Was ist Bestellerprinzip? Einfach erklärt

Im Zusammenhang mit Immobilien taucht immer wieder der Begriff „Bestellerprinzip“ auf – doch was verbirgt sich dahinter? Vereinfacht gesagt: Wer den Makler beauftragt, der zahlt auch die Maklerprovision. Diese Regelung soll vor allem Mieter und Käufer entlasten und verhindern, dass Vermieter oder Verkäufer ihre Maklerkosten einfach auf die andere Seite abwälzen. In Deutschland gilt das Bestellerprinzip seit 2015 bei der Vermittlung von Mietwohnungen und seit 2020 in einer abgewandelten Form auch beim Kauf von Wohnimmobilien. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie das Bestellerprinzip funktioniert, welche gesetzlichen Grundlagen es gibt und welche praktischen Konsequenzen es für Mieter, Vermieter, Käufer und Verkäufer hat.

Was bedeutet Bestellerprinzip im Kern?

Das Bestellerprinzip ist ein Grundsatz zur Verteilung der Maklerkosten. Er besagt, dass die Partei, die einen Makler mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt, auch die Provision für diesen Makler trägt. Im Alltag heißt das: Wer den Makler „bestellt“, zahlt. Diese Regelung zielt darauf ab, Transparenz zu schaffen und diejenige Seite zu entlasten, die in der Regel weniger Einfluss auf die Beauftragung des Maklers hat – also Mieter und Käufer von Wohnimmobilien.

Im Mietbereich bedeutet das in der Praxis: Beauftragt ein Vermieter einen Makler, um eine passende Wohnung zu vermieten, muss der Vermieter die Maklerprovision zahlen. Der Mieter braucht in der Regel nichts zusätzlich zu leisten, auch wenn er den Makler in Anspruch nimmt. Im Kaufbereich ist die Regelung etwas komplexer, da seit 2020 eine Art „geteiltes Bestellerprinzip“ gilt: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten, wobei derjenige, der den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Provision trägt.

• —Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Das Prinzip soll Mieter und Käufer entlasten.
• —Es gilt gesetzlich bei Mietwohnungen und Wohnimmobilienkäufen.
• —Andere Vereinbarungen können nur begrenzt abweichen.
• —Gewerbeimmobilien sind vom Bestellerprinzip ausgenommen.

Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnraum

Bei der Vermietung von Wohnraum gilt das Bestellerprinzip seit 2015. Die gesetzliche Grundlage findet sich im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Danach ist derjenige verpflichtet, die Maklerprovision zu zahlen, der den Makler mit der Vermittlung der Wohnung beauftragt hat. In der Regel ist das der Vermieter, der einen Makler damit beauftragt, einen passenden Mieter zu finden.

Das Gesetz zielt darauf ab, Mieter vor ungerechtfertigten Belastungen zu schützen. Früher war es üblich, dass Vermieter die Maklerkosten auf die Mieter abwälzten, obwohl der Vermieter den Makler beauftragt hatte. Das Bestellerprinzip hat diese Praxis weitgehend beendet. Vereinbarungen, nach denen der Mieter die Maklerprovision zahlt, sind in der Regel unwirksam, wenn der Vermieter den Makler beauftragt hat.

• —Der Vermieter zahlt die Maklerprovision, wenn er den Makler beauftragt.
• —Mieter müssen in der Regel keine Maklerkosten zahlen.
• —Abweichende Vereinbarungen sind meist unwirksam.
• —Das Prinzip gilt nur für Wohnraum, nicht für Gewerbeimmobilien.

Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnimmobilien

Beim Kauf von Wohnimmobilien wurde das Bestellerprinzip 2020 neu geregelt. Die gesetzliche Grundlage findet sich im BGB, insbesondere in den Paragraphen 652 bis 655. Hier gilt eine abgewandelte Form des Bestellerprinzips: Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten, wobei derjenige, der den Makler beauftragt hat, mindestens die Hälfte der Provision trägt.

Das bedeutet: Beauftragt der Verkäufer einen Makler, um die Wohnung oder das Haus zu verkaufen, muss der Verkäufer mindestens 50 Prozent der Maklerprovision zahlen. Der Käufer kann maximal 50 Prozent tragen. Andere Vereinbarungen sind möglich, wenn sie vertraglich festgelegt werden. So kann der Verkäufer die gesamten Maklerkosten übernehmen oder den Käufer mit einem größeren Anteil belasten, solange dies im Kaufvertrag vereinbart ist.

