Wie hoch ist die Maklerprovision in Berlin?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie gehört zu den finanziell bedeutendsten Entscheidungen im Leben vieler Menschen. In den meisten Fällen wird dabei die Expertise eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen, um den Prozess effizient und rechtssicher zu gestalten. Insbesondere in einer dynamischen Metropole wie Berlin spielt der Immobilienmarkt eine zentrale Rolle, und damit auch die Frage nach der Höhe und der Verteilung der Maklerprovision. Dieser Ratgeber beleuchtet die aktuellen Regelungen und Gepflogenheiten der Maklerprovision in Berlin. Wir erklären, welche Kosten auf Käufer und Verkäufer zukommen können, welche gesetzlichen Grundlagen hierfür maßgebend sind und worauf Sie bei der Vereinbarung mit einem Makler achten sollten. Unser Ziel ist es, Ihnen ein umfassendes Verständnis für dieses wichtige Thema zu vermitteln, damit Sie als Immobilieninteressent oder -eigentümer fundierte Entscheidungen treffen können.

Was ist eine Maklerprovision?

Die Maklerprovision, oft auch Courtage genannt, ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine erfolgreiche Vermittlungstätigkeit erhält. Diese Vergütung wird fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein rechtsgültiger Immobilienkauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Der Makler erbringt im Rahmen seiner Tätigkeit verschiedene Dienstleistungen, die von der Marktanalyse und Objektbewertung über die Erstellung von Exposés und die Durchführung von Besichtigungen bis hin zur Unterstützung bei Vertragsverhandlungen reichen können. Die Höhe und die Zahlungsmodalitäten der Provision sind in der Regel vertraglich zwischen dem Auftraggeber (Verkäufer oder Käufer) und dem Makler festgelegt.

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Anspruch auf Provision erst mit dem Abschluss des Hauptvertrages, also dem notariellen Kaufvertrag im Falle eines Immobilienkaufs, entsteht. Vorher geleistete Aufwendungen des Maklers sind üblicherweise durch die Provisionsregelung abgedeckt und werden nicht separat vergütet, es sei denn, es wurde eine gesonderte Vereinbarung über Aufwendungsersatz getroffen. Die Provision ist somit ein erfolgsabhängiges Honorar für die erfolgreiche Vermittlung.

Die gesetzliche Neuregelung der Maklerprovision für Wohnimmobilien

Eine wesentliche Änderung hinsichtlich der Maklerprovision trat am 23. Dezember 2020 in Kraft: das 'Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser'. Diese Neuregelung hatte das Ziel, die Käufer von Wohnimmobilien zu entlasten, die zuvor in vielen Bundesländern die Provision alleine tragen mussten. Das Gesetz gilt ausschließlich für Kaufverträge von Wohnungen und Einfamilienhäusern, bei denen der Käufer ein Verbraucher ist. Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder unbebauten Grundstücken gelten diese Regelungen nicht.

Die Kernpunkte des Gesetzes sind:

• —Teilung der Provision: Käufer und Verkäufer müssen sich die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen teilen.
• —Textformgebot: Der Maklervertrag muss in Textform geschlossen werden (z.B. E-Mail), eine mündliche Vereinbarung ist nicht mehr ausreichend.
• —Nachweispflicht: Die Partei, die den Makler ursprünglich beauftragt hat und die Provision zahlt, kann die Weitergabe eines Teils der Kosten an die andere Partei erst nachweisen, wenn sie ihren eigenen Anteil bereits entrichtet hat. Dies soll sicherstellen, dass die Kosten auch tatsächlich aufgeteilt werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision in Berlin generell?

Vor der gesetzlichen Neuregelung war es in Berlin üblich, dass der Käufer die gesamte Maklerprovision trug. Seit dem 23. Dezember 2020 hat sich dies grundlegend geändert. Heute wird die Provision für den Verkauf von Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser) in der Regel zwischen Verkäufer und Käufer geteilt. Die Gesamthöhe der Maklerprovision in Berlin inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer beträgt üblicherweise zwischen 6% und 7,14% des Kaufpreises.

Nach der neuen Regelung bedeutet dies, dass sowohl der Verkäufer als auch der Käufer jeweils die Hälfte der anfallenden Gesamtprovision zahlen. Angenommen, die Gesamtprovision beträgt 7,14% inklusive Mehrwertsteuer, dann wären dies 3,57% für den Verkäufer und 3,57% für den Käufer. Es ist jedoch zu beachten, dass dies vertraglich vereinbart werden muss und die prozentuale Höhe variieren kann, solange sie dem gesetzlichen Rahmen entspricht. Für andere Immobilienarten (Gewerbe, Grundstücke, Mehrfamilienhäuser) sind auch andere Aufteilungen oder das Tragen der gesamten Provision durch eine Partei weiterhin möglich.

Beispielrechnung zur Maklerprovision in Berlin

Um die Thematik greifbarer zu machen, betrachten wir ein konkretes Beispiel für den Kauf einer Eigentumswohnung in Berlin. Angenommen, der Kaufpreis der Immobilie beträgt 500.000 Euro, und die vereinbarte Gesamtprovision liegt bei 7,14% des Kaufpreises.

