Vorfälligkeitsentschädigung: Wie lange dauert es?

Wer eine Immobilie verkauft, umzieht oder seine Baufinanzierung vorzeitig ablösen möchte, stößt früher oder später auf den Begriff „Vorfälligkeitsentschädigung“. Viele fragen sich dann: Wie lange dauert diese Entschädigung eigentlich? Gemeint ist damit nicht die Dauer einer Zahlung, sondern vielmehr, über welchen Zeitraum sie berechnet wird, wann sie anfällt und wie lange sie rechtlich relevant bleibt. In diesem Ratgeber erläutern wir, was eine Vorfälligkeitsentschädigung ist, wie lange sie im Einzelfall berechnet wird, welche Fristen und Fristenregeln gelten und wie Sie sie unter bestimmten Umständen ganz oder teilweise vermeiden können.

Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die ein Kreditinstitut von einem Darlehensnehmer verlangen darf, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung zurückgezahlt wird. Die Bank hat bei Abschluss des Darlehens mit bestimmten Zinseinnahmen über die gesamte Laufzeit gerechnet. Zahlt der Kreditnehmer den Kredit früher zurück, entgehen der Bank diese erwarteten Zinsen. Die Vorfälligkeitsentschädigung soll diesen sogenannten Zinsschaden ausgleichen.

Rechtliche Grundlage ist das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Danach darf die Bank eine „angemessene Vorfälligkeitsentschädigung“ verlangen, wenn durch die vorzeitige Rückzahlung ein unmittelbar damit zusammenhängender Schaden entsteht. In der Praxis wird der Schaden aus zwei Komponenten berechnet: dem Refinanzierungsschaden (die Bank kann das zurückgezahlte Kapital nicht mehr zum gleichen Zinssatz anlegen) und dem Margenschaden (entgangene Gewinnmarge der Bank).

Wie lange wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?

Die Dauer, über die eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnet wird, hängt in erster Linie von der Restlaufzeit der Zinsbindung ab. Je länger die vereinbarte Zinsbindung noch läuft, desto größer ist in der Regel der entgangene Zinsschaden und damit auch die Höhe der Entschädigung. Typische Zinsbindungen bei Baufinanzierungen liegen bei 10, 15, 20 oder 25 Jahren. Wird der Kredit beispielsweise nach fünf Jahren abgelöst, berechnet die Bank den Schaden für die verbleibenden fünf, zehn oder 15 Jahre – je nach ursprünglicher Bindung.

Die Berechnung orientiert sich an der Differenz zwischen dem vereinbarten Sollzins und den aktuellen Zinsen am Kapitalmarkt. Liegen die aktuellen Zinsen unter dem vereinbarten Sollzins, entsteht der Bank ein Zinsausfallschaden. Liegen die aktuellen Zinsen gleich hoch oder höher, kann die Entschädigung bei 0 Euro liegen, weil die Bank keinen Schaden erleidet oder sogar einen Vorteil hat. In vielen Fällen ist die Vorfälligkeitsentschädigung heute deutlich niedriger als noch vor einigen Jahren.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt in der Regel an, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung vollständig oder teilweise zurückgezahlt wird. Das passiert beispielsweise beim Verkauf der Immobilie, bei einer Umschuldung auf einen günstigeren Kredit oder bei einer vorzeitigen Ablösung aus anderen Gründen. Die Bank ist gesetzlich verpflichtet, die Höhe der Entschädigung zu berechnen und dem Darlehensnehmer mitzuteilen.

Wichtig ist: Die Entschädigung wird nur für die Zeit berechnet, in der die Zinsbindung noch läuft. Sobald die Zinsbindung abgelaufen ist, kann der Kredit in der Regel ohne Vorfälligkeitsentschädigung gekündigt werden. In der Praxis bedeutet das, dass die Entschädigung nur für die verbleibende Laufzeit der Zinsbindung berechnet wird – nicht für die gesamte ursprüngliche Laufzeit des Darlehens.

Wie lange dauert die Zinsbindung?

Die Dauer der Zinsbindung ist vertraglich festgelegt und kann je nach Darlehensvertrag zwischen wenigen Jahren und mehreren Jahrzehnten liegen. Typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Die Zinsbindung beginnt in der Regel mit der vollständigen Auszahlung des Darlehens. Wird die Immobilie verkauft oder der Kredit vorzeitig abgelöst, wird die Vorfälligkeitsentschädigung für die verbleibende Restlaufzeit der Zinsbindung berechnet.