• —Käufer und Verkäufer teilen sich die Maklerkosten.
• —Der Auftraggeber zahlt mindestens 50 Prozent.
• —Andere Vereinbarungen sind zulässig, wenn vertraglich geregelt.
• —Das Prinzip gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Praktische Beispiele und Rechenbeispiele

Ein Beispiel: Ein Vermieter beauftragt einen Makler, um eine Wohnung zu vermieten. Die vereinbarte Maklerprovision beträgt 2.000 Euro. Nach dem Bestellerprinzip zahlt der Vermieter diese 2.000 Euro, der Mieter zahlt nichts. Würde der Vermieter versuchen, die Kosten auf den Mieter abzuwälzen, wäre diese Vereinbarung in der Regel unwirksam.

Ein weiteres Beispiel: Ein Verkäufer beauftragt einen Makler, um eine Wohnung zu verkaufen. Die Maklerprovision beträgt 6.000 Euro. Nach dem Bestellerprinzip muss der Verkäufer mindestens 3.000 Euro zahlen, der Käufer kann maximal 3.000 Euro tragen. Würden die Parteien vereinbaren, dass der Verkäufer 4.000 Euro und der Käufer 2.000 Euro zahlt, wäre dies zulässig, solange es im Kaufvertrag festgehalten wird.

• —Vermieter zahlt 2.000 Euro Maklerprovision, Mieter zahlt nichts.
• —Verkäufer zahlt mindestens 3.000 Euro, Käufer maximal 3.000 Euro.
• —Andere Aufteilungen sind möglich, wenn vertraglich geregelt.

Ausnahmen und Besonderheiten

Das Bestellerprinzip gilt nicht für alle Immobilienarten. Gewerbeimmobilien sind ausgenommen, hier können die Parteien frei vereinbaren, wer die Maklerprovision zahlt. Auch bei der Vermittlung von Ferienwohnungen oder anderen speziellen Objekten können abweichende Regelungen gelten.

Ein weiterer Punkt: Das Bestellerprinzip gilt nur, wenn der Makler tatsächlich beauftragt wurde. Wird ein Makler nicht beauftragt, sondern handelt es sich um eine einfache Vermittlung ohne Auftrag, können andere Regelungen greifen. In solchen Fällen ist es wichtig, die genauen Umstände und Vereinbarungen genau zu prüfen.

• —Gewerbeimmobilien sind vom Bestellerprinzip ausgenommen.
• —Ferienwohnungen und spezielle Objekte können abweichende Regelungen haben.
• —Ohne Beauftragung des Maklers gelten andere Regelungen.

Rechtliche Grundlagen und Gesetze

Die gesetzliche Grundlage für das Bestellerprinzip findet sich im Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Im WoVermRG ist geregelt, dass derjenige, der den Makler beauftragt, die Provision zahlt. Im BGB sind die allgemeinen Vorschriften zur Maklerprovision und zum Lohnanspruch des Maklers festgelegt.

Das Bestellerprinzip wurde 2015 eingeführt und 2020 erweitert. Es wurde vom Bundesverfassungsgericht als verfassungsgemäß bestätigt. Ziel der Regelung ist es, soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte auf dem Immobilienmarkt zu verringern und Mieter sowie Käufer zu entlasten.

• —Wohnungsvermittlungsgesetz (WoVermRG) regelt das Bestellerprinzip.
• —Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) enthält allgemeine Vorschriften zur Maklerprovision.
• —Bestellerprinzip seit 2015, Erweiterung 2020.
• —Verfassungsgemäß bestätigt vom Bundesverfassungsgericht.

Fazit

Das Bestellerprinzip ist eine wichtige Regelung im Immobilienrecht, die Mieter und Käufer von Wohnimmobilien entlasten soll. Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision – bei Mietwohnungen in der Regel der Vermieter, beim Kauf von Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten. Es gibt Ausnahmen, insbesondere bei Gewerbeimmobilien, und andere Vereinbarungen sind nur begrenzt möglich. Wer sich als Mieter, Vermieter, Käufer oder Verkäufer auf dem Immobilienmarkt bewegt, sollte die Grundlagen des Bestellerprinzips kennen, um seine Rechte und Pflichten richtig einzuschätzen.