Wer zahlt die Maklerprovision in welchem Bundesland?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Deutschland stellt sich oft die Frage nach den Kosten für den Immobilienmakler. Die sogenannte Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist eine Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung eines Immobilienobjekts. Ihre Höhe und vor allem die Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer waren lange Zeit uneinheitlich geregelt und führten oft zu Diskussionen. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2020 gibt es jedoch klarere Vorgaben, die primär den Erwerb von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern betreffen. Dieser Ratgeber beleuchtet die aktuelle Rechtslage, erklärt die relevanten Fachbegriffe und zeigt auf, welche Regelungen in den einzelnen Bundesländern vor dieser Gesetzesänderung galten und welche Ausnahmen es heute noch gibt.

Was ist die Maklerprovision und wie entsteht sie?

Die Maklerprovision ist das Entgelt, das ein Immobilienmakler für seine Dienstleistungen erhält. Diese Leistungen reichen von der Bewertung der Immobilie über die Erstellung von Exposés und Marketingmaßnahmen bis hin zur Durchführung von Besichtigungen und der Unterstützung bei Vertragsverhandlungen. Der Anspruch auf die Provision entsteht in der Regel erst mit dem wirksamen Abschluss des Hauptvertrages, also dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, und setzt voraus, dass die Maklertätigkeit ursächlich für diesen Vertragsabschluss war. Die konkrete Höhe der Provision wird prozentual vom Kaufpreis der Immobilie berechnet.

Vor der Gesetzesänderung gab es keine bundeseinheitliche Regelung zur Verteilung der Maklerkosten, was zu regional sehr unterschiedlichen Praktiken führte. Dies bedeutete, dass in manchen Bundesländern der Käufer die Provision nahezu allein tragen musste, während in anderen eine geteilte Zahlung üblich war. Die gesetzliche Neuregelung zielt darauf ab, diese Ungleichheit zu beseitigen und den Erwerber von privatem Wohneigentum finanziell zu entlasten.

• —Provision ist das Entgelt für erfolgreiche Immobilienvermittlung.
• —Anspruch entsteht bei wirksamem Kaufvertragsabschluss.
• —Berechnung erfolgt als Prozentsatz des Kaufpreises.
• —Umfasst Leistungen von Bewertung bis Vertragsunterstützung.

Die Gesetzesänderung vom Dezember 2020: "Halbteilungsgrundsatz"

Mit dem "Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser" vom 23. Dezember 2020 wurden die Regeln zur Provisionszahlung neu gefasst. Das Kernstück dieser Reform ist der sogenannte "Halbteilungsgrundsatz". Dieser besagt, dass Käufer und Verkäufer die Maklerprovision grundsätzlich zu gleichen Teilen tragen müssen, wenn der Makler von beiden Parteien beauftragt wurde oder der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Ziel war es, die Kaufnebenkosten für private Immobilienkäufer, die oft einen erheblichen Anteil am Gesamtpreis ausmachen, zu senken und die Transparenz zu erhöhen. Dieses Gesetz gilt ausschließlich für Kaufverträge über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Für den Verkauf von Mehrfamilienhäusern, Gewerbeimmobilien oder Grundstücken an private oder gewerbliche Käufer sowie für den Verkauf von Wohnimmobilien an gewerbliche Käufer gelten weiterhin die alten Regelungen.

Die Neuregelung sieht zudem vor, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat – in der Regel der Verkäufer – zunächst zur Zahlung der vollen Provision verpflichtet ist. Er kann dann die Hälfte davon vom Käufer zurückfordern. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass der Verkäufer die ihm obliegende Provision bereits gezahlt hat und dies dem Käufer nachweisen kann. Diese Nachweispflicht soll sicherstellen, dass die Kosten tatsächlich fair geteilt werden. Ein Maklervertrag, der von diesen Regelungen abweicht, ist unwirksam, wenn er zum Nachteil des Käufers von einem Verbraucher geschlossen wird.

• —Gilt seit 23. Dezember 2020.
• —Betrifft Kaufverträge über Wohnungen und Einfamilienhäuser mit Verbrauchern.
• —Etabliert den "Halbteilungsgrundsatz": Käufer und Verkäufer teilen sich Kosten meist hälftig.
• —Beauftragende Partei zahlt zuerst, Nachweispflicht bei Forderung der hälftigen Summe.

Die vormaligen Regelungen in den Bundesländern (vor 2020)

Vor der bundesweiten Neuregelung gab es erhebliche Unterschiede in der Verteilung der Maklerprovision zwischen den Bundesländern. Diese regionalen Gepflogenheiten waren nicht gesetzlich vorgeschrieben, sondern hatten sich über Jahre als Usus etabliert. In einigen Ländern war es üblich, dass der Käufer die Provision vollständig oder zum Großteil trug, während in anderen eine geteilte Zahlung die Norm war. Diese Uneinheitlichkeit führte oft zu Verwirrung und unterschiedlichen finanziellen Belastungen für Immobilienkäufer, je nachdem, wo sich die Immobilie befand.

Obwohl diese Regelungen durch das neue Gesetz für den privaten Wohnimmobilienkauf überholt sind, ist es wichtig, sie zu kennen, da sie weiterhin für bestimmte Immobilientypen wie Gewerbeimmobilien, Mehrfamilienhäuser oder Grundstücke gelten können, wo die neue Halbteilungsregel keine Anwendung findet. Zudem geben sie Aufschluss über die Entwicklung der Maklerpraxis in Deutschland.

• —In der Regel reine Käuferprovision: Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein, Thüringen.
• —Geteilte Provision: Baden-Württemberg, Berlin, Bayern, Nordrhein-Westfalen.

