Was kostet die AfA?

Immobilieninvestitionen sind oft mit hohen Anschaffungskosten verbunden. Um diese Investitionen steuerlich geltend machen und somit die Steuerlast mindern zu können, existiert das Konzept der Absetzung für Abnutzung, kurz AfA genannt. Die AfA ermöglicht es, den Wertverlust eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer hinweg als Betriebsausgabe oder Werbungskosten abzuschreiben. Dies ist ein entscheidender Faktor für die Rentabilität und Liquidität einer Immobilieninvestition, insbesondere für Vermieter und gewerbliche Anleger. Die tatsächlichen Kosten der AfA können jedoch stark variieren und hängen von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Art der Immobilie, das Baujahr und die gesetzlich festgelegten Abschreibungssätze. Dieser Ratgeber beleuchtet die verschiedenen Aspekte der AfA, erläutert ihre Berechnungsweise und gibt einen Überblick über die relevanten Rahmenbedingungen, um ein besseres Verständnis für diese wichtige steuerliche Komponente zu schaffen.

Grundlagen der AfA: Was ist absetzbar?

Die AfA basiert auf dem Gedanken, dass ein Gebäude im Laufe der Zeit durch Gebrauch, Alterung und Witterung an Wert verliert. Dieser Wertverlust soll steuerlich berücksichtigt werden. Wichtig ist hierbei, dass nur der Gebäudewert selbst abgeschrieben werden kann. Der Wert des Grundstücks, auf dem das Gebäude steht, ist von der AfA ausgeschlossen, da Grund und Boden in der Regel nicht an Wert verlieren, sondern eher an Wert gewinnen oder ihren Wert beibehalten. Daher muss der Gesamtkaufpreis einer Immobilie immer in einen Gebiets- und Bodenanteil aufgeteilt werden. Diese Aufteilung erfolgt meist anhand von Gutachten, Bodenrichtwerten oder einem pauschalen Prozentsatz, der von den Finanzämtern akzeptiert wird.

• —Gebäudewert: Der Anteil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt, ist AfA-fähig.
• —Grundstückswert: Der Kaufpreisanteil für Grund und Boden ist nicht AfA-fähig.
• —Anschaffungsnahe Herstellungskosten: Aufwendungen für Erweiterungen oder wesentliche Verbesserungen nach dem Kauf können ebenfalls abgesetzt werden.
• —Nebenkosten der Anschaffung: Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten, Maklerprovision, die auf den Gebäudewert entfallen, sind mit-abschreibbar.

Lineare AfA: Der Standardfall

Die lineare AfA ist die am häufigsten angewandte Methode der Absetzung für Abnutzung. Bei dieser Methode wird jährlich ein fester Prozentsatz der Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes über einen festgelegten Zeitraum abgeschrieben. Die gesetzliche Nutzungsdauer für Gebäude, die vor einem bestimmten Stichtag gebaut wurden (oft vor 1925), beträgt in der Regel 40 Jahre, was einem jährlichen AfA-Satz von 2,5 % entspricht. Für Gebäude, die nach diesem Stichtag errichtet wurden, gilt meist eine Nutzungsdauer von 50 Jahren, also ein AfA-Satz von 2 % pro Jahr. Diese Sätze sind in § 7 des Einkommensteuergesetzes (EStG) verankert und bieten eine planbare, gleichmäßige steuerliche Entlastung über die gesamte Abschreibungsdauer.

• —Gebäude, die nach 1924 fertiggestellt wurden: 2 % pro Jahr über 50 Jahre.
• —Gebäude, die vor 1925 fertiggestellt wurden: 2,5 % pro Jahr über 40 Jahre.
• —Gleichmäßige Verteilung: Jährlich wird stets der gleiche Betrag abgeschrieben.
• —Planungssicherheit: Hohe Vorhersehbarkeit der steuerlichen Auswirkungen.

Sonder-AfA und degressive AfA: Spezielle Möglichkeiten

Neben der linearen AfA gibt es auch spezielle Abschreibungsmöglichkeiten, die unter bestimmten Voraussetzungen genutzt werden können und oft eine höhere jährliche Abschreibung in den Anfangsjahren ermöglichen. Eine bekannte Form ist die degressive AfA, die in der Vergangenheit Anreize für Investitionen schaffen sollte, derzeit aber nur in Ausnahmefällen oder für spezielle Förderprogramme (z.B. bei der energetischen Sanierung) zur Anwendung kommt. Bei der degressiven AfA werden in den ersten Jahren höhere Beträge abgeschrieben, die dann im Laufe der Zeit sinken. Dies verschiebt die steuerliche Entlastung in die Anfangsjahre der Investition.

