Was ist die Mietpreisbremse?

In vielen deutschen Städten steigen die Mieten seit Jahren deutlich schneller als die Einkommen. Um Mieter vor extremen Preissteigerungen bei Neu- und Wiedervermietungen zu schützen, wurde 2015 die sogenannte Mietpreisbremse eingeführt. Sie ist Teil des Mietrechts und soll verhindern, dass Vermieter in besonders gefragten Lagen völlig überhöhte Mieten verlangen können. In diesem Ratgeber wird erklärt, was die Mietpreisbremse ist, wo sie gilt, wie sie berechnet wird und welche Rechte und Pflichten sich daraus für Mieter und Vermieter ergeben.

Was bedeutet Mietpreisbremse im Kern?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung, die die Höhe der Miete bei Neu- oder Wiedervermietung einer Wohnung begrenzt. Sie gilt nur in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt, also dort, wo die Nachfrage nach Wohnraum deutlich höher ist als das Angebot. In diesen Gebieten darf die neue Miete bei Vertragsbeginn höchstens 10 Prozent über der sogenannten ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Überschreitet der Vermieter diese Grenze, ist der Teil der Miete, der darüber hinausgeht, rechtlich unwirksam.

Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel, also einer Übersicht typischer Mieten für ähnliche Wohnungen in der Umgebung. Die Mietpreisbremse zielt damit darauf ab, Preisspitzen abzuschneiden und zu verhindern, dass Mieter durch überhöhte Startmieten aus bestimmten Stadtteilen verdrängt werden. Sie betrifft vor allem Bestandswohnungen, nicht aber in der Regel Neubauten oder Wohnungen nach umfassender Modernisierung.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neu- und Wiedervermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete.
• —Sie gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, die von den Bundesländern ausgewiesen werden.
• —Die ortsübliche Vergleichsmiete orientiert sich an Mietspiegeln und vergleichbaren Wohnungen vor Ort.
• —Übersteigt die vereinbarte Miete die Grenze, ist der übersteigende Betrag unwirksam und kann zurückgefordert werden.
• —Die Regelung soll Mieter vor überhöhten Startmieten schützen und die Verdrängung aus gefragten Lagen verhindern.

Geltungsbereich und rechtliche Grundlage

Die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) in den Paragrafen 556d bis 556g geregelt. Diese Vorschriften ermächtigen die Bundesländer, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Mietpreisbegrenzungsverordnung zu erlassen. In der Praxis bedeutet das, dass nicht automatisch überall in Deutschland die Mietpreisbremse greift, sondern nur dort, wo das jeweilige Bundesland eine entsprechende Verordnung erlassen hat.

Die Bundesländer bestimmen, welche Städte und Gemeinden als angespannt gelten, anhand klar definierter Kriterien wie Wohnungsversorgungsgrad, Mietbelastungsquote und Entwicklung der Angebotsmieten. Mindestens vier dieser Indikatoren müssen erfüllt sein, damit eine Kommune in die sogenannte Gebietskulisse aufgenommen wird. In vielen Bundesländern gilt die Mietpreisbremse daher nur in größeren Städten und Ballungsräumen, nicht in ländlichen Regionen mit ausreichendem Wohnraum.

• —Die Mietpreisbremse ist in den §§ 556d–556g BGB verankert.
• —Die Bundesländer erlassen eigene Mietpreisbegrenzungsverordnungen für angespannte Märkte.
• —Nicht alle Bundesländer nutzen diese Ermächtigung; einige verzichten ganz oder teilweise.
• —Die Gebietskulisse umfasst Städte und Gemeinden mit besonders gefährdeter Wohnraumversorgung.
• —Die Regelung ist zeitlich befristet, wurde aber bereits mehrfach verlängert.

Wie wird die zulässige Miete berechnet?

