Wie funktioniert der Share-Deal?

Im dynamischen Immobilienmarkt sind verschiedene Transaktionsformen etabliert, um den Eigentümerwechsel einer Immobilie zu vollziehen. Neben dem klassischen Asset Deal, bei dem die Immobilie direkt gekauft wird, gewinnt der Share Deal zunehmend an Bedeutung. Bei dieser Form der Transaktion wird nicht das physische Objekt selbst, sondern die Gesellschaft, der die Immobilie gehört, verkauft. Dies kann für Käufer und Verkäufer gleichermaßen attraktive Vorteile mit sich bringen, beispielsweise im Hinblick auf steuerliche Aspekte oder die Übernahme bestehender Vertragsbeziehungen. Gleichzeitig sind mit dem Share Deal auch spezifische Risiken und Herausforderungen verbunden, die eine sorgfältige Prüfung und Strukturierung erfordern. Dieser Ratgeber beleuchtet die Funktionsweise, Vor- und Nachteile sowie die wesentlichen Schritte eines Share Deals, um Interessenten eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu bieten.

Definition und Abgrenzung zum Asset Deal

Ein Share Deal bezieht sich auf den Kauf und Verkauf von Unternehmensanteilen einer Gesellschaft, deren wesentlicher Vermögenswert eine Immobilie oder ein Immobilienportfolio ist. Der wirtschaftliche Zweck des Käufers ist dabei in der Regel der Erwerb der Immobilie. Anders als beim Asset Deal, wo die Immobilie als Sachwert (Asset) direkt von einer Partei zur anderen übergeht und ein Eintrag im Grundbuch erforderlich ist, ändert sich beim Share Deal der Eigentümer der Immobilie rechtlich nicht. Lediglich die Gesellschafterstruktur der Immobiliengesellschaft (Target-Gesellschaft) ändert sich, indem neue Eigentümer die Anteile an dieser Gesellschaft erwerben. Das Immobilieneigentum verbleibt weiterhin bei der Gesellschaft.

Diese Unterscheidung hat weitreichende Konsequenzen, die sich auf verschiedene Bereiche wie Steuern, Vertragsübernahmen und Haftung auswirken. Während beim Asset Deal nur die Immobilie selbst erworben wird und der Käufer in der Regel eine neue rechtliche Basis schafft, übernimmt der Käufer beim Share Deal die Target-Gesellschaft mit all ihren Rechten, Pflichten, Chancen und Risiken. Dies schließt nicht nur die Immobilie ein, sondern auch bestehende Verträge, Verbindlichkeiten und potenziell auch „Altlasten“ der Gesellschaft.

• —Share Deal: Verkauf von Gesellschaftsanteilen (z.B. GmbH-Anteile), Immobilie bleibt im Besitz der Gesellschaft.
• —Asset Deal: Verkauf der Immobilie als Gegenstand (Sache nach BGB), direkter Eigentumsübergang der Immobilie.
• —Grundbucheintrag ist beim Asset Deal zwingend, beim Share Deal nicht erforderlich für die Immobilie selbst (nur Gesellschafterwechsel im Handelsregister oder Gesellschafterliste).

Ablauf eines Share Deals bei Immobilien

Der Prozess eines Share Deals ist komplex und erfordert eine sorgfältige Planung und Durchführung. Er beginnt typischerweise mit der Identifizierung einer geeigneten Target-Gesellschaft und dem Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung (NDA) zur Gewährleistung des Datenschutzes während der Prüfungsphase. Anschließend erfolgt die Due Diligence, eine umfassende Prüfung der Gesellschaft und ihrer Vermögenswerte, insbesondere der Immobilie.

Nach erfolgreicher Due Diligence und Verhandlungen über den Kaufpreis schließen Käufer und Verkäufer einen Kaufvertrag über die Gesellschaftsanteile ab. Dieser Vertrag ist in Deutschland in der Regel notariell zu beurkunden. Mit dem Vollzug der Transaktion (Closing) gehen die Anteile auf den Käufer über, der damit die Kontrolle über die Gesellschaft und folglich über die Immobilie erlangt. Im Anschluss müssen oft noch interne Anpassungen und die Meldung der neuen Eigentümerstruktur erfolgen.

