Untervermietung: Welche Regeln gelten in Deutschland?

Untervermietung ist in Deutschland ein häufig genutztes Instrument, um Mietkosten zu teilen, eine Wohnung zu erhalten oder vorübergehende Abwesenheit zu kompensieren. Gleichzeitig ist das Thema rechtlich komplex: Es geht um Zustimmungspflichten, berechtigte Interessen, Mietzuschläge und Meldepflichten. Dieser Ratgeber erklärt, welche Regeln im deutschen Mietrecht gelten, was Mieter und Vermieter beachten müssen und wie eine Untervermietung rechtssicher organisiert werden kann.

Was ist Untervermietung – und was nicht?

Untervermietung liegt vor, wenn ein Mieter einen Teil oder die gesamte Wohnung an eine andere Person weitervermietet und dafür eine Miete erhält. Der ursprüngliche Mieter bleibt Hauptmieter und bleibt gegenüber dem Vermieter für die Zahlung der Miete und die Einhaltung der Mietvertragspflichten verantwortlich. Der Untermieter schließt mit dem Hauptmieter einen eigenen Untermietvertrag, steht aber rechtlich nicht direkt mit dem Vermieter in Verbindung.

Abzugrenzen ist die Untervermietung von einem einfachen Besuch oder einer vorübergehenden Beherbergung. Solange keine Miete gezahlt wird und die Nutzung nur kurzfristig ist, handelt es sich in der Regel nicht um eine Untervermietung. Erst wenn Geld für die Nutzung des Wohnraums fließt, greifen die gesetzlichen Vorschriften zum Untermietverhältnis.

• —Untervermietung: Mieter vermietet Teil oder ganze Wohnung gegen Miete weiter.
• —Hauptmieter bleibt vertraglich gegenüber dem Vermieter haftbar.
• —Untermieter schließt Vertrag mit Hauptmieter, nicht mit dem Vermieter.
• —Kurzzeitige Beherbergung ohne Miete ist in der Regel keine Untervermietung.

Zustimmung des Vermieters: Wann ist sie Pflicht?

In der Regel bedarf eine Untervermietung der Zustimmung des Vermieters. Dies gilt sowohl für die vollständige Weitervermietung der gesamten Wohnung als auch für die Untervermietung eines Teils der Wohnung. Der Vermieter kann die Zustimmung im Mietvertrag ausdrücklich erteilen oder sie im Einzelfall schriftlich genehmigen. Ohne Zustimmung handelt der Mieter rechtswidrig und riskiert eine Abmahnung oder im Extremfall eine Kündigung.

Besonders wichtig ist der Unterschied zwischen vollständiger und teilweiser Untervermietung. Für die vollständige Untervermietung der gesamten Wohnung kann der Vermieter die Erlaubnis vertraglich untersagen. Für die Untervermietung eines Teils der Wohnung besteht dagegen unter bestimmten Voraussetzungen ein Anspruch des Mieters auf Zustimmung, den der Vermieter nicht einfach ablehnen darf.

• —Zustimmung des Vermieters ist in der Regel zwingend erforderlich.
• —Vollständige Untervermietung kann vertraglich untersagt werden.
• —Teilweise Untervermietung kann nicht beliebig verboten werden.
• —Ohne Zustimmung drohen Abmahnung oder Kündigung.

Berechtigtes Interesse: Wann muss der Vermieter zustimmen?

Der Mieter hat einen gesetzlich geregelten Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Typische Beispiele sind vorübergehende Abwesenheit aus beruflichen oder familiären Gründen, finanzielle Notlagen nach einer Trennung oder der Wunsch, die Wohnung zu erhalten, während man zeitweise im Ausland studiert oder arbeitet. In solchen Fällen darf der Vermieter die Zustimmung nicht ohne triftigen Grund verweigern.

Der Vermieter kann die Zustimmung ablehnen, wenn die Wohnung überbelegt wäre, der Hausfrieden gestört würde oder der Untermieter als unzuverlässig gilt. Auch eine gewerbliche Nutzung, etwa als Ferienwohnung für Touristen, kann ein triftiger Grund sein, die Untervermietung abzulehnen. Entscheidend ist immer die Abwägung zwischen dem Interesse des Mieters und den berechtigten Belangen des Vermieters.

• —Berechtigtes Interesse: z.B. vorübergehende Abwesenheit, finanzielle Not.
• —Vermieter darf nicht ohne triftigen Grund ablehnen.
• —Ablehnungsgründe: Überbelegung, Hausfrieden, gewerbliche Nutzung.
• —Abwägung zwischen Mieter- und Vermieterinteressen.

Mietzuschlag und Mietpreis: Was ist erlaubt?

Bei einer erlaubten Untervermietung darf der Vermieter einen Mietzuschlag verlangen, der die Mehrkosten für die zusätzliche Person abdeckt. Dieser Zuschlag muss angemessen sein und darf nicht dazu dienen, Gewinn aus der Untervermietung zu ziehen. Der Hauptmieter darf ebenfalls keine über den ortsüblichen Mietspiegel hinausgehende Miete verlangen, um Profit zu erwirtschaften. Die Untermiete sollte in der Regel die Kosten decken, nicht übertreffen.