Die Berechnung der zulässigen Miete nach der Mietpreisbremse erfolgt in mehreren Schritten. Zunächst wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt, typischerweise anhand des örtlichen Mietspiegels. Der Mietspiegel zeigt, wie viel Miete für vergleichbare Wohnungen in der Umgebung üblicherweise gezahlt wird. Dabei werden Merkmale wie Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr berücksichtigt. Die Mietspiegel berücksichtigen in der Regel nur Mietänderungen der letzten Jahre, um aktuelle Entwicklungen widerzuspiegeln.

Beispiel: In einer Stadt liegt die ortsübliche Vergleichsmiete für eine 70‑m²‑Wohnung in guter Lage bei 12 Euro pro Quadratmeter. Das ergibt eine Vergleichsmiete von 840 Euro pro Monat. Nach der Mietpreisbremse darf der Vermieter bei Neu- oder Wiedervermietung höchstens 10 Prozent darüber verlangen, also 924 Euro. Vereinbart der Vermieter 950 Euro, ist der Betrag von 26 Euro rechtlich unwirksam und kann vom Mieter zurückgefordert werden.

• —Schritt 1: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete über den Mietspiegel oder Vergleichswohnungen.
• —Schritt 2: Berechnung von 10 % dieser Vergleichsmiete.
• —Schritt 3: Addition der 10 % zur Vergleichsmiete ergibt die zulässige Obergrenze.
• —Schritt 4: Vergleich der vereinbarten Miete mit dieser Obergrenze.
• —Schritt 5: Bei Überschreitung ist der übersteigende Betrag unwirksam und kann zurückgefordert werden.

Ausnahmen und Sonderfälle

Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen gleichermaßen. Ausgenommen sind insbesondere Neubauten, also Wohnungen, die erstmals vermietet werden, sowie Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung neu vermietet werden. In diesen Fällen darf der Vermieter grundsätzlich frei verhandeln, solange die Miete marktüblich bleibt und keine unzulässige Ausnutzung der Marktlage vorliegt. Auch möblierte Untervermietungen und bestimmte Sonderformen des Wohnens fallen häufig nicht unter die Mietpreisbremse.

Vermieter, die eine Ausnahme geltend machen, müssen dies in der Regel vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen. Andernfalls kann der Mieter später annehmen, dass die Mietpreisbremse greift. Zudem können einzelne Bundesländer eigene Ausnahmeregelungen vorsehen, etwa für bestimmte Quartiere oder Förderprogramme. Mieter sollten daher immer prüfen, ob die konkrete Wohnung tatsächlich von der Mietpreisbremse erfasst wird oder ob eine Ausnahme vorliegt.

• —Neubauten sind in der Regel von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Wohnungen nach umfassender Modernisierung können ebenfalls ausgenommen sein.
• —Möblierte Untervermietungen und bestimmte Sonderformen fallen oft nicht unter die Regelung.
• —Vermieter müssen Ausnahmen vor Vertragsabschluss schriftlich offenlegen.
• —Bundesländer können zusätzliche Ausnahmen oder Einschränkungen vorsehen.

Rechte und Pflichten von Mietern

Mieter haben das Recht, die Einhaltung der Mietpreisbremse zu prüfen und bei Überschreitung der zulässigen Miete zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern. Dazu sollten sie sich den örtlichen Mietspiegel besorgen oder eine vergleichbare Wohnung in der Umgebung recherchieren. Viele Mieterverbände und Verbraucherzentralen bieten kostenlose oder günstige Beratung zur Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete an.

Wird festgestellt, dass die vereinbarte Miete die Grenze von 10 Prozent über der Vergleichsmiete überschreitet, kann der Mieter den Vermieter schriftlich auffordern, die zu hohe Miete zu korrigieren. In der Regel ist eine Rückzahlung der zu viel gezahlten Mieten für die letzten Jahre möglich, sofern die Fristen eingehalten werden. Mieter sollten dabei stets schriftlich kommunizieren und sich Kopien der Schreiben aufbewahren. Bei Streitigkeiten kann ein Anwalt für Mietrecht oder eine Schlichtungsstelle weiterhelfen.

