Was kostet der Beleihungsauslauf?

Für viele Menschen stellt der Erwerb einer Immobilie die größte Investition ihres Lebens dar. Dabei spielt die Finanzierung eine entscheidende Rolle. Neben der Höhe des benötigten Kapitals und dem Zinssatz ist ein weiterer, oft unterschätzter Faktor von großer Bedeutung: der Beleihungsauslauf. Dieser kennzeichnet das Verhältnis zwischen der Höhe des Darlehens und dem Beleihungswert der Immobilie. Er ist nicht nur ein Indikator für das Risiko, das eine Bank mit der Kreditvergabe eingeht, sondern beeinflusst auch direkt die Höhe der Hypothekenzinsen und somit die monatliche Belastung. Ein besseres Verständnis des Beleihungsauslaufs hilft Immobilienerwerbern, die Finanzierungsangebote der Banken optimal zu bewerten und die für sie günstigsten Konditionen zu erzielen. In diesem Ratgeber erfahren Sie detailliert, was der Beleihungsauslauf ist, wie er berechnet wird und welche Auswirkungen er auf Ihre Baufinanzierung hat.

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf, auch als Darlehensauslauf oder Loan-to-Value (LTV) bezeichnet, ist eine zentrale Kennzahl im Bereich der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt das prozentuale Verhältnis zwischen der Summe des beantragten Darlehens und dem Beleihungswert der zu finanzierenden Immobilie. Der Beleihungswert ist dabei nicht gleichzusetzen mit dem Kaufpreis, sondern repräsentiert den Wert der Immobilie, den die Bank auch unter Zwangsverwertungsbedingungen langfristig als erzielbar ansieht. Er ist somit eine konservative Einschätzung und dient der Bank als Sicherheitspuffer.

Je höher der Beleihungsauslauf, desto mehr Fremdkapital wird im Verhältnis zum Beleihungswert benötigt. Dies bedeutet aus Sicht der Bank ein höheres Risiko, da der Anteil des Eigenkapitals des Kreditnehmers geringer ist und somit ein größerer Teil des Immobilienwerts durch das Darlehen abgedeckt wird. Ein niedriger Beleihungsauslauf hingegen signalisiert ein geringeres Risiko für die Bank, da der Kreditnehmer einen Großteil des Immobilienwerts selbst finanziert.

• —Kennzahl für das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert.
• —Wichtiger Risikomaßstab für Kreditinstitute.
• —Beeinflusst maßgeblich die Kreditkonditionen.
• —Je niedriger, desto geringer das Risiko für die Bank.

Wie wird der Beleihungswert ermittelt?

Bevor der Beleihungsauslauf berechnet werden kann, muss der Beleihungswert der Immobilie festgelegt werden. Dieser wird von der kreditgebenden Bank ermittelt und ist in der Regel niedriger als der tatsächliche Kaufpreis oder der gutachterliche Verkehrswert. Das liegt daran, dass der Beleihungswert primär darauf abzielt, einen Wert zu definieren, der auch bei einer möglichen Zwangsversteigerung in einem ungünstigen Marktumfeld sicher zu erzielen wäre. Die Bewertung erfolgt nach strengen Regeln, die im Pfandbriefgesetz (PfandBG) und der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) festgelegt sind.

Zur Ermittlung des Beleihungswerts ziehen Banken verschiedene Verfahren heran, die je nach Art der Immobilie variieren können. Häufig kommen das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren zum Einsatz. Beim Sachwertverfahren werden die Herstellungskosten der Immobilie und des Bodens bewertet und um Wertminderungen ergänzt. Das Ertragswertverfahren ist besonders relevant bei Mietobjekten und berücksichtigt die erzielbaren Mieteinnahmen. Das Vergleichswertverfahren basiert auf dem Vergleich mit tatsächlich erzielten Verkaufspreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage. Der Beleihungswert liegt typischerweise bei etwa 80% bis 90% des aktuellen Kaufpreises oder Verkehrswertes, kann aber im Einzelfall auch abweichen.

• —Ermittlung durch die kreditgebende Bank.
• —Orientiert sich am Pfandbriefgesetz und der BelWertV.
• —Oft niedriger als Kaufpreis oder Verkehrswert.
• —Verfahren: Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren.
• —Dient als konservative Sicherheitsannahme für die Bank.