Eine weitere wichtige Form ist die Sonder-AfA, die oft für bestimmte politische oder wirtschaftliche Ziele eingeführt wird, beispielsweise zur Förderung des Mietwohnungsbaus oder zur Sanierung von Denkmälern. Ein Beispiel ist die Sonder-AfA für Mietwohnneubau, die unter bestimmten Voraussetzungen zeitlich befristet höhere Abschreibungen in den ersten Jahren ermöglicht hat, um den Bau neuer Wohnungen anzukurbeln. Die sogenannte Denkmal-AfA (§ 7i EStG) ermöglicht es Eigentümern von denkmalgeschützten Immobilien, Sanierungskosten (Modernisierungs- und Instandsetzungskosten, die zur Erhaltung des Denkmals notwendig sind) innerhalb von zehn Jahren zu 90 % (bei Vermietung) bzw. zu 100 % (bei Selbstnutzung) abzuschreiben, was eine erhebliche steuerliche Entlastung darstellen kann.

• —Degressive AfA: Höhere Abschreibungen in den Anfangsjahren, aktuell nur selten anwendbar.
• —Sonder-AfA für Mietwohnungsneubau: Zeitlich befristete, zusätzliche Abschreibungen zur Schaffung von Wohnraum (nach bestimmten Bedingungen).
• —Denkmal-AfA (§ 7i EStG): Außergewöhnlich hohe Abschreibungen für Modernisierungs- und Instandsetzungskosten an Baudenkmälern.

Berechnung der AfA: Ein praktisches Beispiel

Um die Berechnung der AfA zu verdeutlichen, betrachten wir ein konkretes Beispiel. Angenommen, Sie kaufen eine vermietete Eigentumswohnung im Jahr 2023 für 300.000 Euro. Der Kaufpreis setzt sich aus 240.000 Euro für das Gebäude und 60.000 Euro für den Grund und Boden zusammen. Die Wohnung wurde nach 1924 gebaut, somit gilt der lineare AfA-Satz von 2 % pro Jahr.

• —Anschaffungskosten Gebäude: 240.000 Euro
• —AfA-Satz: 2 % pro Jahr
• —Jahres-AfA = 240.000 Euro * 0,02 = 4.800 Euro

Das bedeutet, Sie können jährlich 4.800 Euro als Werbungskosten oder Betriebsausgaben geltend machen. Diese 4.800 Euro reduzieren Ihr zu versteuerndes Einkommen. Wenn Ihr persönlicher Grenzsteuersatz beispielsweise 40 % beträgt, ergibt sich durch die AfA eine jährliche Steuerersparnis von 4.800 Euro * 0,40 = 1.920 Euro. Über die gesamte Abschreibungsdauer von 50 Jahren summiert sich die AfA auf 50 Jahre * 4.800 Euro/Jahr = 240.000 Euro, was exakt dem Gebäudewert entspricht. Die AfA ermöglicht es also, die ursprüngliche Investition in das Gebäude steuerlich über die Nutzungsdauer hinweg als Kosten zu verbuchen.

AfA bei Erbschaft oder Schenkung

Auch wenn eine Immobilie nicht gekauft, sondern geerbt oder geschenkt wird, kann die AfA weiterhin geltend gemacht werden. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass nicht der aktuelle Verkehrswert, sondern der Wert des Rechtsvorgängers (Erblasser oder Schenker) maßgeblich ist. Das bedeutet, der Erbe oder Beschenkte führt die Abschreibung des vorherigen Eigentümers fort. Die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers oder Schenkers sowie der verbleibende Restwert und die Restnutzungsdauer werden übernommen. Eine neue Bewertung der Immobilie für die AfA bei Erbschaft oder Schenkung findet in der Regel nicht statt.

• —Fortführung der AfA des Rechtsvorgängers: Der Erbe oder Beschenkte übernimmt die ursprünglichen AfA-Bemessungsgrundlagen und den Restwert.
• —Keine Neubewertung: Der Verkehrswert zum Zeitpunkt der Erbschaft oder Schenkung ist für die AfA nicht relevant.
• —Restnutzungsdauer wird übernommen: Die verbleibende Laufzeit der Abschreibung bleibt bestehen.