• —Mieter dürfen die ortsübliche Vergleichsmiete prüfen und mit der vereinbarten Miete vergleichen.
• —Bei Überschreitung der 10‑Prozent‑Grenze ist der übersteigende Betrag unwirksam.
• —Zu viel gezahlte Mieten können in der Regel zurückgefordert werden.
• —Mieter sollten schriftlich mit dem Vermieter kommunizieren und Nachweise sichern.
• —Beratung durch Mieterverbände oder Verbraucherzentralen kann bei der Berechnung helfen.

Rechte und Pflichten von Vermietern

Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt müssen die Mietpreisbremse bei Neu- und Wiedervermietung beachten. Sie dürfen die Miete nicht willkürlich festlegen, sondern müssen sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Dazu sollten sie den aktuellen Mietspiegel ihres Ortes kennen und die zulässige Obergrenze korrekt berechnen. Wer die Grenze überschreitet, riskiert, dass der übersteigende Mietbetrag als unwirksam gilt und zurückgezahlt werden muss.

Vermieter, die eine Ausnahme geltend machen, müssen diese klar und schriftlich offenlegen. Das gilt insbesondere für Neubauten oder Wohnungen nach umfassender Modernisierung. Zudem sollten sie die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete nachvollziehbar dokumentieren, um im Streitfall Nachweise vorlegen zu können. Wer die Mietpreisbremse korrekt anwendet, schützt sich vor rechtlichen Auseinandersetzungen und kann langfristig verlässliche Mietverhältnisse aufbauen.

• —Vermieter müssen die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln und die 10‑Prozent‑Grenze einhalten.
• —Übersteigende Mieten gelten als unwirksam und können zurückgefordert werden.
• —Ausnahmen wie Neubauten müssen schriftlich offen gelegt werden.
• —Vermieter sollten die Berechnung der Vergleichsmiete dokumentieren.
• —Korrekte Anwendung der Mietpreisbremse schützt vor rechtlichen Risiken und Streitigkeiten.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Für Mieter ist es sinnvoll, sich vor Vertragsabschluss über den örtlichen Mietspiegel zu informieren und die angebotene Miete zu prüfen. Viele Städte stellen ihren Mietspiegel kostenlos online zur Verfügung. Wer unsicher ist, kann sich an Mieterverbände oder Verbraucherzentralen wenden. Bei Verdacht auf eine Überschreitung der Mietpreisbremse sollte der Vermieter schriftlich angeschrieben und um Korrektur gebeten werden.

Vermieter sollten die Mietpreisbremse frühzeitig in ihre Kalkulation einbeziehen und die ortsübliche Vergleichsmiete nicht nur grob schätzen. Eine sorgfältige Dokumentation der Berechnung schützt im Streitfall. Beide Seiten profitieren davon, die Regelung transparent und fair anzuwenden, statt sie zu umgehen. So bleibt die Mietpreisbremse ein Instrument, das sowohl Mieter vor überhöhten Mieten schützt als auch Vermieter vor rechtlichen Konflikten bewahrt.

• —Mieter sollten den örtlichen Mietspiegel prüfen und die angebotene Miete berechnen.
• —Vermieter sollten die 10‑Prozent‑Grenze frühzeitig in die Kalkulation einbeziehen.
• —Beide Seiten sollten schriftlich kommunizieren und Nachweise sichern.
• —Bei Unsicherheit hilft Beratung durch Mieterverbände oder Fachanwälte.
• —Transparente Anwendung der Mietpreisbremse schützt vor Streit und rechtlichen Risiken.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um in angespannten Wohnungsmärkten überhöhte Startmieten bei Neu- und Wiedervermietung zu verhindern. Sie begrenzt die Miete auf maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete und stützt sich dabei auf Mietspiegel und vergleichbare Wohnungen vor Ort. Mieter können zu viel gezahlte Mieten zurückfordern, wenn die Grenze überschritten wird, während Vermieter die Regelung korrekt anwenden und dokumentieren sollten. Wer sich frühzeitig informiert und die Berechnung nachvollziehbar gestaltet, kann Konflikte vermeiden und faire Mietverhältnisse schaffen.