Berechnung des Beleihungsauslaufs

Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ist verhältnismäßig einfach, sobald der Beleihungswert und die Darlehenssumme bekannt sind. Die Formel lautet wie folgt:

Beleihungsauslauf = (Darlehenssumme / Beleihungswert) * 100%

Es ist wichtig zu beachten, dass nicht der Kaufpreis, sondern der Beleihungswert als Referenzgröße dient. Dies ist ein entscheidender Unterschied, da der Beleihungswert oft unter dem tatsächlichen Kaufpreis liegt. Wenn beispielsweise eine Immobilie für 400.000 Euro gekauft wird, könnte ihr Beleihungswert von der Bank auf 360.000 Euro festgelegt werden. Wird nun ein Darlehen in Höhe von 320.000 Euro benötigt, ergibt sich folgender Beleihungsauslauf:

Beispielrechnung: (320.000 Euro / 360.000 Euro) * 100% = ca. 88,89%

Hätte man fälschlicherweise den Kaufpreis zur Berechnung herangezogen, wäre der Beleihungsauslauf (320.000 Euro / 400.000 Euro) * 100% = 80%. Die korrekte Berechnung mit dem Beleihungswert zeigt, dass der tatsächliche Beleihungsauslauf höher liegt, was wiederum Auswirkungen auf die Zinskonditionen hat.

Einfluss auf die Zinskonditionen

Der Beleihungsauslauf ist einer der wichtigsten Faktoren, die den Zinssatz einer Baufinanzierung bestimmen. Banken stufen Kredite in unterschiedliche Risikoklassen ein, und der Beleihungsauslauf dient hierbei als zentrales Kriterium. Je höher der Beleihungsauslauf ist, desto höher ist das Risiko für die Bank bei einem Zahlungsausfall. Um dieses erhöhte Risiko zu kompensieren, verlangen Banken in der Regel einen höheren Zinsaufschlag. Dies wird auch als Risikoprämie bezeichnet.

Viele Banken definieren bestimmte Schwellenwerte für den Beleihungsauslauf, ab denen sich die Zinskonditionen ändern. Gängige Schwellenwerte, die man in Finanzierungsangeboten häufig findet, sind beispielsweise 60%, 80% oder 90%. Ein Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von bis zu 60% wird oft als besonders risikoarm eingeschätzt und erhält die günstigsten Zinskonditionen. Bei einem Beleihungsauslauf von 80% oder mehr steigt der Zinssatz in der Regel merklich an. Finanzierungen mit einem Beleihungsauslauf über 90% sind schwieriger zu bekommen und mit den höchsten Zinsaufschlägen verbunden, da hier der Eigenkapitalanteil des Kreditnehmers sehr gering ist. Das liegt daran, dass neben dem Kaufpreis auch die Erwerbsnebenkosten, die teilweise 10-15% des Kaufpreises ausmachen können, mit eigenem Kapital gedeckt werden sollten.

• —Hoher Beleihungsauslauf bedeutet höheres Risiko für die Bank.
• —Als Kompensation verlangt die Bank höhere Zinsen (Risikoprämie).
• —Zinssatz staffelt sich oft nach Schwellenwerten (z.B. 60%, 80%, 90%).
• —Niedriger Beleihungsauslauf führt zu günstigeren Konditionen.
• —Eigenkapitalanteil ist entscheidend für den Beleihungsauslauf.

Der ideale Beleihungsauslauf aus Sicht des Kreditnehmers

Für einen Kreditnehmer ist es prinzipiell immer vorteilhafter, einen möglichst niedrigen Beleihungsauslauf zu erreichen. Dies bedeutet, dass ein höherer Anteil der Immobilienfinanzierung aus Eigenkapital bestritten wird. Ein niedriger Beleihungsauslauf führt nicht nur zu besseren Zinskonditionen, sondern verringert auch die monatliche Belastung durch die geringere Darlehenshöhe. Zudem erhöht ein substanzieller Eigenkapitaleinsatz die finanzielle Resilienz gegenüber unerwarteten Ausgaben oder Einkommensrückgängen.

Experten empfehlen in der Regel, mindestens die Nebenkosten des Immobilienerwerbs wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision aus eigenen Mitteln zu finanzieren. Diese zusätzlichen Kosten können je nach Bundesland und individueller Situation zwischen 8% und 15% des Kaufpreises ausmachen und werden von Banken in der Regel nicht finanziert oder führen zu einem extrem hohen Beleihungsauslauf mit ungünstigen Konditionen. Ein noch höherer Eigenkapitaleinsatz, der über die Nebenkosten hinausgeht und einen Beleihungsauslauf von unter 80% oder sogar unter 60% ermöglicht, ist aus finanzieller Sicht optimal.

• —Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto besser.
• —Geringere Zinsen und niedrigere monatliche Raten.
• —Finanzielle Absicherung bei Engpässen.
• —Nebenkosten sollten idealerweise vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden.
• —Ziel ist oft Beleihungsauslauf unter 80% oder 60%.

