Reservierungsgebühr beim Hauskauf: Wer zahlt was?

Beim Kauf einer Immobilie begegnet Interessenten immer wieder der Begriff „Reservierungsgebühr“. Häufig wird sie als kleine Gebühr für die zeitweise Exklusivität einer Immobilie beworben – doch in der Praxis ist sie rechtlich heikel und oft gar nicht zulässig. Wer zahlt sie, wie hoch darf sie sein, und was passiert, wenn der Kauf doch nicht zustande kommt? Dieser Ratgeber erklärt, was eine Reservierungsgebühr ist, welche rechtlichen Grenzen gelten und wie Käufer:innen sich schützen können.

Was ist eine Reservierungsgebühr?

Eine Reservierungsgebühr ist eine Zahlung, die ein Kaufinteressent an einen Makler oder Verkäufer leistet, damit eine Immobilie für einen bestimmten Zeitraum für andere Interessenten „gesperrt“ wird. Während dieser Zeit soll der Interessent in Ruhe Finanzierung, Unterlagen und rechtliche Fragen prüfen können, ohne dass die Immobilie an jemand anderen verkauft wird. In der Praxis wird die Gebühr häufig als pauschaler Betrag (zum Beispiel 1.000 bis 5.000 Euro) oder als Prozentsatz des Kaufpreises (oft 0,5 bis 1 Prozent) vereinbart.

Wichtig ist der Unterschied zur Anzahlung: Eine Reservierungsgebühr ist keine echte Anzahlung auf den Kaufpreis, sondern eine Gebühr für die zeitweise Reservierung. Kommt der Kaufvertrag später zustande, wird sie in der Regel mit der Maklerprovision verrechnet oder auf den Kaufpreis angerechnet. Kommt der Kauf nicht zustande, stellt sich die Frage, ob und in welcher Höhe sie zurückgezahlt werden muss.

• —Reservierungsgebühr = Gebühr für zeitweise Exklusivität einer Immobilie
• —Dient der Sicherung eines Kaufrechts für eine begrenzte Zeit
• —Wird meist mit der Maklerprovision oder dem Kaufpreis verrechnet
• —Keine echte Anzahlung im Sinne eines Kaufvertrags

Rechtliche Grundlagen und Formvorschriften

Reservierungsgebühren unterliegen strengen rechtlichen Vorgaben. Eine verbindliche Reservierungsvereinbarung, die den Käufer verpflichtet, eine Gebühr zu zahlen, ist grundsätzlich nur wirksam, wenn sie notariell beurkundet wird. Das ergibt sich aus § 311b Abs. 1 BGB, der für Verträge über Grundstücke bestimmte Formvorschriften vorsieht. Ohne notarielle Beurkundung ist eine verbindliche Reservierung rechtlich nicht durchsetzbar.

In der Praxis bedeutet das: Vereinbart ein Makler mit einem Interessenten schriftlich, dass die Immobilie für zwei Wochen reserviert wird und dafür eine Gebühr fällig ist, ist diese Vereinbarung ohne Notar nur bedingt wirksam. Sie kann als unverbindliche Absichtserklärung gelten, aber keine echte rechtliche Verpflichtung des Käufers schaffen. Daher ist eine Reservierungsgebühr, die ohne Notar vereinbart wird, in vielen Fällen rechtlich problematisch.

• —Verbindliche Reservierungsvereinbarungen erfordern in der Regel notarielle Beurkundung
• —Ohne Notar ist die Vereinbarung oft formnichtig
• —Reservierungsgebühren ohne Notar sind häufig rechtlich angreifbar

Höhe der Reservierungsgebühr: Was ist üblich?

Es gibt keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe einer Reservierungsgebühr, aber die Rechtsprechung und die Praxis haben gewisse Grenzen entwickelt. Üblich sind Beträge zwischen 0,5 und 1 Prozent des Kaufpreises oder pauschale Summen von etwa 1.000 bis 5.000 Euro. In vielen Fällen wird die Gebühr auch als Prozentsatz der späteren Maklerprovision festgelegt, meist zwischen 5 und 10 Prozent.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Maklerprovision von 3 Prozent (12.000 Euro) könnte eine Reservierungsgebühr von 5 Prozent der Provision 600 Euro betragen. Liegt die Gebühr deutlich höher, etwa bei 10 bis 15 Prozent der Provision oder über 1 Prozent des Kaufpreises, wird sie schnell als unangemessen eingestuft und kann rechtliche Probleme verursachen.

• —Üblich: 0,5 bis 1 Prozent des Kaufpreises oder 1.000 bis 5.000 Euro
• —Alternativ: 5 bis 10 Prozent der späteren Maklerprovision
• —Höhere Gebühren gelten als unangemessen und rechtlich riskant

Wann ist eine Reservierungsgebühr zulässig?

