Variables Darlehen: Wer zahlt was?

Ein variables Darlehen ist eine Sonderform der Immobilienfinanzierung, bei der der Zinssatz nicht über Jahre festgeschrieben wird. Stattdessen passen sich die Zinsen regelmäßig an das aktuelle Marktumfeld an – und damit auch die monatliche Belastung für den Darlehensnehmer. Wer ein Haus kauft, eine Sanierung plant oder eine Zwischenfinanzierung braucht, sollte genau wissen, wer bei einem solchen Kredit letztlich was zahlt: Wie entwickelt sich die Rate, welche Risiken entstehen, und wann lohnt sich diese Variante wirklich? In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie ein variables Darlehen funktioniert, welche Kosten entstehen und für welche Situationen es sich eignet.

Was ein variables Darlehen ist

Ein variables Darlehen ist ein Immobilienkredit ohne feste Sollzinsbindung. Im Gegensatz zu einem klassischen Annuitätendarlehen, bei dem der Zinssatz über zehn, 15 oder 20 Jahre unverändert bleibt, wird der Zinssatz bei einem variablen Darlehen regelmäßig angepasst. Typischerweise erfolgt diese Anpassung alle drei Monate, manche Banken nutzen aber auch Sechs- oder Zwölfmonatsintervalle. Die Höhe des Zinssatzes richtet sich nach einem Referenzzinssatz, meist dem Drei-Monats-EURIBOR, plus einem bankindividuellen Aufschlag (Marge).

Da der Zinssatz flexibel ist, kann die monatliche Rate im Laufe der Zeit steigen oder sinken. Das macht das Darlehen für bestimmte Situationen attraktiv, bringt aber auch ein höheres Planungsrisiko mit sich. Wer sich für ein variables Darlehen entscheidet, sollte sich bewusst sein, dass die Zinsen nicht nur niedrig bleiben, sondern auch deutlich ansteigen können – und damit die monatliche Belastung erhöhen.

• —Immobilienkredit ohne feste Zinsbindung
• —Zinsanpassung meist alle drei Monate
• —Orientierung an Referenzzinssatz wie EURIBOR
• —Bankmarge wird auf den Referenzzinssatz aufgeschlagen
• —Monatliche Rate kann steigen oder sinken

Wer zahlt die Zinsen – und wie hoch sind sie?

Bei einem variablen Darlehen zahlt der Darlehensnehmer die Zinsen für das in Anspruch genommene Darlehen. Die Zinsen setzen sich aus dem aktuellen Referenzzinssatz und der vereinbarten Marge zusammen. Beispiel: Wenn der Drei-Monats-EURIBOR bei 0,5 Prozent liegt und die Bank eine Marge von 2,0 Prozent vereinbart, ergibt sich ein effektiver Zinssatz von 2,5 Prozent. Diese 2,5 Prozent gelten dann für die nächsten drei Monate, danach wird der Zinssatz erneut angepasst.

Die Zinsen werden in der Regel monatlich abgerechnet und fließen in die Rate ein. Da der Zinssatz variabel ist, kann sich der Zinsanteil der Rate im Laufe der Zeit verändern. Steigen die Marktzinsen, steigt auch der Zinsanteil; sinken sie, sinkt der Zinsanteil. Die Tilgung bleibt in der Regel konstant, sodass sich die Gesamtrate entsprechend anpasst. Wer sich für ein variables Darlehen entscheidet, sollte daher immer mit einem möglichen Zinsanstieg rechnen und prüfen, ob die Haushaltskasse auch bei höheren Zinsen die Raten stemmen kann.

• —Zinsen werden vom Darlehensnehmer gezahlt
• —Zinsen bestehen aus Referenzzinssatz plus Marge
• —Zinsanteil der Rate kann steigen oder sinken
• —Tilgung bleibt in der Regel konstant
• —Höhere Zinsen erhöhen die monatliche Belastung

Wer zahlt die Tilgung – und wie funktioniert sie?

