Wie hoch ist die Maklerprovision in welchem Bundesland?

Wenn es um den Kauf oder Verkauf einer Immobilie geht, spielt die Maklerprovision, auch Courtage genannt, eine wichtige Rolle. Sie stellt die Vergütung für die Leistungen eines Immobilienmaklers dar und kann einen erheblichen Betrag der Gesamtkosten ausmachen. Die Höhe und Verteilung dieser Provision sind in Deutschland nicht bundeseinheitlich geregelt, sondern variieren je nach Bundesland und den individuellen Vereinbarungen zwischen den Parteien. Dieser Ratgeber beleuchtet die aktuelle Rechtslage, erklärt die relevanten Fachbegriffe und zeigt auf, welche Regelungen und Gepflogenheiten in den verschiedenen Bundesländern zu beachten sind, damit Sie informierte Entscheidungen treffen können.

Was ist die Maklerprovision und wofür wird sie gezahlt?

Die Maklerprovision ist eine Erfolgsprovision. Das bedeutet, dass sie nur fällig wird, wenn durch die Vermittlungstätigkeit des Maklers tatsächlich ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt. Der Makler erbringt dabei vielfältige Leistungen, die über die reine Kontaktherstellung hinausgehen. Dazu gehören die Bewertung der Immobilie, die Erstellung professioneller Exposés, die Durchführung von Besichtigungen, die Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer sowie die Unterstützung bei der Vertragsgestaltung. Diese Dienstleistungen sollen sicherstellen, dass die Transaktion reibungslos und erfolgreich abläuft und beide Parteien ihre Ziele erreichen.

Die Rechtsgrundlage für die Maklerprovision ist in Deutschland im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) verankert, insbesondere in den §§ 652 ff. BGB. Diese Paragraphen regeln die Grundlagen des Maklervertrages und legen fest, unter welchen Voraussetzungen ein Makler Anspruch auf seine Vergütung hat. Eine wirksame Provision setzt in der Regel einen Maklervertrag voraus, der auch mündlich geschlossen werden kann, aber aus Gründen der Rechtssicherheit schriftlich erfolgen sollte.

• —Immobilienbewertung zur Ermittlung eines marktgerechten Preises.
• —Erstellung von aussagekräftigen Verkaufsunterlagen (Exposés).
• —Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen.
• —Marketingaktivitäten zur optimalen Präsentation der Immobilie.
• —Verhandlungsführung zwischen Käufer und Verkäufer.
• —Begleitung bis zum Notartermin und zur Unterschrift des Kaufvertrags.

Reform der Maklerprovision: Das Bestellerprinzip für Kaufimmobilien

Bis vor einigen Jahren war die Verteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer uneinheitlich und oft dem Verkäufer überlassen. Dies führte dazu, dass in vielen Bundesländern die gesamte Provision oder der Großteil davon vom Käufer getragen wurde. Zum 23. Dezember 2020 trat eine Reform des Maklerrechts in Kraft, die das Ziel hatte, Käufer von Immobilien finanziell zu entlasten und eine fairere Verteilung der Maklerkosten zu gewährleisten. Diese Reform ist besonders relevant für sogenannte Verbrauchergeschäfte, also wenn der Käufer eine Privatperson ist. Sie gilt nicht für reine Gewerbeimmobilien oder Mehrfamilienhäuser, die als Kapitalanlage erworben werden.

Kernstück der Gesetzesänderung ist die Einführung einer hälftigen Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer, wenn der Makler von beiden Parteien beauftragt wird. Wurde der Makler nur von einer Partei beauftragt (in den meisten Fällen vom Verkäufer), so kann er die Provision von der anderen Partei (dem Käufer) maximal in Höhe des Anteils verlangen, den er selbst vom Auftraggeber erhalten hat. Dies ist die grundlegende Ausprägung des 'Bestellerprinzips' für Kaufimmobilien, analog zum bereits bekannten Bestellerprinzip bei der Vermietung. Die Reform schreibt vor, dass die Partei, die den Makler zuerst beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer –, mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen muss.