Zusammenhang mit dem Eigenkapital

Der Beleihungsauslauf ist direkt an die Höhe des Eigenkapitals gekoppelt. Mehr Eigenkapital bedeutet eine geringere Darlehenssumme und somit einen niedrigeren Beleihungsauslauf. Weniger Eigenkapital erfordert hingegen ein höheres Darlehen und resultiert in einem höheren Beleihungsauslauf. Das Eigenkapital ist der Teil des Kaufpreises und der Erwerbsnebenkosten, den der Käufer aus seinen eigenen Ersparnissen, Guthaben oder anderen nicht kreditfinanzierten Mitteln aufbringt.

Ein ausreichender Eigenkapitaleinsatz ist nicht nur vorteilhaft für die Zinskonditionen, sondern auch ein Signal an die Bank für die Bonität und finanzielle Verantwortung des Kreditnehmers. Banken sehen es als Zeichen, dass der Kreditnehmer in der Lage ist, finanzielle Verpflichtungen zu erfüllen und über eine solide finanzielle Basis verfügt. Wer gar kein Eigenkapital einsetzt und eine 100-Prozent-Finanzierung (oder sogar 110-Prozent-Finanzierung inklusive Nebenkosten) anstrebt, muss mit erheblich schlechteren Konditionen und einer deutlich schwierigeren Kreditvergabe rechnen. Solche Volldarlehen sind nur in Ausnahmefällen und bei sehr guter Bonität erhältlich.

• —Direkte Korrelation zwischen Eigenkapital und Beleihungsauslauf.
• —Höheres Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf.
• —Banken bewerten Eigenkapital als Zeichen von Bonität.
• —Finanzierung ohne Eigenkapital ist risikoreich und teuer.
• —Mindestens die Nebenkosten sollten aus Eigenkapital stammen.

Alternativen zur Reduzierung des Beleihungsauslaufs

Wenn das Eigenkapital nicht ausreicht, um den gewünschten niedrigen Beleihungsauslauf zu erreichen, gibt es unter Umständen Möglichkeiten, die Finanzierung trotzdem zu optimieren. Eine Option könnte die Einbeziehung weiterer Sicherheiten sein. Dies könnte beispielsweise eine weitere schuldenfreie Immobilie sein, die als zusätzliche Sicherheit für das Darlehen dient. Eine solche Zusatzsicherheit kann den Beleihungsauslauf in der Hauptfinanzierung rechnerisch verbessern oder die Verhandlungsposition für bessere Zinskonditionen stärken.

Eine weitere Möglichkeit, wenn auch seltener, ist die Überlegung, den Kaufpreis zu verhandeln oder eine günstigere Immobilie in Betracht zu ziehen, wenn das Budget knapp ist. Manche Kreditnehmer nutzen auch zinsgünstige Darlehen von Förderbanken (wie z.B. Kredite der KfW für energieeffizientes Bauen oder Sanieren), die den Beleihungsauslauf des Hauptdarlehens senken können, da sie als Eigenkapitalersatz angesehen werden. Eine vorausschauende Finanzplanung und eine frühzeitige Beratung bei einem unabhängigen Finanzierungsexperten können dabei helfen, die optimale Strategie für die individuelle Situation zu finden.

• —Einbringung zusätzlicher Sicherheiten (z.B. weitere Immobilie).
• —Nutzung von Förderdarlehen (z.B. KfW) als Eigenkapitalersatz.
• —Verhandlung des Kaufpreises oder Wahl einer günstigeren Immobilie.
• —Frühzeitige und umfassende Finanzierungsberatung einholen.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist ein fundamentaler Baustein einer jeden Immobilienfinanzierung. Er ist weit mehr als nur eine technische Kennzahl; er ist ein direkter Indikator für das finanzielle Risiko, das die Bank einzuschätzen hat, und somit ein entscheidender Faktor für die Höhe der Zinskonditionen. Ein tiefes Verständnis dieses Konzepts ermöglicht es Immobilienerwerbern, Finanzierungsangebote kritisch zu hinterfragen und aktiv auf die Gestaltung ihrer Darlehenskonditionen Einfluss zu nehmen. Wer einen möglichst niedrigen Beleihungsauslauf anstrebt, indem er ein hohes Eigenkapital einbringt, sichert sich in der Regel nicht nur die günstigsten Zinsen, sondern auch eine stabilere und planbarere monatliche Belastung. Eine sorgfältige Planung und die frühzeitige Auseinandersetzung mit diesen Zusammenhängen sind der Schlüssel zu einer erfolgreichen und finanziell nachhaltigen Immobilienfinanzierung. Es lohnt sich, den Beleihungsauslauf nicht zu unterschätzen und ihn als strategisches Element in die eigene Finanzierungsstrategie zu integrieren.