Die Tilgung eines variablen Darlehens wird ebenfalls vom Darlehensnehmer gezahlt. In der Regel wird das Darlehen als Annuitätendarlehen geführt, das heißt, die Rate besteht aus Zinsen und Tilgung. Die Tilgung bleibt über die Laufzeit konstant, während sich der Zinsanteil je nach Marktlage verändert. Dadurch kann sich die Gesamtrate erhöhen oder verringern.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 200.000 Euro wird mit einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent vereinbart. Das entspricht 4.000 Euro pro Jahr oder etwa 333 Euro pro Monat. Wenn der Zinssatz steigt, erhöht sich der Zinsanteil der Rate, sodass die Gesamtrate steigt. Sinkt der Zinssatz, sinkt der Zinsanteil und die Gesamtrate verringert sich. Die Tilgung bleibt jedoch unverändert, sodass die Restschuld kontinuierlich abgebaut wird.

• —Tilgung wird vom Darlehensnehmer gezahlt
• —Tilgung bleibt in der Regel konstant
• —Zinsanteil der Rate kann variieren
• —Gesamtrate steigt oder sinkt je nach Zinsentwicklung
• —Restschuld wird kontinuierlich abgebaut

Wer zahlt die Nebenkosten – und welche fallen an?

Neben den Zinsen und der Tilgung fallen bei einem variablen Darlehen weitere Kosten an, die der Darlehensnehmer trägt. Dazu gehören beispielsweise Bearbeitungsgebühren, die in der Vergangenheit häufig erhoben wurden, aber seit einem Urteil des Bundesgerichtshofs für Verbraucherdarlehen nicht mehr zulässig sind. Dennoch können andere Kosten anfallen, wie etwa Kosten für die Grundschuld, Notargebühren oder Vermittlungsprovisionen.

Zudem können bei einer vorzeitigen Kündigung oder Umwandlung des Darlehens Kosten entstehen, obwohl bei einem variablen Darlehen in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Die Bank kann jedoch eine Gebühr für die Umwandlung in ein Annuitätendarlehen verlangen. Wer ein variables Darlehen in Betracht zieht, sollte daher die gesamten Kosten im Blick haben und sich vor Vertragsabschluss genau über alle anfallenden Gebühren informieren.

• —Bearbeitungsgebühren für Verbraucherdarlehen sind nicht mehr zulässig
• —Kosten für Grundschuld, Notargebühren und Vermittlungsprovisionen möglich
• —Keine Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Kündigung
• —Mögliche Gebühren für Umwandlung in Annuitätendarlehen
• —Gesamte Kosten im Blick behalten

Wer zahlt bei Zinsanstieg – und wie hoch kann die Belastung steigen?

Bei einem variablen Darlehen trägt der Darlehensnehmer das Zinsrisiko. Steigen die Marktzinsen, steigen auch die Zinsen für das Darlehen und damit die monatliche Belastung. Wie stark die Belastung steigen kann, hängt von der Höhe des Zinsanstiegs und der vereinbarten Marge ab. Ein Beispiel: Wenn der Zinssatz von 2,5 Prozent auf 4,5 Prozent steigt, erhöht sich der Zinsanteil der Rate deutlich.

Ein Darlehen von 200.000 Euro mit einer anfänglichen Rate von 800 Euro pro Monat kann bei einem Zinsanstieg auf 4,5 Prozent eine Rate von etwa 1.000 Euro pro Monat erreichen. Das entspricht einer Erhöhung um 200 Euro pro Monat oder 2.400 Euro pro Jahr. Wer sich für ein variables Darlehen entscheidet, sollte daher immer mit einem möglichen Zinsanstieg rechnen und prüfen, ob die Haushaltskasse auch bei höheren Zinsen die Raten stemmen kann.

• —Darlehensnehmer trägt das Zinsrisiko
• —Zinsanstieg erhöht die monatliche Belastung
• —Höhe der Belastung hängt von Zinsanstieg und Marge ab
• —Beispiel: Zinsanstieg von 2,5 auf 4,5 Prozent erhöht Rate deutlich
• —Haushaltskasse auf höhere Zinsen prüfen

Wer zahlt bei Zinssenkung – und wie profitiert der Darlehensnehmer?

Sinken die Marktzinsen, profitiert der Darlehensnehmer von einem variablen Darlehen. Der Zinssatz wird angepasst, der Zinsanteil der Rate sinkt und damit auch die monatliche Belastung. Ein Beispiel: Wenn der Zinssatz von 2,5 Prozent auf 1,5 Prozent sinkt, verringert sich der Zinsanteil der Rate und die Gesamtrate sinkt.