Beispiel: Ein Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung wird nach 10 Jahren abgelöst. Die Bank berechnet die Vorfälligkeitsentschädigung für die verbleibenden 10 Jahre. Wird der Kredit nach 15 Jahren abgelöst, berechnet sie die Entschädigung nur noch für die verbleibenden 5 Jahre. Je näher der Ablösetermin am Ende der Zinsbindung liegt, desto geringer ist in der Regel die Entschädigung.

Wann kann die Vorfälligkeitsentschädigung umgangen werden?

Es gibt mehrere Möglichkeiten, eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden oder zu reduzieren. Eine wichtige Regelung betrifft Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren. In diesem Fall hat der Darlehensnehmer nach Ablauf von zehn Jahren ein Sonderkündigungsrecht mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten. Wird der Kredit nach Ablauf dieser zehn Jahre gekündigt, fällt in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung an.

Weitere Möglichkeiten, die Entschädigung zu vermeiden, sind:

• —Kündigung nach Ablauf der Zinsbindung: Nach Ende der Zinsbindung kann der Kredit in der Regel ohne Entschädigung gekündigt werden.
• —Sonderkündigungsrecht nach zehn Jahren: Bei Zinsbindungen von mehr als zehn Jahren kann der Kredit nach Ablauf von zehn Jahren mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.
• —Bankkündigung: Wird der Kredit von der Bank gekündigt, etwa wegen Zahlungsverzugs, darf die Bank keine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, sondern nur Verzugszinsen.
• —Fehlerhafte Vertragsangaben: Bei Darlehensverträgen, die ab dem 21. März 2016 abgeschlossen wurden, kann die Entschädigung entfallen, wenn im Vertrag Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung fehlen oder unzureichend sind.
• —Rückforderung bereits gezahlter Entschädigungen: Zahlungen, die bereits geleistet wurden, können unter bestimmten Umständen innerhalb von drei Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden.

Wie lange ist die Entschädigung rechtlich relevant?

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist rechtlich relevant, solange die Zinsbindung läuft und der Kredit nicht gekündigt wurde. Nach Ablauf der Zinsbindung oder nach Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach zehn Jahren entfällt die Entschädigung in der Regel. Bereits gezahlte Entschädigungen können unter bestimmten Umständen innerhalb von drei Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden.

Die Bank ist verpflichtet, die Höhe der Entschädigung zu berechnen und dem Darlehensnehmer mitzuteilen. Wird die Berechnung als fehlerhaft angesehen, kann der Darlehensnehmer die Bank auffordern, die Berechnung zu überprüfen und gegebenenfalls zu korrigieren. In vielen Fällen kann die Entschädigung auf 0 Euro reduziert werden, wenn die aktuellen Zinsen gleich hoch oder höher sind als der vereinbarte Sollzins.

Wie kann die Entschädigung berechnet werden?

Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung erfolgt nach einem standardisierten Verfahren, das auf Urteilen des Bundesgerichtshofs beruht. Die Bank berechnet den Zinsschaden aus der Differenz zwischen dem vereinbarten Sollzins und den aktuellen Zinsen am Kapitalmarkt. Die Entschädigung wird für die verbleibende Restlaufzeit der Zinsbindung berechnet.

Beispielrechnung (vereinfacht): Ein Darlehen mit 200.000 Euro Restschuld und einem Sollzins von 3 % wird nach 10 Jahren abgelöst. Die aktuelle Zinsen am Kapitalmarkt liegen bei 2 %. Die Bank berechnet die Entschädigung für die verbleibenden 10 Jahre. Die Differenz von 1 % wird auf die Restschuld angewendet und über die verbleibende Laufzeit verteilt. In diesem Fall könnte die Entschädigung beispielsweise 10.000 Euro betragen. Wird der Kredit nach 15 Jahren abgelöst, berechnet die Bank die Entschädigung nur noch für die verbleibenden 5 Jahre, was die Höhe der Entschädigung reduziert.

Fazit

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die eine Bank verlangen darf, wenn ein Immobiliendarlehen vor Ablauf der Zinsbindung zurückgezahlt wird. Die Dauer, über die sie berechnet wird, hängt von der Restlaufzeit der Zinsbindung ab. Je näher der Ablösetermin am Ende der Zinsbindung liegt, desto geringer ist in der Regel die Entschädigung. Nach Ablauf der Zinsbindung oder nach Ausübung des Sonderkündigungsrechts nach zehn Jahren entfällt die Entschädigung in der Regel. Bereits gezahlte Entschädigungen können unter bestimmten Umständen innerhalb von drei Jahren nach Zahlung zurückgefordert werden. Es lohnt sich, die Berechnung der Entschädigung genau zu prüfen und gegebenenfalls eine Überprüfung durch die Bank oder einen Fachanwalt zu veranlassen.