• —Anbahnung und NDA: Kontaktaufnahme und Abschluss einer Vertraulichkeitsvereinbarung.
• —Due Diligence: Umfassende Prüfung der Zielgesellschaft (rechtlich, steuerlich, finanziell, technisch).
• —Vertragsverhandlungen: Ausarbeitung und Verhandlung des Kaufvertrags für die Anteile.
• —Notarielle Beurkundung: Formeller Abschluss des Kaufvertrags über die Gesellschaftsanteile.
• —Closing: Vollzug der Transaktion und Übergang der Anteile.
• —Post-Closing: Integration und administrative Anpassungen.

Vorteile eines Share Deals

Ein Share Deal kann sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer erhebliche Vorteile bieten. Einer der prominentesten Vorteile ist die potenzielle Einsparung der Grunderwerbsteuer. Da beim Share Deal die Immobilie ihren Eigentümer im Grundbuch nicht wechselt, fällt die Grunderwerbsteuer nur unter bestimmten Umständen an. Eine Freigrenze (in Deutschland meist 95% der Anteile) kann unter Umständen genutzt werden, um die Steuerlast zu minimieren. Dies ist jedoch ein komplexes Feld, das eine genaue Prüfung der jeweiligen Gesetzeslage erfordert und sich durch Gesetzesänderungen (wie der Grunderwerbsteuergesetz-Reform) ändern kann.

Weitere Vorteile ergeben sich aus der Kontinuität bestehender Verträge. Mietverträge, Dienstleistungsverträge oder Finanzierungsverträge bleiben in der Regel unverändert bestehen, da die vertragschließende Partei (die Gesellschaft) die gleiche bleibt. Dies vermeidet aufwendige Neuverhandlungen und potenzielle Unterbrechungen. Zudem kann die Gesellschaft eventuell bestehende steuerliche Verlustvorträge aufweisen, die unter bestimmten Voraussetzungen vom Käufer genutzt werden können, um zukünftige Gewinne zu mindern. Auch die Möglichkeit, bereits vorhandene Genehmigungen und Lizenzen ohne erneuten Antrag weiterzuführen, kann ein Vorteil sein.

• —Potenzielle Grunderwerbsteuerersparnis: Bei Einhaltung bestimmter Anteilsschwellen kann die Grunderwerbsteuer entfallen oder reduziert werden.
• —Kontinuität von Verträgen: Mietverträge, Kreditverträge und Dienstleistungsvereinbarungen bleiben meist bestehen.
• —Übernahme von Steuerattributen: Unter Umständen können Verlustvorträge der Gesellschaft genutzt werden.
• —Keine erneute Genehmigungsnotwendigkeit: Bestehende Betriebs- oder Baugenehmigungen bleiben gültig.
• —Schnellere Umsetzung: Der Prozess kann unter Umständen schneller sein als ein Asset Deal, da kein Grundbucheintrag der Immobilie selbst notwendig ist.

Nachteile und Risiken eines Share Deals

Trotz der Vorteile birgt der Share Deal auch erhebliche Nachteile und Risiken, die eine gründliche Due Diligence unerlässlich machen. Der Käufer erwirbt nicht nur die Immobilie, sondern die gesamte Gesellschaft mit all ihren „Altlasten“. Dazu können unbekannte Verbindlichkeiten, rechtliche Streitigkeiten, Steuerforderungen aus der Vergangenheit oder Umweltrisiken gehören, die erst nach dem Kauf sichtbar werden. Eine umfassende Prüfung dieser Aspekte ist daher unabdingbar, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Ein weiterer Nachteil ist die oft komplexere Finanzierung. Banken könnten einen Share Deal als risikoreicher einschätzen als einen Asset Deal, da die Haftung des Käufers über die Immobilie hinausgeht. Dies kann zu höheren Zinsen oder strengeren Kreditbedingungen führen. Zudem kann die steuerliche Komplexität höher sein, insbesondere in Bezug auf die Abschreibung der Immobilie oder die Verrechnung von Verlusten. Die steuerliche Behandlung kann sich regional unterscheiden. Die Notwendigkeit einer äußerst detaillierten Vertragsgestaltung, um alle Eventualitäten und Risiken abzusichern, ist ebenfalls ein Faktor, der den Share Deal aufwendiger gestalten kann.

