Wie läuft der Immobilienkauf in München konkret ab?

Der Immobilienkauf in München ist ein klar strukturierter, rechtlich streng geregelter Prozess, der von der ersten Finanzierungsplanung bis zur Schlüsselübergabe mehrere Monate dauern kann. Aufgrund der hohen Nachfrage und der teuren Preise ist eine sorgfältige Vorbereitung besonders wichtig. Dieser Ratgeber erklärt, welche Schritte typischerweise durchlaufen werden, welche Fachbegriffe wie Auflassungsvormerkung oder Grunderwerbsteuer bedeuten und worauf Käuferinnen und Käufer in der bayerischen Hauptstadt konkret achten sollten.

1. Finanzierung und Budget klären

Bevor überhaupt nach einer Immobilie gesucht wird, sollte die Finanzierung stehen. In München ist es üblich, dass Käuferinnen und Käufer zunächst ihre Eigenkapitalsituation prüfen und mit einer Bank oder einem Finanzierungsberater eine konkrete Finanzierungszusage einholen. Dazu gehören die Berechnung der monatlichen Belastbarkeit, die Prüfung der Kreditwürdigkeit sowie die Klärung, ob staatliche Förderprogramme in Betracht kommen. Erst wenn klar ist, wie viel Kredit gewährt wird und welche Eigenmittel zur Verfügung stehen, lässt sich ein realistisches Budget festlegen.

Ein Beispiel: Angenommen, eine Immobilie kostet 700.000 Euro. Mit 20 Prozent Eigenkapital wären das 140.000 Euro, der Rest von 560.000 Euro müsste über ein Darlehen finanziert werden. Hinzu kommen Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, die in der Regel 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises betragen können. In diesem Beispiel wären das etwa 70.000 bis 105.000 Euro zusätzlich. Diese Gesamtkosten müssen in die Budgetplanung einfließen.

• —Eigenkapitalanteil von mindestens 15–20 Prozent des Kaufpreises einplanen.
• —Monatliche Raten so kalkulieren, dass sie langfristig tragbar sind.
• —Nebenkosten wie Notar, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision frühzeitig berücksichtigen.
• —Finanzierungszusage der Bank vor dem Kaufvertrag einholen.
• —Staatliche Förderprogramme prüfen, z.B. Wohn-Riester oder regionale Förderungen.

2. Immobiliensuche und Besichtigung

In München ist die Suche nach einer passenden Immobilie oft ein intensiver Prozess, da attraktive Objekte schnell mehrere Interessenten haben. Viele Käuferinnen und Käufer nutzen Online-Portale, Maklerbüros und Empfehlungen aus dem persönlichen Umfeld. Wichtig ist, sich vorab klarzumachen, welche Kriterien entscheidend sind: Lage, Größe, Zustand, Energieeffizienz, Anbindung an den ÖPNV und eventuelle Sanierungsbedarfe.

Bei Besichtigungen sollten vor allem der bauliche Zustand, die Heizungsanlage, die Dach- und Fassadendämmung sowie der Zustand von Elektrik und Sanitär geprüft werden. Für Eigentumswohnungen sind zudem Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage wichtig. Wer sich unsicher ist, kann einen unabhängigen Gutachter oder Bausachverständigen hinzuziehen, um versteckte Mängel zu erkennen.

• —Kriterien wie Lage, Größe, Zustand und Energieeffizienz festlegen.
• —Mehrere Objekte besichtigen, um Vergleichswerte zu bekommen.
• —Bei Wohnungen Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen prüfen.
• —Bauliche Mängel und Sanierungsbedarfe frühzeitig erkennen.
• —Bei Bedarf einen Bausachverständigen zur Begutachtung hinzuziehen.

3. Kaufpreisverhandlung und Angebot

Nach der Auswahl eines Objekts folgt die Verhandlungsphase. In München ist es üblich, dass der Angebotspreis realistisch angesetzt ist, sodass Preisverhandlungen oft moderat ausfallen. Dennoch lohnt es sich, den Markt zu kennen und vergleichbare Verkaufspreise in der Umgebung zu recherchieren. Ein Immobilienmakler kann dabei unterstützen, aber auch Käuferinnen und Käufer ohne Makler können Angebote abgeben.

