Rückanmietung — voller Verkaufserlös, lebenslang mietsicher

Die Rückanmietung — international auch als Sale-and-Leaseback bekannt — ist die wirtschaftlich klarste Variante der Verrentung: Sie verkaufen Ihre Immobilie zum vollen aktuellen Verkehrswert und schließen im selben Notartermin einen lebenslangen Mietvertrag mit dem Käufer ab. Dadurch erhalten Sie den maximalen Kaufpreis ohne kapitalisierten Nießbrauch- oder Wohnrechtsabschlag und behalten gleichzeitig die Sicherheit, in Ihrem gewohnten Zuhause wohnen zu bleiben.

Vertragliche Konstruktion

Die Rückanmietung beruht auf zwei aufeinander abgestimmten Verträgen: einem Kaufvertrag und einem schuldrechtlichen Mietvertrag. Im Kaufvertrag wird verbindlich festgeschrieben, dass der Käufer den Mietvertrag zwingend mit dem Verkäufer schließt — und zwar zu im Vorhinein definierten Konditionen: Miethöhe, Indexierungsregel, Kündigungsausschluss durch den Vermieter (Eigenbedarf wird ausdrücklich ausgeschlossen) sowie ein lebenslanges Kündigungsrecht des Mieters mit kurzer Frist. Diese Verzahnung ist entscheidend, damit Sie nach Verkauf nicht in einer schwächeren Verhandlungsposition stehen.

Absicherung des Wohnrechts

Ein klassischer Mietvertrag ist schuldrechtlich — er bindet nur den jeweiligen Vertragspartner. Damit Sie auch im Fall eines Weiterverkaufs der Immobilie geschützt sind, wird das Mietverhältnis durch eine zusätzliche dingliche Absicherung im Grundbuch flankiert: typischerweise eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit, die jedem späteren Eigentümer den Mietvertrag mit identischen Konditionen aufzwingt. Dadurch erreichen wir trotz schuldrechtlichen Vertragstyps die gleiche Sicherheit wie bei einem dinglichen Wohnrecht — bei voller Kaufpreisauszahlung.

Wirtschaftliche Logik

Eine Rückanmietung lohnt sich besonders dann, wenn die zu zahlende Miete deutlich niedriger als die Verzinsung des freigewordenen Kapitals ist — was bei den derzeitigen Kapitalmarktzinsen für Senioren mit langem Anlagehorizont häufig der Fall ist. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 900.000 €, einer Verzinsung von 4 % p. a. und einer Jahreskaltmiete von 24.000 € erwirtschaftet das Kapital 36.000 € pro Jahr — die Miete ist also vollständig aus den Zinsen gedeckt, der Kapitalstock bleibt erhalten und kann später vererbt oder weiter verbraucht werden.

Mietvertragsregelungen, auf die wir besonders achten

• —Vollständiger Ausschluss der Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter
• —Lebenszeitliche Bindung — Mietvertrag endet nicht automatisch nach Indexerhöhung oder Modernisierung
• —Klare Indexierung der Miete (z. B. Verbraucherpreisindex), um Streit über Mieterhöhungen zu vermeiden
• —Festlegung der Renovierungs- und Instandhaltungspflichten ausschließlich beim neuen Eigentümer
• —Verlängerung der Bindung auf den Längstlebenden bei Ehepaaren

Steuerliche Behandlung

Da bei der Rückanmietung ein normaler Verkauf zum Verkehrswert vorliegt, gelten die üblichen Regeln des § 23 EStG: Selbstgenutzte Immobilien sind sofort, Vermietungsobjekte nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist einkommensteuerfrei. Die spätere Mietzahlung ist privatwirtschaftlich nicht abzugsfähig, dafür sind aber auch keine Mieteinkünfte zu versteuern. Für die Vermögensplanung lässt sich die Auszahlung in liquide Anlagen, Lebensversicherungen oder Schenkungen an Familienangehörige strukturieren — ein Vorteil, den weder Nießbrauch noch Wohnrecht in dieser Klarheit bieten.

Für wen ist die Rückanmietung sinnvoll?

• —Eigentümer, die den maximalen Kaufpreis benötigen oder ihn aktiv bewirtschaften möchten
• —Personen mit zeitlich begrenzter Verbleibsabsicht (zum Beispiel weitere 5–10 Jahre)
• —Familien, die Schenkungen an die nächste Generation vorbereiten möchten
• —Mandanten, die maximale steuerliche und vermögensplanerische Flexibilität wünschen

Fazit

Die Rückanmietung verbindet die wirtschaftliche Stärke eines klassischen Verkaufs mit der Sicherheit lebenslangen Wohnens. Sie ist die richtige Wahl, wenn Sie ohne Bewertungsabschlag verkaufen möchten und die Mietzahlung bewusst in Kauf nehmen. Voraussetzung ist eine professionelle Doppelvertragsgestaltung mit klarer dinglicher Flankierung — wir bei FREITAG® arbeiten dafür ausschließlich mit erfahrenen Notaren und Fachanwälten für Mietrecht zusammen.