• —Gesetz in Kraft seit dem 23. Dezember 2020.
• —Betrifft Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Maklerprovision muss, wenn Makler für Käufer und Verkäufer tätig wird, hälftig geteilt werden.
• —Wenn nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese mindestens die Hälfte der Gesamtprovision zahlen.
• —Die von der anderen Partei zu zahlende Provision darf den Anteil des Auftraggebers nicht übersteigen.
• —Zahlungspflicht des Käufers entsteht erst nach Zahlung durch den Verkäufer.

Regionale Unterschiede bei den Provisionssätzen in Deutschland

Trotz der bundesweiten Regelung zur hälftigen Teilung der Maklerprovision bestehen weiterhin regionale Unterschiede bei der Gesamthöhe der Maklercourtage. Diese Unterschiede ergeben sich aus Traditionen und Marktgegebenheiten in den einzelnen Bundesländern und sind in der Regel in Prozent des Kaufpreises angegeben, zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer. Es ist wichtig zu beachten, dass es sich hierbei stets um Bruttowerte handelt, die die Mehrwertsteuer bereits beinhalten.

Vor der Reform gab es Bundesländer, in denen der Käufer fast die gesamte Provision trug (z.B. in Bayern oder Baden-Württemberg), und andere, in denen eine hälftige Teilung bereits üblich war (z.B. in Berlin oder Brandenburg). Mit der aktuellen Gesetzeslage ist die faire Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer nun Pflicht. Die prozentuale Höhe der Gesamtprovision variiert jedoch weiterhin je nach Marktregion. In einigen Bundesländern sind Gesamtsätze von 5% bis 6% zzgl. Mehrwertsteuer üblich, in anderen können diese auch höher ausfallen. Zu beachten ist, dass es sich bei den genannten Sätzen um Obergrenzen oder gängige Werte handelt, die individuell verhandelt werden können.

Maklerprovision in den einzelnen Bundesländern (Beispielwerte)

Die nachfolgenden Angaben zur Maklerprovision stellen beispielhafte Obergrenzen oder gängige Sätze dar, die vor der Gesetzesreform von 2020 überwiegend galten und heute als Basis für die hälftige Teilung dienen. Die tatsächliche Gesamthöhe der Provision ist weiterhin verhandelbar und kann daher abweichen. Die hier aufgeführten Prozentangaben beziehen sich auf die Gesamtprovision, die vor der Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer festgesetzt wird. Die jeweils geltende Mehrwertsteuer ist in diesen Sätzen bereits inkludiert oder muss hinzugerechnet werden, je nach Angabe des Maklers. Seit der Reform müssen Käufer und Verkäufer diese Gesamtprovision in der Regel zu gleichen Teilen tragen, sofern der Makler für beide Parteien tätig wird.

• —Baden-Württemberg: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Bayern: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Berlin: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Brandenburg: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Bremen: Oft 5,95% (Käufer und Verkäufer je 2,975%)
• —Hamburg: Oft 6,25% (Käufer und Verkäufer je 3,125%)
• —Hessen: Oft 5,95% (Käufer und Verkäufer je 2,975%)
• —Mecklenburg-Vorpommern: Oft 5,95% (Käufer und Verkäufer je 2,975%)
• —Niedersachsen: Oft 5,95% (Käufer und Verkäufer je 2,975%)
• —Nordrhein-Westfalen: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Rheinland-Pfalz: Oft 5,95% (Käufer und Verkäufer je 2,975%)
• —Saarland: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Sachsen: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Sachsen-Anhalt: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Schleswig-Holstein: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)
• —Thüringen: Oft 7,14% (Käufer und Verkäufer je 3,57%)

Praxisbeispiel: Berechnung der Maklerprovision

Um die Auswirkungen der Maklerprovision auf den Gesamtpreis einer Immobilientransaktion zu verdeutlichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel. Angenommen, eine Immobilie wird für 400.000 Euro verkauft. Der vereinbarte Provisionssatz beträgt in diesem Fall 7,14 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, wie es vor der Reform beispielsweise in Bayern üblich war und als Gesamthöhe in vielen Bundesländern noch Anwendung findet.