• —Übernahme von Altrisiken: Der Käufer haftet für alle vergangenen und zukünftigen Verbindlichkeiten der Gesellschaft.
• —Komplexere Due Diligence: Umfangreichere Prüfung der gesamten Gesellschaft erforderlich (nicht nur der Immobilie).
• —Potenzielle Haftungsrisiken: Rechtliche oder steuerliche Altlasten können nach dem Kauf zum Problem werden.
• —Komplexere Finanzierung: Banken könnten höhere Sicherheiten oder Zinsen verlangen.
• —Geringere Steuervorteile bei Abschreibungen: Die Ansatzwerte für die Abschreibung können im Vergleich zum Asset Deal geringer sein, falls die Buchwerte beibehalten werden müssen.

Die Rolle der Due Diligence

Angesichts der potenziellen Risiken eines Share Deals ist die Due Diligence von entscheidender Bedeutung. Sie ist eine umfassende und sorgfältige Prüfung der Zielgesellschaft durch den potenziellen Käufer und seine Berater. Ihr Ziel ist es, alle materiellen Informationen über die Gesellschaft und ihre Vermögenswerte, Schulden und Verpflichtungen zu offenbaren. Dies umfasst in der Regel verschiedene Bereiche: die juristische Due Diligence prüft rechtliche Risiken wie ausstehende Klagen, Mietverträge oder öffentlich-rechtliche Genehmigungen. Die steuerliche Due Diligence analysiert die steuerliche Vergangenheit und Gegenwart der Gesellschaft, um Risiken aus Steuerprüfungen oder unentdeckten Steuerschulden zu identifizieren. Die finanzielle Due Diligence bewertet die Vermögenswerte, Schulden, Cashflows und die allgemeine Finanzlage der Gesellschaft.

Die technische und umweltbezogene Due Diligence ist insbesondere bei Immobilienobjekten von großer Bedeutung, um den Zustand der Gebäude, mögliche Sanierungsbedarfe oder Umweltrisiken (z.B. Altlasten im Boden) zu beurteilen. Eine lückenlose und professionelle Due Diligence ist der beste Schutz vor unerwarteten Belastungen nach dem Kauf und bildet die Grundlage für eine fundierte Kaufentscheidung sowie für die Gestaltung der Kaufvertragsmodalitäten und Gewährleistungen.

• —Legal Due Diligence: Prüfung rechtlicher Verhältnisse und Verträge.
• —Tax Due Diligence: Analyse steuerlicher Aspekte und Risiken.
• —Financial Due Diligence: Bewertung der finanziellen Situation und Historie.
• —Technical & Environmental Due Diligence: Zustand der Immobilie, Sanierungsbedarf, Umweltrisiken.
• —Commercial Due Diligence: Marktanalyse und Bewertung des Geschäftsmodells (relevant bei Betriebsimmobilien).

Besonderheiten im deutschen Recht: Grunderwerbsteuer und Share Deals

In Deutschland ist die Grunderwerbsteuer ein zentrales Thema bei Immobilienübertragungen. Grundsätzlich entfällt sie beim Share Deal nicht komplett, wenn Anteile an einer grundbesitzenden Kapital- oder Personengesellschaft zu einem bestimmten Prozentsatz übertragen werden. Historisch war die Schwelle, ab der Grunderwerbsteuer anfiel, wenn 95% der Anteile oder mehr an einer grundbesitzenden Gesellschaft innerhalb von fünf Jahren an neue Gesellschafter übergingen. Diese Regelung wurde durch das JStG 2020 (Jahressteuergesetz 2020) erheblich verschärft.

Mit Wirkung zum 1. Juli 2021 wurde die sogenannte grunderwerbsteuerliche Freigrenze auf 90% für Kapitalgesellschaften herabgesetzt, und die Frist auf zehn Jahre verlängert. Auch für Personengesellschaften wurden die Regelungen angepasst, indem nun auch der Gesellschafterwechsel ab 90% der Anteile innerhalb von zehn Jahren grunderwerbsteuerpflichtig ist. Diese Änderungen verfolgen das Ziel, steuermotivierte Share Deals stärker zu begrenzen. Die genaue Ausgestaltung kann komplex sein und hängt von der Rechtsform der Gesellschaft sowie weiteren Faktoren ab. Eine fachkundige Beratung durch Steuerberater und Rechtsanwälte ist hier unerlässlich, um die Compliance mit den aktuellen Gesetzen sicherzustellen und mögliche Steuerfallen zu vermeiden.