Ein verbindliches Kaufangebot sollte erst abgegeben werden, wenn alle wichtigen Unterlagen vorliegen und die Finanzierung gesichert ist. Im Angebot werden in der Regel der gewünschte Kaufpreis, der gewünschte Übergabetermin sowie eventuelle Sonderwünsche wie die Übernahme von Möbeln oder die Einhaltung bestimmter Zustände formuliert. Nach Einigung auf den Preis wird der Notartermin vereinbart.

• —Vergleichbare Verkaufspreise in der Umgebung recherchieren.
• —Realistische Preisvorstellungen entwickeln.
• —Verbindliches Angebot erst nach Klärung von Finanzierung und Unterlagen abgeben.
• —Wichtige Punkte wie Übergabetermin und Zustand der Immobilie im Angebot festhalten.
• —Notartermin zeitnah nach Einigung vereinbaren.

4. Notartermin und Kaufvertrag

Der Notartermin ist gesetzlich vorgeschrieben und bildet den zentralen Punkt des Immobilienkaufs. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, prüft alle Unterlagen und klärt Käufer und Verkäufer über die Inhalte auf. Beim Termin wird der Vertrag vollständig verlesen, alle Klauseln erläutert und Fragen beantwortet. Erst mit den Unterschriften von Käufer und Verkäufer wird der Vertrag rechtsgültig.

Der Kaufvertrag enthält unter anderem den vereinbarten Kaufpreis, den Übergabetermin, die Beschreibung der Immobilie, die Regelung zu Mängeln und Gewährleistung sowie die Bedingungen zur Zahlung des Kaufpreises. Wichtig ist, den Vertrag vor dem Termin gründlich zu prüfen und sich bei Unklarheiten rechtlich beraten zu lassen. Der Notar ist zwar neutral, ersetzt aber keine individuelle Rechtsberatung.

• —Notar wählen, der Erfahrung mit Immobilientransaktionen in München hat.
• —Kaufvertrag vor dem Termin in Ruhe lesen und Fragen notieren.
• —Alle Klauseln zu Preis, Übergabe, Mängeln und Zahlungsbedingungen verstehen.
• —Bei Bedarf einen eigenen Anwalt oder Steuerberater hinzuziehen.
• —Unterschriften erst setzen, wenn alle Fragen geklärt sind.

5. Auflassungsvormerkung und Kaufpreiszahlung

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Die Auflassungsvormerkung sichert dem Käufer das künftige Eigentum und schützt vor weiteren Belastungen der Immobilie durch den Verkäufer. Erst nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und vollständiger Zahlung des Kaufpreises erfolgt die endgültige Eigentumsumschreibung.

Die Kaufpreiszahlung erfolgt in der Regel über ein Notaranderkonto. Sobald alle im Vertrag genannten Bedingungen erfüllt sind – etwa die Löschung alter Grundpfandrechte oder die Erteilung behördlicher Genehmigungen – sendet der Notar eine Fälligkeitsmitteilung. In München erfolgt die Zahlung meist 2 bis 4 Wochen nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, je nach individueller Situation und Bearbeitungszeiten von Banken und Behörden.

• —Auflassungsvormerkung im Grundbuch als Sicherung des Eigentums.
• —Kaufpreis über Notaranderkonto zahlen, nicht direkt an den Verkäufer.
• —Fälligkeitsmitteilung des Notars abwarten, bevor gezahlt wird.
• —Bearbeitungszeiten von Banken und Behörden einplanen.
• —Erst nach vollständiger Zahlung die Eigentumsumschreibung veranlassen.

6. Eigentumsumschreibung und Grundbucheintrag

Nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises und Begleichung der Grunderwerbsteuer bestätigt der Verkäufer den Zahlungseingang. Der Notar veranlasst daraufhin die endgültige Umschreibung im Grundbuch. Erst mit diesem Eintrag ist der Käufer rechtlich als Eigentümer der Immobilie geführt. Die endgültige Eintragung erfolgt in der Regel 4 bis 12 Wochen nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer auf den Erwerb von Grund und Boden und wird in Bayern in der Regel mit 3,5 Prozent des Kaufpreises berechnet. Für eine Immobilie im Wert von 700.000 Euro wären das 24.500 Euro. Diese Steuer ist vom Käufer zu zahlen und muss vor der Eigentumsumschreibung beglichen sein. Der Notar unterstützt bei der Abwicklung, die Zahlung erfolgt in der Regel über das Notaranderkonto.

