Monat gültig, wenn monatlich gezahlt wird. Sie deckt die geschätzten Kosten für diesen Monat ab und wird in die Gesamtrechnung des Wirtschaftsjahres eingerechnet. Wird das Hausgeld vierteljährlich gezahlt, gilt eine Zahlung für drei Monate. Die Dauer der Gültigkeit einer Zahlung hängt also von der vereinbarten Zahlungsweise ab, nicht von der Höhe des Betrags.

Praktisch bedeutet das: Zahlt ein Eigentümer im Januar sein Hausgeld, ist dieser Betrag für den Januar abgerechnet. Zahlt er im Februar, gilt er für den Februar usw. Fehlt eine Zahlung, entsteht eine Rückstandsschuld, die bis zur Begleichung weiterhin besteht. Auch wenn das Hausgeld später durch die Abrechnung angepasst wird, bleibt die ursprüngliche Zahlung für den jeweiligen Monat gültig.

• —Monatliche Zahlung = Gültigkeit für einen Monat
• —Viertejährl. Zahlung = Gültigkeit für drei Monate
• —Fehlende Zahlung führt zu Rückstandsschuld
• —Anpassung durch Abrechnung ändert Gültigkeit nicht

Wie lange das Hausgeld nach einem Verkauf noch läuft

Nach einem Verkauf endet die Hausgeldpflicht für den Verkäufer mit der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt die Zahlungspflicht bestehen, auch wenn die Wohnung bereits an den Käufer übergeben wurde. Der Käufer übernimmt die Hausgeldpflicht ab dem Tag, an dem er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. In der Praxis wird oft eine Umlage der Hausgeldzahlungen zwischen Verkäufer und Käufer im Kaufvertrag geregelt, damit keine Lücken entstehen.

Beispiel: Ein Verkäufer verkauft seine Wohnung am 15. März, die Eigentumsumschreibung erfolgt am 31. März. Für die Monate Januar bis März zahlt der Verkäufer das Hausgeld, ab April zahlt der Käufer. In der Hausgeldabrechnung wird der Verkäufer nur für die Zeit als Eigentümer berücksichtigt, der Käufer für die Zeit ab Eigentumsumschreibung. So ist klar, wie lange das Hausgeld für jede Partei läuft.

• —Hausgeldpflicht endet mit Eigentumsumschreibung
• —Käufer übernimmt ab Eintragung im Grundbuch
• —Umlage im Kaufvertrag vermeidet Lücken
• —Abrechnung erfolgt zeitanteilig nach Eigentumsdauer

Wie lange das Hausgeld bei Vermietung auf Mieter umgelegt werden kann

Eigentümer, die ihre Wohnung vermieten, können einen Teil des Hausgelds auf die Mieter umlegen, soweit es sich um umlagefähige Betriebskosten handelt. Dazu gehören typischerweise Heizung, Wasser, Abwasser, Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege und andere Betriebskosten, die in der Betriebskostenverordnung aufgeführt sind. Die Umlagefähigkeit muss im Mietvertrag geregelt sein, sonst darf der Vermieter diese Kosten nicht auf den Mieter übertragen.

Die Dauer der Umlage richtet sich nach der Mietdauer. Solange der Mieter die Wohnung nutzt, kann der Vermieter die umlagefähigen Kosten über die Nebenkostenabrechnung weiterreichen. Verlässt der Mieter die Wohnung, endet die Umlagepflicht für diesen Mieter. Für den Eigentümer bleibt aber die volle Hausgeldpflicht bestehen, auch wenn die Wohnung leer steht. In diesem Fall trägt der Eigentümer alle Kosten selbst.

• —Umlage auf Mieter nur bei umlagefähigen Kosten
• —Mietvertrag muss Umlage regeln
• —Dauer der Umlage = Mietdauer
• —Leerstand: Eigentümer trägt volles Hausgeld

Wie lange das Hausgeld bei Sanierungen und Sonderumlagen anhält

Bei größeren Sanierungen oder Investitionen kann die Eigentümergemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Eine Sonderumlage ist eine einmalige oder zeitlich begrenzte zusätzliche Zahlung, die über das reguläre Hausgeld hinausgeht. Sie dient dazu, größere Instandhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen zu finanzieren, die nicht aus der Instandhaltungsrücklage gedeckt werden können.

Die Dauer einer Sonderumlage richtet sich nach dem Beschluss der Eigentümerversammlung. Sie kann als einmalige Zahlung oder in mehreren Raten fällig sein. Beispiel: Eine Fassadensanierung kostet 100.000 Euro, die Eigentümergemeinschaft beschließt eine Sonderumlage von 5.000 Euro pro Wohnung, zahlbar in 10 Monatsraten à 500 Euro. In diesem Fall läuft die Sonderumlage zusätzlich zum regulären Hausgeld für 10 Monate. Danach endet sie, während das normale Hausgeld weiterhin besteht.

• —Sonderumlage für größere Sanierungen
• —Kann einmalig oder in Raten fällig sein
• —Dauer nach Beschluss der Eigentümerversammlung
• —Endet nach Zahlung, reguläres Hausgeld bleibt bestehen

Wie lange das Hausgeld in der Praxis typischerweise anfällt

In der Praxis dauert das Hausgeld so lange an, wie die Eigentümergemeinschaft existiert und jemand Eigentümer einer Wohnung ist. Das kann Jahrzehnte dauern, insbesondere bei Bestandsimmobilien. Bei Neubauten beginnt die Hausgeldzahlung mit der Fertigstellung und der Eintragung der Eigentümer, bei Bestandsimmobilien mit dem Erwerb der Wohnung. Die Dauer der Zahlung hängt also von der individuellen Eigentumsdauer ab.

Beispiel: Ein Käufer erwirbt eine 80-Quadratmeter-Wohnung mit einem Hausgeld von 3,50 Euro pro Quadratmeter und Monat. Das ergibt 280 Euro monatlich. Wenn der Käufer die Wohnung 20 Jahre behält, zahlt er insgesamt 67.200 Euro Hausgeld (280 Euro × 12 Monate × 20 Jahre). Diese Zahlung läuft also 20 Jahre lang, solange er Eigentümer bleibt. Nach dem Verkauf übernimmt der neue Eigentümer die Zahlungspflicht.

• —Dauer = Eigentumsdauer
• —Kann Jahrzehnte dauern
• —Neubau: ab Fertigstellung und Eintragung
• —Bestand: ab Erwerb der Wohnung

Fazit

Das Hausgeld dauert so lange an, wie jemand Eigentümer einer Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft ist. Es fällt in der Regel monatlich an, wird jährlich über den Wirtschaftsplan und die Hausgeldabrechnung gesteuert und kann durch Sonderumlagen oder Sanierungen zeitlich begrenzt erhöht werden. Für Vermieter läuft die Umlage auf Mieter parallel zur Mietdauer, für Eigentümer endet die Pflicht mit dem Verkauf und der Eigentumsumschreibung. Wer die Dauer des Hausgelds versteht, kann seine finanzielle Belastung besser planen und bei Kauf oder Verkauf fair mit Verkäufer und Käufer abrechnen.