Berechnung der Gesamtprovision:

• —Kaufpreis: 500.000 Euro
• —Gesamtprovision: 7,14% von 500.000 Euro = 35.700 Euro
• —Anteil des Verkäufers: 35.700 Euro / 2 = 17.850 Euro (3,57% des Kaufpreises)
• —Anteil des Käufers: 35.700 Euro / 2 = 17.850 Euro (3,57% des Kaufpreises)

Dieses Beispiel verdeutlicht, dass selbst bei einer prozentual kleinen Provisionshöhe die absoluten Beträge erheblich sein können. Beide Parteien sollten diese Kosten in ihre finanzielle Planung für den Immobilienkauf bzw. -verkauf fest einbeziehen.

Sonderfälle und Ausnahmen

Während die gesetzliche Neuregelung eine klare Verteilung für Wohnimmobilien vorsieht, gibt es Situationen, in denen abweichende Vereinbarungen getroffen werden können oder die Regelung nicht greift. Es ist wichtig, diese Ausnahmen zu kennen, um Missverständnisse zu vermeiden.

• —Verkauf von Mehrfamilienhäusern: Bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien greift die Halbteilungspflicht nicht. Hier kann die Provision auch weiterhin vollständig vom Käufer oder Verkäufer getragen werden, je nach vertraglicher Vereinbarung und regionaler Üblichkeit.
• —Verkauf an einen Investor: Falls der Käufer keine Privatperson (Verbraucher) ist, sondern ein gewerblicher Investor, findet das Verbraucherschutzgesetz keine Anwendung. Auch hier können andere Provisionsregelungen vereinbart werden.
• —Doppeltätigkeit des Maklers: Ein Makler darf weiterhin für beide Parteien (Käufer und Verkäufer) tätig sein. Wenn er dies tut, ist die hälftige Teilung der Provision zwingend vorgeschrieben.
• —Interne Maklertätigkeit: Falls ein Unternehmen, das selbst Immobilien baut oder verwaltet, den Verkauf einer eigenen Immobilie übernimmt, ohne ein externer Makler im klassischen Sinne zu sein, fällt in der Regel keine separate Maklerprovision an.

In diesen Fällen ist eine genaue Prüfung des Maklervertrages und der Umstände des Immobilienverkaufs unerlässlich, um die tatsächlichen Kosten und deren Verteilung zu ermitteln.

Worauf Sie beim Maklervertrag achten sollten

Ein schriftlicher Maklervertrag ist seit der gesetzlichen Neuregelung für Wohnimmobilienverkäufe zwingend erforderlich. Dieser Vertrag sollte alle wichtigen Details klar regeln, um Transparenz und Rechtssicherheit für alle Beteiligten zu gewährleisten. Vor der Unterzeichnung eines Maklervertrages ist es ratsam, diesen gründlich zu prüfen oder prüfen zu lassen.

• —Provision in Textform: Achten Sie darauf, dass die Höhe der Provision und die Zahlungsmodalitäten klar und in Textform (z.B. schriftlich oder per E-Mail) im Vertrag festgehalten sind.
• —Höhe der Provision: Vergleichen Sie die angebotene Provisionshöhe mit der in Berlin üblichen Spanne. Verhandeln Sie gegebenenfalls über die Höhe der Provision, insbesondere wenn es sich nicht um eine Wohnimmobilie handelt, bei der die gesetzliche Teilung gilt.
• —Dauer des Vertrages: Klären Sie die Laufzeit des Maklervertrages und eventuelle Kündigungsfristen.
• —Leistungsumfang: Definieren Sie die Leistungen, die der Makler erbringen soll. Dies kann Missverständnissen vorbeugen.
• —Alleinauftrag oder einfacher Auftrag: Ein Alleinauftrag bedeutet, dass nur dieser eine Makler beauftftragt ist, die Immobilie zu vermitteln, was für den Makler oft motivierender ist. Bei einem einfachen Auftrag können mehrere Makler parallel tätig sein.

Ein gut ausgehandelter und klar formulierter Maklervertrag schützt beide Seiten und schafft eine verlässliche Grundlage für die Zusammenarbeit.

Fazit

Die Maklerprovision in Berlin ist ein wesentlicher Kostenfaktor beim Immobilienkauf und -verkauf. Dank der gesetzlichen Neuregelung Ende 2020 ist für Wohnimmobilien in der Regel eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer vorgesehen, was eine Entlastung für Käufer darstellt. Die Gesamthöhe der Provision liegt typischerweise zwischen 6% und 7,14% inklusive Mehrwertsteuer, wobei jede Partei die Hälfte davon trägt. Für andere Immobilienarten wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien gelten diese festen Teilungsregeln nicht, und abweichende Vereinbarungen sind möglich. Wir empfehlen allen Beteiligten, die Details des Maklervertrages genau zu prüfen und sich bei Fragen an entsprechende Fachleute zu wenden. Ein transparentes Vorgehen und klare Vereinbarungen im Vorfeld sind der Schlüssel zu einem erfolgreichen und reibungslosen Immobiliengeschäft in Berlin.