• —Endgültige Eigentumsumschreibung im Grundbuch nach vollständiger Zahlung.
• —Grunderwerbsteuer in Bayern in der Regel 3,5 Prozent des Kaufpreises.
• —Steuer vor der Umschreibung begleichen.
• —Bearbeitungszeit von 4 bis 12 Wochen für die endgültige Eintragung einplanen.
• —Notar bei der Abwicklung von Steuer und Grundbucheintrag unterstützen lassen.

7. Übergabe der Immobilie und Schlüsselübergabe

Die Schlüsselübergabe markiert den praktischen Abschluss des Kaufprozesses. Vor der Übergabe wird in der Regel ein Übergabeprotokoll erstellt, in dem der Zustand der Immobilie dokumentiert wird. Dazu gehören auch die Erfassung der Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung. Dies ist wichtig, um die Abrechnung der Betriebskosten und Nebenkosten korrekt vornehmen zu können.

Bei Eigentumswohnungen sollte außerdem die Übergabe der Hausordnung, der Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Kontaktdaten der Hausverwaltung erfolgen. Für Einfamilienhäuser sind zudem Unterlagen zu Heizungsanlage, Dach, Fassade und eventuellen Garagen oder Stellplätzen relevant. Werden Mängel festgestellt, sollten diese im Übergabeprotokoll schriftlich festgehalten werden, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• —Übergabeprotokoll mit Zustand der Immobilie erstellen.
• —Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung erfassen.
• —Hausordnung, Protokolle und Kontaktdaten der Hausverwaltung erhalten.
• —Mängel im Übergabeprotokoll dokumentieren.
• —Schlüsselübergabe als praktischen Abschluss des Kaufprozesses planen.

8. Zeitlicher Ablauf und typische Dauer

Der gesamte Immobilienkauf in München dauert in der Regel mehrere Monate. Von der ersten Finanzierungsplanung über die Objektsuche, Besichtigungen und Verhandlungen bis zum Notartermin und der endgültigen Eigentumsumschreibung vergehen häufig 3 bis 6 Monate. In gut vorbereiteten Fällen kann der Prozess auch in 2 bis 4 Monaten abgeschlossen werden, vor allem wenn die Finanzierung schnell steht und keine komplizierten rechtlichen oder behördlichen Hürden bestehen.

Entscheidend für die Dauer sind unter anderem die Schnelligkeit der Banken bei der Kreditzusage, die Bearbeitungszeiten der Notare und Behörden sowie die Verfügbarkeit der notwendigen Unterlagen. Wer frühzeitig alle Unterlagen bereitstellt, die Finanzierung klärt und den Notartermin zeitnah vereinbart, kann den Prozess deutlich beschleunigen.

• —Gesamter Kaufprozess meist 3–6 Monate, in gut vorbereiteten Fällen 2–4 Monate.
• —Finanzierungsklärung und Objektsuche nehmen oft den größten Teil der Zeit ein.
• —Bearbeitungszeiten von Banken, Notaren und Behörden einplanen.
• —Frühzeitige Bereitstellung aller Unterlagen beschleunigt den Prozess.
• —Notartermin zeitnah nach Einigung vereinbaren, um Verzögerungen zu vermeiden.

Fazit

Der Immobilienkauf in München ist ein komplexer, aber gut strukturierter Prozess, der von der Finanzierungsplanung über die Objektsuche, den Notartermin und die Eigentumsumschreibung bis zur Schlüsselübergabe reicht. Wichtige Elemente sind eine realistische Budgetplanung, eine gründliche Prüfung der Immobilie, eine sorgfältige Vorbereitung des Kaufvertrags und die Einhaltung der rechtlichen Vorgaben. Wer sich frühzeitig informiert, alle Schritte systematisch angeht und sich bei Bedarf professionell beraten lässt, kann den Kauf einer Immobilie in München sicher und erfolgreich abschließen.