Was ist Maklervertrag mit Alleinauftrag? Einfach erklärt

Wenn Immobilienbesitzer ihre Immobilie erfolgreich verkaufen oder vermieten möchten, stehen sie oft vor der Frage, ob sie dies in Eigenregie tun oder die Dienste eines Immobilienmaklers in Anspruch nehmen sollen. Entfällt die Wahl auf einen Makler, stellt sich wiederum die Frage nach der Art des Maklervertrages. Eine der häufigsten und für beide Seiten vorteilhaftesten Vertragsformen ist der Maklervertrag mit Alleinauftrag. Wir erklären Ihnen ausführlich, was ein solcher Vertrag beinhaltet, welche Vorteile und Pflichten sich daraus ergeben und welche Aspekte Sie als Immobilieneigentümer bei dieser Vereinbarung beachten sollten.

Was ist ein Maklervertrag mit Alleinauftrag?

Ein Maklervertrag mit Alleinauftrag ist eine spezielle Form der Vereinbarung zwischen einem Immobilieneigentümer (Auftraggeber) und einem Immobilienmakler (Auftragnehmer). Bei dieser Vertragsart erhält der beauftragte Makler für einen definierten Zeitraum das exklusive Recht, die betreffende Immobilie zu vermitteln. Das bedeutet, während der Laufzeit des Alleinauftrags ist es dem Eigentümer nicht gestattet, selbst tätig zu werden oder einen weiteren Makler mit der Vermittlung der Immobilie zu beauftragen. Diese Exklusivität ist das zentrale Merkmal, das den Alleinauftrag von anderen Maklervertragsarten, wie dem einfachen Maklervertrag, unterscheidet. Der Makler verpflichtet sich im Gegenzug, aktiv und mit adäquatem Einsatz für die Vermittlung der Immobilie tätig zu werden. Dies umfasst in der Regel professionelle Marketingmaßnahmen und die vollständige Betreuung des Verkaufsprozesses.

Unterschied zum einfachen Maklervertrag

Um die Bedeutung des Alleinauftrags besser zu verstehen, ist ein Vergleich mit dem einfachen Maklervertrag hilfreich. Beim einfachen Maklervertrag kann der Immobilieneigentümer mehrere Makler parallel beauftragen und auch selbst versuchen, die Immobilie zu verkaufen. Der Makler erhält in diesem Fall nur eine Provision, wenn er den erfolgreichen Nachweis eines Käufers oder Mieters erbringt oder diesen vermittelt. Da der Wettbewerb zwischen den Maklern und auch mit dem Eigentümer groß ist, ist die Motivation des einzelnen Maklers oft geringer, umfassende und kostenintensive Marketingmaßnahmen zu ergreifen. Er investiert möglicherweise weniger Zeit und Geld, da sein Erfolg nicht gesichert ist. Dies kann dazu führen, dass die Immobilie länger am Markt ist oder zu einem nicht optimalen Preis verkauft wird.

• —Einfacher Maklervertrag: Mehrere Makler können beauftragt werden; Eigentümer darf auch selbst tätig werden; Maklerprovision nur bei Erfolg.
• —Alleinauftrag: Nur ein Makler wird exklusiv beauftragt; Eigentümer darf nicht selbst oder durch andere Makler tätig werden; Makler verpflichtet sich zu aktiver Tätigkeit.

Vorteile des Makler-Alleinauftrags für den Immobilieneigentümer

Der Makler-Alleinauftrag bietet dem Eigentümer eine Reihe von entscheidenden Vorteilen, die sich positiv auf den Verkaufserfolg und den gesamten Prozess auswirken können. Die Exklusivität führt in der Regel zu einem engagierteren und professionelleren Vorgehen seitens des Maklers.