Ein Beispiel: Die ortsübliche Miete für ein Zimmer liegt bei 400 Euro pro Monat. Der Hauptmieter darf in der Regel nicht 600 Euro verlangen, nur weil er die Wohnung untervermietet. Ein Zuschlag von 50 bis 100 Euro kann je nach Lage und Ausstattung angemessen sein, muss aber nachvollziehbar begründet werden. Überschreitet der Hauptmieter die ortsübliche Miete deutlich, kann der Vermieter die Untervermietung beanstanden.

• —Vermieter darf angemessenen Mietzuschlag verlangen.
• —Hauptmieter darf keine über ortsübliche Miete verlangen.
• —Untermiete soll Kosten decken, nicht Gewinn erzeugen.
• —Überhöhte Mieten können zur Beanstandung führen.

Meldepflicht und Hausordnung: Pflichten des Untermieters

Der Untermieter unterliegt denselben Meldepflichten wie jeder andere in Deutschland wohnende Mensch. Er muss sich innerhalb der gesetzlichen Frist beim Einwohnermeldeamt anmelden. Der Vermieter kann die Einhaltung dieser Pflicht verlangen und im Zweifel die Untervermietung nicht dulden, wenn der Untermieter sich nicht ordnungsgemäß anmeldet. Dies ist ein wichtiger Punkt, der in vielen Mietverträgen ausdrücklich geregelt wird.

Zusätzlich muss der Untermieter die Hausordnung und die Mietvertragsbestimmungen einhalten. Dazu gehören Ruhezeiten, Nutzung von Gemeinschaftsräumen und die Pflege der Wohnung. Verstößt der Untermieter wiederholt gegen diese Regeln, kann der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung widerrufen oder im Extremfall den Hauptmieter abmahnen oder kündigen.

• —Untermieter muss sich beim Einwohnermeldeamt anmelden.
• —Vermieter kann Untervermietung verweigern, wenn Meldepflicht nicht erfüllt wird.
• —Untermieter muss Hausordnung und Mietvertragsbestimmungen einhalten.
• —Wiederholte Verstöße können zur Kündigung führen.

Untervermietung in Einzimmerwohnungen: Was ist neu?

Früher war die Untervermietung in Einzimmerwohnungen rechtlich umstritten, da der Mieter selbst kaum noch einen eigenen Wohnraum hatte. Seit einem gerichtlichen Beschluss aus dem Jahr 2023 gilt jedoch, dass auch Mieter von Einzimmerwohnungen das Recht auf Untervermietung haben. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Mieter vorübergehend abwesend ist und die Wohnung erhalten möchte.

Die Untervermietung muss weiterhin den gesetzlichen Voraussetzungen entsprechen: Zustimmung des Vermieters, berechtigtes Interesse und Einhaltung der ortsüblichen Miete. Der Mieter darf die Wohnung nicht vollständig räumen und an eine andere Person überlassen, sondern muss weiterhin einen eigenen Wohnraum in der Wohnung haben, auch wenn dieser nur gelegentlich genutzt wird.

• —Einzimmerwohnungen dürfen seit 2023 untervermietet werden.
• —Voraussetzungen: Zustimmung, berechtigtes Interesse, ortsübliche Miete.
• —Mieter muss weiterhin eigenen Wohnraum in der Wohnung haben.
• —Vollständige Räumung der Wohnung ist nicht zulässig.

Risiken und Konflikte: Was tun bei Problemen?

Untervermietung kann zu Konflikten führen, wenn der Untermieter die Miete nicht zahlt, die Wohnung beschädigt oder den Hausfrieden stört. In solchen Fällen bleibt der Hauptmieter gegenüber dem Vermieter haftbar. Der Vermieter kann die Miete vom Hauptmieter einfordern und im Extremfall kündigen. Der Hauptmieter kann wiederum gegen den Untermieter vorgehen, etwa durch Kündigung des Untermietvertrags oder Schadensersatzforderungen.

Um Konflikte zu vermeiden, sollten Mieter und Vermieter klare Vereinbarungen treffen. Dazu gehören eine schriftliche Zustimmung, eine genaue Beschreibung der Untermietbedingungen und die Festlegung von Pflichten und Rechten beider Seiten. Bei Unsicherheiten kann ein Mieterverein oder ein Fachanwalt für Mietrecht beraten.

• —Hauptmieter bleibt gegenüber Vermieter haftbar.
• —Vermieter kann bei Problemen kündigen oder Miete einfordern.
• —Hauptmieter kann gegen Untermieter vorgehen.
• —Klare schriftliche Vereinbarungen vermeiden Konflikte.

Fazit

Untervermietung in Deutschland ist möglich, aber streng geregelt. Mieter müssen die Zustimmung des Vermieters einholen, ein berechtigtes Interesse nachweisen und die ortsübliche Miete einhalten. Vermieter dürfen die Untervermietung nicht willkürlich verbieten, können aber triftige Gründe geltend machen. Eine sorgfältige Abstimmung und schriftliche Vereinbarungen schützen beide Seiten vor rechtlichen Problemen und sorgen für eine reibungslose Untervermietung.