Was kostet der Asset-Deal?

Der Kauf einer Immobilie ist für viele Unternehmen und Investoren ein strategischer Schritt. Dabei stellt sich oft die Frage, welcher Weg für den Erwerb der Immobilie der richtige ist. Eine gängige Methode ist der sogenannte Asset-Deal, bei dem das Kaufobjekt, also die Immobilie selbst (oder einzelne Vermögenswerte), direkt erworben wird. Im Gegensatz dazu steht der Share-Deal, bei dem Anteile an einer Gesellschaft erworben werden, die die Immobilie(n) besitzt. Die Entscheidung für oder gegen einen Asset-Deal hat weitreichende finanzielle und rechtliche Konsequenzen, insbesondere im Hinblick auf die anfallenden Kosten. Dieser Ratgeber beleuchtet die verschiedenen Kostenpositionen, die bei einem Asset-Deal in Deutschland relevant sind, um Ihnen eine transparente Übersicht und Hilfestellung bei der Planung Ihres Immobilienkaufs zu geben.

Was ist ein Asset-Deal im Immobilienbereich?

Ein Asset-Deal, auch als Einzelrechtsnachfolge bekannt, ist ein Verfahren, bei dem spezifische Vermögenswerte (Assets) eines Unternehmens direkt übertragen werden. Im Kontext von Immobilien bedeutet dies den direkten Erwerb einer oder mehrerer Immobilien – samt zugehöriger Rechte und Pflichten – aus dem Vermögen des Verkäufers. Der Käufer erwirbt somit die Immobilie selbst und wird direkter Eigentümer, nicht aber das Unternehmen, das diese Immobilie zuvor besaß. Dieser Prozess unterscheidet sich fundamental vom Share-Deal, bei dem Gesellschaftsanteile des Immobilienbesitzers gekauft werden.

Die Wahl des Asset-Deals ist oft begründet in der klaren Übernahme von Einzelobjekten und der Möglichkeit, spezifische Risiken (zum Beispiel Altlasten der Verkäufergesellschaft) besser kontrollieren zu können, da nur die gewünschten Vermögenswerte übernommen werden.

Kaufpreis und Finanzierungskosten

Der Kaufpreis einer Immobilie ist naturgemäß der größte Kostenfaktor bei einem Asset-Deal. Dieser wird in der Regel im Rahmen von Verhandlungen zwischen Käufer und Verkäufer festgelegt und hängt maßgeblich von der Art, Lage, Größe, Zustand und dem Entwicklungspotenzial der Immobilie ab. Neben dem eigentlichen Kaufpreis müssen Käufer auch die Kosten für die Finanzierung berücksichtigen, falls der Kauf nicht vollständig aus Eigenmitteln bestritten wird.

• —Zinsen und Tilgung des Immobiliendarlehens über die gesamte Laufzeit.
• —Bereitstellungszinsen, falls die Darlehensvaluta nicht unmittelbar nach Zusage ausgezahlt wird.
• —Bearbeitungsgebühren und Schätzkosten der finanzierenden Bank (je nach Kreditinstitut und Produkt).
• —Kosten für die Eintragung von Grundschulden oder Hypotheken ins Grundbuch.

Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer ist eine der wesentlichen Nebenkosten beim Erwerb von Immobilien in Deutschland und fällt bei einem Asset-Deal immer an. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und ihr Satz variiert je nach Standort der Immobilie. Berechnet wird die Grunderwerbsteuer auf Grundlage des beurkundeten Kaufpreises der Immobilie. Bei einem Asset-Deal ist der komplette Kaufpreis der Berechnungsgrundlage unterworfen.

Die aktuelle Höhe der Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland in der Regel zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Es ist ratsam, sich vorab über den genauen Satz im Bundesland der betreffenden Immobilie zu informieren, da dies einen signifikanten Kostenfaktor darstellt. Im Vergleich zum Share-Deal, bei dem es unter Umständen die Möglichkeit gibt, die Grunderwerbsteuer bei Unterschreitung bestimmter Anteilsgrenzen zu umgehen, fällt sie beim Asset-Deal grundsätzlich an.

Notar- und Gerichtskosten

Jeder Immobilienkauf in Deutschland muss notariell beurkundet werden, um seine Gültigkeit zu erlangen. Dies beinhaltet die Erstellung des Kaufvertrags, dessen Verlesung und die offizielle Unterschrift aller Parteien. Darüber hinaus fallen Kosten für die Eintragung ins Grundbuch beim zuständigen Amtsgericht an. Diese Gebühren sind gesetzlich geregelt und richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie.

• —Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages (in der Regel ca. 1,0 % bis 1,5 % des Kaufpreises).
• —Gerichtskosten für die Eintragung der Eigentumsänderung und ggf. von Grundschulden im Grundbuch (meist ca. 0,5 % des Kaufpreises).

Diese Kosten werden vom Gesetzgeber als notwendige Auslagen zur Sicherstellung der Rechtssicherheit im Immobiliengeschäft betrachtet. Der Käufer trägt diese Kosten in der Regel vollständig.

Kosten für Due Diligence

Bevor eine Immobilie erworben wird, ist eine umfassende Prüfung, die sogenannte Due Diligence, unerlässlich. Diese dient dazu, alle relevanten Aspekte des Kaufobjekts zu beleuchten und potenzielle Risiken und Chancen zu identifizieren. Die Kosten für eine Due Diligence können je nach Umfang der Prüfung und Komplexität der Immobilie erheblich variieren.