• —Hoher Makler-Einsatz: Da der Makler der einzige Ansprechpartner ist und seine Provision bei Erfolg sichergestellt ist, hat er ein größeres Interesse, Zeit, Geld und Ressourcen in die Vermarktung zu investieren. Dies beinhaltet oft professionelle Fotos, virtuelle Rundgänge, Inserate in relevanten Portalen und möglicherweise Printwerbung.
• —Professionelle Vermarktung: Durch den Alleinauftrag nimmt sich der Makler die Zeit für eine sorgfältige Marktanalyse, um den optimalen Angebotspreis zu ermitteln. Er erstellt hochwertige Exposés und führt eine qualifizierte Vorselektion der Interessenten durch, um Besichtigungstourismus zu vermeiden.
• —Einheitliches Auftreten am Markt: Bei einem Alleinauftrag wird die Immobilie nur einmal und immer mit den gleichen Informationen und Preisen präsentiert. Dies verhindert Verwirrung bei potenziellen Käufern und stärkt die Glaubwürdigkeit des Angebots. Eine Immobilie, die bei mehreren Maklern mit unterschiedlichen Preisen angeboten wird, signalisiert oft Unsicherheit oder Probleme.
• —Bessere Verhandlungsposition: Ein engagierter Makler mit exklusivem Zugriff auf die Immobilie kann Verhandlungen zielgerichteter und professioneller führen, um den bestmöglichen Verkaufspreis für den Eigentümer zu erzielen.
• —Zeitersparnis und Entlastung: Der Eigentümer wird weitestgehend von der Organisation und Durchführung des Verkaufsprozesses entlastet. Dies beginnt bei der Exposé-Erstellung, geht über die Terminierung und Durchführung von Besichtigungen bis hin zur Vorbereitung des Notartermins.
• —Sicherheit und Vertrauen: Die Exklusivität fördert eine vertrauensvolle Zusammenarbeit zwischen Eigentümer und Makler. Der Eigentümer kann sich darauf verlassen, dass der Makler alle nötigen Schritte unternimmt, um das bestmögliche Ergebnis zu erzielen.

Pflichten des Maklers beim Alleinauftrag

Der Alleinauftrag begründet nicht nur Vorteile für den Eigentümer, sondern auch klare Pflichten für den Makler. Diese Verpflichtungen sichern die Qualität der Dienstleistung und dienen dem Schutz des Auftraggebers.

• —Tätigkeitsnachweispflicht: Der Makler muss den Verkäufern regelmäßig über seine Aktivitäten und den Fortschritt der Vermarktung berichten. Dies kann durch schriftliche Berichte, Telefonate oder persönliche Gespräche erfolgen.
• —Einsatzpflicht: Der Makler ist verpflichtet, aktiv und engagiert für die Vermittlung der Immobilie tätig zu werden. Dies beinhaltet die Durchführung angemessener Marketingmaßnahmen und die sorgfältige Bearbeitung von Anfragen.
• —Sorgfaltspflicht: Der Makler muss die Interessen des Auftraggebers nach bestem Wissen und Gewissen wahrnehmen. Dazu gehört auch die Überprüfung der Bonität potenzieller Käufer und die Bereitstellung korrekter Informationen zur Immobilie.
• —Verschwiegenheitspflicht: Der Makler ist zur Vertraulichkeit bezüglich aller ihm bekannt gewordenen Informationen über die Immobilie und den Eigentümer verpflichtet.
• —Beratungspflicht: Der Makler hat den Eigentümer umfassend über den aktuellen Stand des Marktes, mögliche Verkaufspreise und den Ablauf des Verkaufsprozesses zu beraten.

Pflichten des Eigentümers beim Alleinauftrag

Auch der Eigentümer geht mit einem Alleinauftrag bestimmte Verpflichtungen ein. Diese sind primär auf die Einhaltung der Exklusivität und die Unterstützung des Maklers ausgerichtet.

• —Unterlassungspflicht: Der Eigentümer darf während der Vertragslaufzeit keinen weiteren Makler beauftragen und auch nicht selbst aktiv werden, um Kaufinteressenten zu suchen und die Immobilie zu vermitteln.
• —Bereitstellung von Informationen: Der Eigentümer muss dem Makler alle relevanten Unterlagen und Informationen zur Immobilie zur Verfügung stellen, die für die Vermarktung notwendig sind (z.B. Energieausweis, Grundrisspläne, Nebenkostenabrechnungen).
• —Kooperationspflicht: Der Eigentümer ist angehalten, mit dem Makler zusammenzuarbeiten, beispielsweise Termine für Besichtigungen zu ermöglichen oder Fragen zeitnah zu beantworten.
• —Keine Umgehungsgeschäfte: Der Eigentümer darf keine direkten Geschäfte mit Interessenten abschließen, die vom Makler nachgewiesen oder vermittelt wurden, um die Provision zu umgehen.

Dauer und Kündigung eines Alleinauftrags

Die Laufzeit eines Maklervertrages mit Alleinauftrag ist ein wichtiger Punkt, der im Vorfeld geklärt werden sollte. In der Regel wird eine feste Laufzeit vereinbart, die meist zwischen sechs und zwölf Monaten liegt. Eine zu kurze Laufzeit gibt dem Makler möglicherweise nicht genügend Zeit für eine professionelle Vermarktung, eine zu lange Laufzeit könnte den Eigentümer unnötig binden. Nach Ablauf der vereinbarten Frist endet der Vertrag automatisch, sofern im Vertrag keine Klausel zur stillschweigenden Verlängerung enthalten ist – diese sind jedoch nicht immer rechtlich haltbar oder umstritten.