• —Vor dem JStG 2020: Meist 95%-Grenze und 5 Jahre Übertragungsfrist.
• —Nach dem JStG 2020 (ab 01.07.2021): 90%-Grenze und 10 Jahre Übertragungsfrist für Kapital- und Personengesellschaften.
• —Ziel der Reform: Eindämmung grunderwerbsteuerfreier Share Deals.
• —Die Steuerpflicht entsteht, wenn die Schwellenwerte bei Anteilsübertragungen an grundbesitzenden Gesellschaften erreicht werden.

Gestaltungsmöglichkeiten und Vertragsinhalte

Ein Share Deal-Vertrag ist ein hochkomplexes Dokument, das weit über den reinen Kaufpreis hinausgeht. Er muss eine präzise Beschreibung der zu übertragenden Gesellschaftsanteile enthalten und detaillierte Regelungen zu den Gewährleistungen und Garantien des Verkäufers beinhalten. Diese Garantien umfassen oft die Richtigkeit der Finanzdaten, die Existenz und den Zustand der Immobilie, das Fehlen von versteckten Verbindlichkeiten oder rechtlichen Streitigkeiten.

Wichtige Klauseln sind zudem die Haftungsbegrenzungen des Verkäufers, die Regelungen zur Kaufpreisanpassung (z.B. basierend auf Working Capital oder Nettofinanzschulden zum Stichtag), sowie Bestimmungen über die Freistellung des Käufers von bestimmten Risiken (Indemnities). Auch die Bedingungen für das Closing, also den Zeitpunkt, zu dem die Anteile tatsächlich übergehen, und die damit verbundenen Voraussetzungen (Conditions Precedent), müssen klar definiert werden. Dies kann die Zustimmung von Banken oder Kartellbehörden umfassen. Ein gut ausgehandelter Vertrag sichert die Interessen beider Parteien ab und minimiert potenzielle Konflikte nach der Transaktion.

• —Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten: Festlegung des Kaufpreises und der Zahlungsweise.
• —Garantien und Zusicherungen (Representations & Warranties): Zusagen des Verkäufers zur Beschaffenheit der Gesellschaft.
• —Haftungsregelungen: Begrenzung von Betrag und Dauer der Verkäuferhaftung.
• —Freistellungen (Indemnities): Absicherung gegen spezifische, identifizierte Risiken.
• —Conditions Precedent (Vollzugsbedingungen): Voraussetzungen, die vor dem Closing erfüllt sein müssen.
• —Post-Closing-Verpflichtungen: Vereinbarungen für die Zeit nach dem Vollzug, z.B. zur Übergabe von Unterlagen.

Fazit

Der Share Deal ist eine anspruchsvolle, aber potenziell sehr vorteilhafte Transaktionsform im Immobilienbereich. Er ermöglicht eine andere Herangehensweise an den Immobilienerwerb als der traditionelle Asset Deal und kann insbesondere unter steuerlichen Gesichtspunkten attraktiv sein. Die Komplexität und die Notwendigkeit einer umfassenden Risikobewertung durch eine tiefgreifende Due Diligence dürfen jedoch nicht unterschätzt werden. Verkäufer können von einer zügigeren Abwicklung und der potenziellen Veräußerung sämtlicher Gesellschaftsanteile profitieren, während Käufer neben potenzieller Steuerersparnis auch die Kontinuität bestehender Verträge schätzen. Eine fundierte rechtliche, steuerliche und finanzielle Beratung ist bei der Planung, Verhandlung und Umsetzung eines Share Deals unerlässlich, um Chancen optimal zu nutzen und Risiken effektiv zu managen. Nur so lässt sich ein Share Deal erfolgreich zum Abschluss bringen und die gewünschten Ziele für alle Beteiligten erreichen.