Vor der Reform hätte der Käufer in Bayern unter Umständen die gesamten 7,14% tragen müssen. Das wären 7,14% von 400.000 Euro = 28.560 Euro. Mit der Gesetzesreform von 2020 muss diese Provision jedoch hälftig geteilt werden, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist. Das bedeutet, der Verkäufer zahlt 3,57% und der Käufer ebenfalls 3,57%.

• —Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro
• —Gesamtprovisionssatz: 7,14% (inkl. 19% MwSt.)
• —Gesamtprovision in Euro: 400.000 Euro * 7,14% = 28.560 Euro
• —Anteil des Verkäufers: 28.560 Euro / 2 = 14.280 Euro (entspricht 3,57% vom Kaufpreis)
• —Anteil des Käufers: 28.560 Euro / 2 = 14.280 Euro (entspricht 3,57% vom Kaufpreis)
• —Wichtig: Der Käufer muss seinen Anteil erst zahlen, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.

Verhandlung der Maklerprovision und Fallstricke

Grundsätzlich sind die Maklerprovisionen nicht gesetzlich festgeschrieben, sondern unterliegen der zivilrechtlichen Vereinbarungsfreiheit. Das bedeutet, dass über die Höhe der Provision verhandelt werden kann. Dies gilt sowohl für die Gesamtprovision als auch für die einzelnen Anteile der Parteien, solange die gesetzlichen Vorgaben zur hälftigen Teilung eingehalten werden. Besonders in Märkten mit geringer Nachfrage oder bei Immobilien mit schwierigerer Vermarktung kann es sich lohnen, über den Provisionssatz zu sprechen. Ein Makler, der an einem schnellen und erfolgreichen Abschluss interessiert ist, zeigt sich möglicherweise verhandlungsbereit.

Ein wichtiger Fallstrick liegt in der genauen Formulierung des Maklervertrages. Es muss klar ersichtlich sein, welche Leistungen der Makler erbringt, wann die Provision fällig wird und wie hoch sie ist. Achten Sie darauf, dass der Maklervertrag schriftlich vorliegt und alle relevanten Punkte detailliert aufgeführt sind. Vergewissern Sie sich zudem, dass alle gesetzlichen Anforderungen, insbesondere die zur hälftigen Teilung, korrekt abgebildet sind. Auch eine Widerrufsbelehrung muss bei außerhalb der Geschäftsräume geschlossenen Verträgen oder Fernabsatzverträgen enthalten sein.

• —Maklerprovision ist grundsätzlich verhandelbar.
• —Klarer, schriftlicher Maklervertrag ist essenziell.
• —Prüfen Sie die Einhaltung der gesetzlichen Vorschriften zur hälftigen Teilung.
• —Achten Sie auf eventuelle Zusatzkosten im Vertrag.
• —Vergleichen Sie die Angebote verschiedener Makler.
• —Fragen Sie nach einer Widerrufsbelehrung, falls zutreffend.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein unvermeidlicher Bestandteil vieler Immobilientransaktionen in Deutschland. Durch die Reform des Maklerrechts im Dezember 2020 wurde eine fairere Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer eingeführt, was insbesondere die Käufer entlastet. Während die prozentuale Gesamthöhe der Provision nach wie vor regional variieren kann, ist die hälftige Teilung der Basiswert bei der Vermittlung von Wohnimmobilien an Verbraucher. Es ist ratsam, sich vorab gründlich über die in der jeweiligen Region üblichen Sätze zu informieren, den Maklervertrag genau zu prüfen und gegebenenfalls über die Provisionshöhe zu verhandeln. Eine transparente und klare Kommunikation mit dem Makler ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienkauf oder -verkauf.