Eine ordentliche Kündigung vor Ablauf der Frist ist bei einem Makler-Alleinauftrag grundsätzlich nicht vorgesehen, da es sich um einen befristeten Vertrag handelt. Eine außerordentliche Kündigung ist jedoch möglich, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Dies wäre beispielsweise der Fall, wenn der Makler seinen Pflichten (wie der Tätigkeitsnachweispflicht oder der Einsatzpflicht) nicht nachkommt oder das Vertrauensverhältnis nachhaltig gestört ist. Die Beweislast für einen solchen wichtigen Grund liegt in der Regel beim kündigenden Eigentümer. Es ist ratsam, vor einer Kündigung das Gespräch mit dem Makler zu suchen und gegebenenfalls juristischen Rat einzuholen.

Was kostet ein Alleinauftrag? (Provision)

Die Kosten für die Maklerleistung in Form der Provision sind unabhängig von der Art des Maklervertrages. Es ist die erbrachte Leistung – der erfolgreiche Nachweis oder die Vermittlung eines Käufers – die die Provisionspflicht auslöst. Die Höhe der Maklerprovision ist in Deutschland nicht pauschal geregelt, sondern wird zwischen Auftraggeber und Makler vertraglich vereinbart. Üblich ist eine prozentuale Beteiligung am Kauf- oder Mietpreis.

Bei der Vermittlung von Kaufimmobilien gilt seit dem 23. Dezember 2020 eine neue Regelung, die besagt, dass die Käuferprovision nicht höher sein darf als die Verkäuferprovision. In der Praxis führt dies meist zu einer hälftigen Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer. Die Gesamthöhe der Provision variiert je nach Bundesland und liegt in der Regel zwischen 3,57 % und 7,14 % des Kaufpreises (inklusive Mehrwertsteuer). Eine konkrete Beispielrechnung könnte so aussehen: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 % wären dies 28.560 Euro. Käufer und Verkäufer würden jeweils 14.280 Euro zahlen.

Bei der Vermietung von Wohnimmobilien gilt seit 2015 das Bestellerprinzip. Das bedeutet, wer den Makler bestellt – in der Regel der Vermieter – muss auch die Maklerprovision bezahlen. Die Provision darf in diesem Fall maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich der gesetzlichen Mehrwertsteuer betragen. Für gewerbliche Immobiliengeschäfte gibt es keine vergleichbaren Deckelungen, hier ist die Provision frei verhandelbar.

Worauf Sie beim Abschluss eines Alleinauftrags achten sollten

Bevor Sie einen Maklervertrag mit Alleinauftrag unterzeichnen, ist es ratsam, einige wichtige Punkte zu prüfen und zu verhandeln. Eine sorgfältige Vorbereitung kann spätere Missverständnisse oder Ärger vermeiden.

• —Laufzeit des Vertrages: Vereinbaren Sie eine realistische, aber nicht zu lange Laufzeit. Sechs bis neun Monate sind oft ein guter Kompromiss.
• —Leistungsumfang des Maklers: Lassen Sie sich genau schriftlich zusichern, welche konkreten Vermarktungsmaßnahmen der Makler ergreifen wird (z.B. Erstellung eines professionellen Exposés, Schaltung von Anzeigen in bestimmten Portalen, Durchführung von Open-House-Besichtigungen, Einsatz von Home Staging).
• —Kündigungsmöglichkeiten: Klären Sie, unter welchen Umständen eine vorzeitige Kündigung des Vertrages möglich ist und welche Form dafür erforderlich ist.
• —Höhe der Provision: Verhandeln Sie die Höhe der Provision und stellen Sie sicher, dass alle Kostenpositionen transparent aufgeführt sind.
• —Referenzen des Maklers: Wählen Sie einen Makler mit fundierter Marktkenntnis und nachweisbaren Erfolgen in Ihrer Region.
• —Schriftform: Lassen Sie sich den Vertrag immer schriftlich ausarbeiten und lesen Sie ihn sorgfältig durch, bevor Sie ihn unterschreiben. Mündliche Abmachungen sind schwer nachweisbar.

Fazit

Der Maklervertrag mit Alleinauftrag ist eine bewährte und oft sehr effektive Form der Zusammenarbeit zwischen Immobilieneigentümer und Makler. Er bietet klare Vorteile für beide Seiten, indem er dem Makler die nötige Sicherheit für einen engagierten Einsatz gibt und dem Eigentümer eine professionelle und zeitsparende Vermarktung seiner Immobilie sichert. Eine sorgfältige Auswahl des Maklers und eine genaue Prüfung der Vertragsbedingungen sind jedoch unerlässlich, um das volle Potenzial dieser Vertragsart auszuschöpfen und den Verkaufs- oder Vermietungsprozess erfolgreich zu gestalten.