• —Rechtliche Due Diligence: Prüfung von Mietverträgen, Genehmigungen, Baulasten, Grundbuchauszügen und öffentlich-rechtlichen Beschränkungen durch Rechtsanwälte.
• —Technische Due Diligence: Bewertung des baulichen Zustands, der Gebäudetechnik, Energieeffizienz und eventueller Sanierungsbedarfe durch Sachverständige und Ingenieure.
• —Finanzielle Due Diligence: Analyse von Ertragsprognosen, Betriebskosten, Mieterträgen und potenziellen Cashflows durch Steuerberater und Wirtschaftsprüfer.
• —Umwelt-Due Diligence: Untersuchung auf Altlasten, Bodenkontaminationen und baurechtliche Umweltauflagen.

Die Investition in eine sorgfältige Due Diligence kann zwar zunächst aufwendig erscheinen, schützt den Käufer jedoch vor unerwarteten Belastungen und falschen Investitionsentscheidungen und ist somit eine wesentliche Kostenposition, die langfristig erhebliche Einsparungen ermöglichen kann.

Maklerprovision

Wird der Immobilienkauf durch die Vermittlung eines Immobilienmaklers zustande gebracht, fällt in der Regel eine Maklerprovision an. Die Höhe und die Verteilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer sind je nach Situation und Bundesland unterschiedlich geregelt. Bei selbstgenutztem Wohneigentum wurde die Regelung dahingehend geändert, dass der Käufer höchstens die Hälfte der Provision zu tragen hat. Im gewerblichen Bereich oder bei Investitionsobjekten ist die Verteilung der Maklercourtage noch frei verhandelbar und kann auch vollständig vom Käufer getragen werden.

Die Maklerprovision wird in der Regel als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet und liegt meist zwischen 3 % und 7 % zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer. Es ist wichtig, die Vereinbarungen zur Maklerprovision frühzeitig zu klären und im Kaufvertrag festzuhalten.

Sonstige Kosten und laufende Ausgaben

Neben den genannten Hauptkostenpositionen können im Rahmen eines Asset-Deals weitere, kleinere Kosten anfallen, die ebenfalls berücksichtigt werden sollten. Des Weiteren entstehen nach dem Erwerb laufende Kosten, die für den Betrieb und Erhalt der Immobilie notwendig sind.

• —Kosten für die Umschreibung von Versorgungsverträgen (Strom, Gas, Wasser).
• —Kosten für Gebäudeversicherungen (Wohngebäude-, Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung).
• —Grundsteuer, die jährlich von der Gemeinde erhoben wird.
• —Laufende Betriebskosten, wie Heizung, Wasser, Hausmeisterdienste, Wartungen.
• —Kosten für Instandhaltung und Modernisierung der Immobilie.
• —Steuerberatungskosten für die laufende Besteuerung der Mieteinnahmen oder des Betriebs der Immobilie.

Diese Posten sind zwar einzeln oft weniger signifikant als die Grunderwerbsteuer oder Notarkosten, können sich aber in der Summe beträchtlich auswirken und sollten daher nicht unterschätzt werden.

Beispielrechnung

Um die verschiedenen Kostenpositionen zu verdeutlichen, betrachten wir ein fiktives Beispiel. Angenommen, eine Gewerbeimmobilie soll in Bayern (Grunderwerbsteuer 3,5 %) für 1.000.000 Euro erworben werden.

• —Kaufpreis: 1.000.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer (3,5 %): 35.000 Euro
• —Notar- und Gerichtskosten (pauschal 1,5 %): 15.000 Euro
• —Maklerprovision (Käuferanteil 3 % zzgl. 19 % MwSt.): 35.700 Euro (30.000 Euro + 5.700 Euro MwSt.)
• —Kosten Due Diligence (geschätzt): 10.000 - 20.000 Euro
• —Gesamtkosten (ohne Finanzierungskosten und laufende Ausgaben): ca. 1.095.700 - 1.105.700 Euro

Diese Beispielrechnung zeigt, dass die Nebenkosten beim Immobilienkauf über einen Asset-Deal schnell 10 % bis 15 % des eigentlichen Kaufpreises ausmachen können. Die genauen Kosten hängen stark von den individuellen Umständen ab und sollten vorab detailliert kalkuliert werden.

Fazit

Der Asset-Deal ist eine gängige und transparente Methode für den Erwerb von Immobilien. Die damit verbundenen Kosten sind vielfältig und reichen vom Kaufpreis und den Finanzierungskosten über die obligatorische Grunderwerbsteuer und Notargebühren bis hin zu den Ausgaben für eine umfassende Due Diligence und eventuelle Maklerprovisionen. Eine detaillierte und realistische Kostenplanung ist unerlässlich, um das Budget für den Immobilienerwerb korrekt zu kalkulieren und unerwartete finanzielle Belastungen zu vermeiden. Wir empfehlen, bei der Kaufentscheidung und der Kostenkalkulation auf die Expertise von Fachleuten wie Steuerberatern, Rechtsanwälten und Immobiliensachverständigen zurückzugreifen, um eine fundierte und wirtschaftlich vorteilhafte Investition zu tätigen.