Besonderheiten: AfA bei Selbstnutzung und Verkauf

Für selbstgenutzte Immobilien kann die AfA in der Regel nicht geltend gemacht werden. Die AfA ist primär auf Immobilien ausgerichtet, die der Erzielung von Einkünften dienen, also vermietet oder gewerblich genutzt werden. Eine Ausnahme bildet hierbei die bereits erwähnte Denkmal-AfA für selbstgenutzte Baudenkmäler, bei der die Sanierungskosten zu einem hohen Prozentsatz abgeschrieben werden können, selbst wenn die Immobilie nicht vermietet wird.

Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der Immobilienverkauf. Wenn eine Immobilie, die abgeschrieben wurde, mit Gewinn verkauft wird, können die in Anspruch genommenen AfA-Beträge die Höhe des Veräußerungsgewinns beeinflussen. Der ursprüngliche Buchwert der Immobilie, der durch die AfA gesunken ist, wird dann mit dem Verkaufspreis verglichen. Bei Vermietungs- oder gewerblich genutzten Immobilien ist ein Verkaufsgewinn innerhalb einer bestimmten Spekulationsfrist steuerbar, außerhalb dieser Frist ist er oft steuerfrei (für Privatpersonen).

• —Selbstgenutzte Immobilien: AfA ist im Regelfall nicht anwendbar, Ausnahme: Denkmal-AfA.
• —Verkauf einer Immobilie: AfA mindert den Buchwert und kann im Falle eines Gewinns die Höhe der zu versteuernden Veräußerungsgewinne beeinflussen.
• —Spekulationsfrist: Bei Verkauf innerhalb der Frist (meist 10 Jahre bei Immobilien) können Gewinne aus der Wertsteigerung der Immobilie steuerpflichtig sein, die AfA reduziert hierbei den steuerrelevanten Buchwert.

Aktuelle Entwicklungen und neue AfA-Regelungen

Die Gesetzgebung zur steuerlichen Abschreibung von Immobilien kann sich ändern, um auf aktuelle wirtschaftliche oder politische Rahmenbedingungen zu reagieren. Es gab beispielsweise Diskussionen und auch temporäre Anpassungen der AfA-Sätze, um den Wohnungsbau zu beleben oder bestimmte Investitionen zu fördern. So wurde zum Teil über eine verkürzte Nutzungsdauer oder auf erhöhte AfA-Sätze für neu errichtete Mietwohnungen debattiert oder diese temporär eingeführt. Es ist daher ratsam, sich stets über die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen und Förderprogramme zu informieren. Ein Beispiel für eine solche Anpassung ist die Einführung einer degressiven AfA von 6 % für bestimmte Neubauten, die allerdings an spezifische Konditionen und Fertigstellungszeiträume gebunden ist.

• —Verkürzte Nutzungsdauer: Zeitweise diskutiert oder umgesetzt, um höhere jährliche AfA zu ermöglichen.
• —Erhöhte AfA-Sätze: Temporäre Erhöhungen zur Ankurbelung der Bauwirtschaft oder zur Erfüllung von Klimazielen.
• —Anpassung an Bau- und Energieeffizienzstandards: Neue Regelungen können energetische Neubauten oder Sanierungen zusätzlich fördern.
• —Informationspflicht: Aufgrund dynamischer Gesetzgebung ist eine regelmäßige Prüfung der aktuellen AfA-Regelungen essenziell.

Fazit

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist ein komplexes, aber äußerst wichtiges Instrument der Immobilienbesteuerung, das eine wesentliche Rolle bei der Kostenkontrolle und Rentabilitätsberechnung von Immobilieninvestitionen spielt. Sie ermöglicht es Eigentümern von vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien, einen Teil ihrer Investitionskosten über die Nutzungsdauer steuerlich abzusetzen und somit die jährliche Steuerlast zu mindern. Die Kenntnis der verschiedenen AfA-Arten, der Berechnungsweise und der spezifischen Bedingungen ist für jeden Immobilieninvestor unerlässlich, um die steuerlichen Vorteile optimal nutzen zu können. Eine professionelle Beratung durch einen Steuerberater kann dabei helfen, die individuellen Gegebenheiten optimal zu berücksichtigen und alle Potenziale der AfA auszuschöpfen.