Ein Darlehen von 200.000 Euro mit einer anfänglichen Rate von 800 Euro pro Monat kann bei einem Zinsrückgang auf 1,5 Prozent eine Rate von etwa 600 Euro pro Monat erreichen. Das entspricht einer Verringerung um 200 Euro pro Monat oder 2.400 Euro pro Jahr. Der Darlehensnehmer spart also Geld und kann die frei werdenden Mittel für andere Zwecke nutzen, etwa für Modernisierungsmaßnahmen oder zusätzliche Tilgung.

• —Darlehensnehmer profitiert von Zinssenkung
• —Zinsanteil der Rate sinkt
• —Monatliche Belastung verringert sich
• —Beispiel: Zinsrückgang von 2,5 auf 1,5 Prozent senkt Rate deutlich
• —Frei werdende Mittel für Modernisierung oder zusätzliche Tilgung nutzen

Wer zahlt bei vorzeitiger Kündigung – und welche Vorteile gibt es?

Ein variables Darlehen kann in der Regel mit einer Frist von drei Monaten vollständig tilgen oder gekündigt werden, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird. Das macht das Darlehen für bestimmte Situationen attraktiv, etwa wenn ein Haus verkauft wird oder ein Umzug geplant ist. Wer das Darlehen vorzeitig kündigt, zahlt die Restschuld plus die bis dahin angefallenen Zinsen.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 200.000 Euro wird nach fünf Jahren vollständig getilgt. Die Restschuld beträgt 150.000 Euro. Der Darlehensnehmer zahlt die 150.000 Euro plus die bis dahin angefallenen Zinsen. Da keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird, spart der Darlehensnehmer Geld und kann das Darlehen flexibel anpassen. Das ist besonders vorteilhaft, wenn sich die finanzielle Situation ändert oder ein neues Immobilienprojekt geplant ist.

• —Darlehen kann mit Frist von drei Monaten gekündigt werden
• —Keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig
• —Restschuld plus angefallene Zinsen werden gezahlt
• —Flexibilität bei Verkauf oder Umzug
• —Sparen von Vorfälligkeitsentschädigung

Wer zahlt bei Umwandlung in ein Annuitätendarlehen – und welche Kosten entstehen?

Ein variables Darlehen kann zu jedem Zinsanpassungstermin in ein Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung umgewandelt werden. Die Umwandlung erfolgt in der Regel gegen eine Gebühr, die der Darlehensnehmer trägt. Die Höhe der Gebühr hängt von der Bank und den vereinbarten Konditionen ab.

Ein Beispiel: Ein Darlehen von 200.000 Euro wird nach fünf Jahren in ein Annuitätendarlehen mit einer Zinsbindung von 10 Jahren umgewandelt. Die Bank verlangt eine Gebühr von 1.000 Euro. Der Darlehensnehmer zahlt die Gebühr plus die Restschuld und die bis dahin angefallenen Zinsen. Die Umwandlung bietet Planungssicherheit, da der Zinssatz über die vereinbarte Laufzeit festgeschrieben wird.

• —Umwandlung in Annuitätendarlehen möglich
• —Gebühr für Umwandlung wird vom Darlehensnehmer gezahlt
• —Höhe der Gebühr hängt von Bank und Konditionen ab
• —Planungssicherheit durch feste Zinsbindung
• —Restschuld plus angefallene Zinsen werden gezahlt

Fazit

Ein variables Darlehen bietet Flexibilität, aber auch Zinsrisiko. Wer sich für diese Variante entscheidet, sollte sich bewusst sein, dass die Zinsen steigen oder sinken können und damit die monatliche Belastung erhöhen oder verringern. Die Zinsen, die Tilgung und die Nebenkosten werden vom Darlehensnehmer gezahlt. Bei Zinsanstieg steigt die Belastung, bei Zinssenkung sinkt sie. Ein variables Darlehen eignet sich besonders für Personen mit hoher finanzieller Beweglichkeit oder für Zwischenfinanzierungen, bei denen eine vorzeitige Kündigung oder Umwandlung in ein Annuitätendarlehen geplant ist. Wer auf Planungssicherheit angewiesen ist, sollte eher ein klassisches Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung wählen.