Aktuelle Verteilung der Maklerkosten im Detail

Nach der Gesetzesreform von 2020 hat sich die Praxis der Maklerkostenverteilung für private Wohnimmobilien grundlegend geändert. Es gibt nun drei Hauptkonstellationen, die die Zahlung der Maklerprovision beeinflussen:

1. Der Makler wird ausschließlich vom Verkäufer beauftragt: In diesem Fall ist der Verkäufer zunächst verpflichtet, die gesamte Provision zu zahlen. Er kann jedoch die Hälfte der Provision vom Käufer zurückfordern, sobald er nachweisen kann, dass er seinen Anteil bezahlt hat. Das bedeutet, dass quasi ein "50/50-Split" entsteht. 2. "Doppeltätigkeit": Der Makler wird sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer beauftragt (durch separate Verträge): Auch hier müssen Käufer und Verkäufer die Provision zu gleichen Teilen tragen. Die jeweiligen Provisionsansprüche des Maklers gegen jede Partei dürfen dabei nicht voneinander abweichen. 3. Der Makler wird ausschließlich vom Käufer beauftragt: Dies ist die seltenste Konstellation, da Makler meist im Auftrag des Verkäufers tätig werden. Sollte dies der Fall sein, ist der Käufer alleiniger Provisionszahler. Hier kommt der Halbteilungsgrundsatz nicht zur Anwendung, da es keine andere Partei gibt, mit der die Kosten geteilt werden könnten.

• —Makler nur von Verkäufer beauftragt: 50/50-Teilung mit Nachweispflicht.
• —Makler von beiden beauftragt (Doppeltätigkeit): 50/50-Teilung, gleiche Provisionshöhe für beide.
• —Makler nur von Käufer beauftragt: Käufer trägt 100% der Provision.

Regionale Unterschiede bei der Höhe der Provision

Obwohl die Verteilung der Maklerprovision nun größtenteils einheitlich geregelt ist, kann die absolute Höhe der Provision weiterhin regional variieren. Die Maklercourtage ist nicht gesetzlich gedeckelt, sondern wird frei zwischen dem Auftraggeber und dem Makler vereinbart. Sie bewegt sich in Deutschland in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Diese Unterschiede sind oft auf die Marktlage – also Angebot und Nachfrage – im jeweiligen Bundesland oder in bestimmten Städten zurückzuführen. In Regionen mit hoher Nachfrage und geringem Angebot können Makler tendenziell höhere Provisionen durchsetzen, während in weniger gefragten Märkten der Provisionssatz niedriger ausfallen kann. Die Mehrwertsteuer von aktuell 19 % muss dabei immer berücksichtigt werden, da die Provisionssätze oft als Nettowerte kommuniziert werden.

Ein Beispiel: Beträgt die Provision in Bayern beispielsweise 3,57 % für jede Partei (gesamt also 7,14 %), kann sie in anderen Bundesländern auch bei 3,00 % für jede Partei (gesamt 6,00 %) liegen. Es ist daher ratsam, sich vorab über die üblichen Provisionssätze in der jeweiligen Region zu informieren und gegebenenfalls mehrere Angebote von Maklern einzuholen.

• —Höhe der Provision ist nicht gesetzlich gedeckelt.
• —Übliche Sätze liegen zwischen 3,57 % und 7,14 % (inkl. USt) vom Kaufpreis.
• —Regionale Unterschiede basieren auf Marktlage und Verhandlungsgeschick.
• —Die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 % ist stets zu berücksichtigen.

Beispielrechnungen zur Maklerprovision

Um die Auswirkungen der Maklerprovision auf die Gesamtkosten zu verdeutlichen, betrachten wir zwei Beispiele nach der aktuellen Rechtslage, basierend auf einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem angenommenen Maklersatz von 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer für jede Partei (insgesamt also 7,14 % des Kaufpreises).

Beispiel 1: Verkäufer beauftragt Makler, Kosten werden geteilt. - Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro - Gesamtprovision (7,14 % von 400.000 Euro): 28.560 Euro - Anteil des Verkäufers (50 %): 14.280 Euro - Anteil des Käufers (50 %): 14.280 Euro In diesem Fall zahlt der Verkäufer zunächst die volle Provision und fordert dann seinen Anteil vom Käufer zurück, sobald er die Zahlung an den Makler nachweisen kann.

Beispiel 2: Makler wird ausschließlich vom Käufer beauftragt (seltener Fall). - Kaufpreis der Immobilie: 400.000 Euro - Gesamtprovision (7,14 % von 400.000 Euro): 28.560 Euro - Anteil des Käufers (100 %): 28.560 Euro - Anteil des Verkäufers: 0 Euro In diesem Szenario trägt der Käufer die gesamte Provision, da er der alleinige Auftraggeber des Maklers war und es keinen Verkäufer gibt, mit dem die Kosten geteilt werden könnten.

Fazit

Die Regelungen zur Maklerprovision in Deutschland haben sich mit der Gesetzesänderung Ende 2020 wesentlich vereinfacht und sind für private Käufer von Wohnimmobilien fairer geworden. Der Halbteilungsgrundsatz sorgt für eine ausgewogene Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer. Während die Aufteilung der Kosten nun weitestgehend bundesweit einheitlich ist, bestehen bei der absoluten Höhe der Maklerprovision weiterhin regionale Unterschiede, die von der Marktlage und individuellen Vereinbarungen abhängen. Es ist stets ratsam, sich vor Abschluss eines Maklervertrages umfassend über die Konditionen zu informieren und genaue Absprachen zu treffen, um Überraschungen bei den Kaufnebenkosten zu vermeiden.