Eine Reservierungsgebühr ist nur zulässig, wenn sie tatsächlich einen nennenswerten Vorteil für den Käufer bietet und nicht nur dazu dient, dem Makler eine zusätzliche Vergütung zu sichern. Sie muss individuell vereinbart werden und darf nicht in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) enthalten sein, die für alle Interessenten gelten. Vorformulierte Klauseln in AGB, die eine Reservierungsgebühr vorsehen, gelten in der Regel als unwirksam.

Zulässig ist eine Gebühr, wenn sie klar begründet ist, zum Beispiel als Entgelt für den Verzicht des Maklers, die Immobilie während der Reservierungszeit anderen Interessenten anzubieten. Die Vereinbarung sollte schriftlich, beidseitig unterschrieben und mit einer klaren Befristung versehen sein. Eine Rückzahlungsregelung im Falle eines nicht zustande gekommenen Kaufs sollte ebenfalls enthalten sein.

• —Nur zulässig, wenn sie einen echten Vorteil für den Käufer bietet
• —Muss individuell vereinbart und nicht in AGB enthalten sein
• —Schriftliche Vereinbarung mit Befristung und Rückzahlungsregelung empfehlenswert

Rückzahlung der Reservierungsgebühr

Kommt der Kaufvertrag über die reservierte Immobilie nicht zustande, muss die Reservierungsgebühr in der Regel zurückgezahlt werden. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil vom April 2023 klargestellt. Danach ist eine Klausel, die die Rückzahlung der Gebühr im Falle eines nicht zustande gekommenen Kaufs ausschließt, unwirksam. Der Makler muss die Gebühr an den Interessenten zurückzahlen, auch wenn dies in der Reservierungsvereinbarung anders geregelt wurde.

Ein Beispiel: Ein Interessent zahlt 2.000 Euro als Reservierungsgebühr, entscheidet sich später aber gegen den Kauf. Der Makler kann die Gebühr nicht behalten, sondern muss sie zurückzahlen. Dies gilt unabhängig davon, ob die Immobilie tatsächlich während der Reservierungszeit anderen Interessenten angeboten wurde oder nicht.

• —Rückzahlung ist in der Regel Pflicht, wenn der Kauf nicht zustande kommt
• —Ausschluss der Rückzahlung in der Vereinbarung ist unwirksam
• —BGH-Urteil stärkt die Rechte der Käufer:innen

Risiken und Nachteile für Käufer:innen

Reservierungsgebühren bergen erhebliche Risiken für Käufer:innen. Sie können als Druckmittel wirken, den Kauf zu forcieren, und schränken die Entscheidungsfreiheit ein. Zudem sind sie oft rechtlich problematisch und können später zurückgefordert werden, was zu unnötigen Streitigkeiten führt. In vielen Fällen sind sie sogar ganz unzulässig, insbesondere wenn sie in AGB enthalten sind oder keinen echten Vorteil bieten.

Ein weiterer Nachteil: Die Gebühr kann als zusätzliche Kosten empfunden werden, die im Falle eines nicht zustande gekommenen Kaufs nicht erstattet werden, obwohl dies rechtlich nicht zulässig ist. Käufer:innen sollten daher sehr vorsichtig sein und sich nicht unter Druck setzen lassen, eine Reservierungsgebühr zu zahlen.

• —Können als Druckmittel auf den Kauf wirken
• —Oft rechtlich problematisch und angreifbar
• —Können zu unnötigen Streitigkeiten führen

Praktische Tipps für den Umgang mit Reservierungsgebühren

Wer eine Immobilie wirklich reservieren möchte, sollte auf eine schriftliche, beidseitig unterzeichnete Vereinbarung mit klarer Befristung und Rückzahlungsregelung achten. Eine notarielle Reservierung ist zwar aufwendiger, bietet aber rechtliche Sicherheit. Käufer:innen sollten sich nicht auf mündliche Zusagen verlassen und immer eine schriftliche Bestätigung der Reservierung anfordern.

Wenn ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangt, sollte der Interessent die Vereinbarung genau prüfen und sich gegebenenfalls rechtlich beraten lassen. Bei unklaren oder ungünstigen Klauseln ist es ratsam, die Zahlung zu verweigern oder eine alternative Lösung zu suchen, zum Beispiel eine unverbindliche Reservierung ohne Gebühr.

• —Schriftliche Vereinbarung mit Befristung und Rückzahlungsregelung fordern
• —Notarielle Reservierung in Betracht ziehen
• —Rechtliche Beratung bei unklaren Klauseln einholen

Fazit

Reservierungsgebühren beim Hauskauf sind rechtlich heikel und oft gar nicht zulässig. Sie sollten nur in Ausnahmefällen und unter strengen Bedingungen vereinbart werden. Käufer:innen sollten sich nicht unter Druck setzen lassen und immer auf eine schriftliche, klar geregelte Vereinbarung achten. Kommt der Kauf nicht zustande, muss die Gebühr in der Regel zurückgezahlt werden. Wer sich unsicher ist, sollte sich rechtlich beraten lassen, um unnötige Risiken zu vermeiden.