Provisionsteilung bei Maklern: Wie funktioniert sie?

Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Viele Beteiligte fragen sich: Wer zahlt wie viel, wie wird die Provision verteilt und welche Regeln gelten seit der Gesetzesänderung 2020? Dieser Ratgeber erklärt, wie die Provisionsteilung bei Maklern funktioniert, welche gesetzlichen Vorgaben gelten, welche Modelle üblich sind und worauf Käufer und Verkäufer achten sollten.

Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet und ist in der Regel inklusive Mehrwertsteuer angegeben. Die Provision entsteht erst, wenn der Makler erfolgreich einen Kaufvertrag vermittelt oder einen geeigneten Käufer nachgewiesen hat.

Damit ein Makler überhaupt Anspruch auf eine Provision hat, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein: Es muss ein Maklervertrag bestehen, der Makler muss eine Leistung erbracht haben (z.B. Vermittlung eines Käufers oder Abschluss eines Kaufvertrags) und der Hauptvertrag muss wirksam zustande gekommen sein. Erst dann wird die Provision fällig.

• —Die Maklerprovision ist die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
• —Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.
• —Die Provision entsteht erst nach Abschluss eines wirksamen Kaufvertrags.
• —Ein Maklervertrag ist die rechtliche Grundlage für den Anspruch auf Provision.
• —Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, sollte aber ortsüblich sein.

Gesetzliche Grundlagen seit 2020

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland eine neue Regelung zur Verteilung der Maklerkosten beim Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser regelt, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird.

Der zentrale Grundsatz lautet: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Maklerkosten selbst tragen, sofern der Käufer ein Verbraucher ist. Eine vollständige Weitergabe der Kosten an den Käufer ist nicht mehr zulässig. Dieses Halbteilungsprinzip ist in den §§ 656c und 656d BGB geregelt.

• —Seit 2020 gilt das Halbteilungsprinzip für Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Provision zahlen.
• —Der Käufer darf nicht mehr Kosten tragen als der Verkäufer.
• —Die Regelung gilt nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.
• —Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen werden.

Das Halbteilungsprinzip im Detail

Das Halbteilungsprinzip bedeutet, dass bei Wohnungen und Einfamilienhäusern die Maklerprovision hälftig zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Beide Parteien tragen jeweils die gleiche Summe. Dies gilt unabhängig davon, ob der Makler vom Verkäufer, vom Käufer oder von beiden beauftragt wurde.

Verstößt ein Maklervertrag gegen das Halbteilungsprinzip, ist er unwirksam. Vereinbart der Makler beispielsweise mit dem Verkäufer, dass dieser keine Provision zahlt, kann er auch vom Käufer keine Provision verlangen. Nachträgliche Vereinbarungen über den Erlass einer Provision mit dem Verkäufer führen dazu, dass auch der Käufer in gleicher Höhe wie der Verkäufer zahlt.

• —Beide Parteien zahlen jeweils die Hälfte der Provision.
• —Der Verkäufer kann die Kosten nicht vollständig auf den Käufer abwälzen.
• —Verträge, die gegen das Halbteilungsprinzip verstoßen, sind unwirksam.
• —Nachträgliche Erlassvereinbarungen gelten für beide Parteien.
• —Die Regelung gilt nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser.

Provisionsmodelle in der Praxis

In der Praxis gibt es verschiedene Modelle, wie die Maklerprovision aufgeteilt wird. Die häufigsten Varianten sind die hälftige Teilung, die vollständige Übernahme durch eine Partei und die individuelle Vereinbarung.

Bei der hälftigen Teilung zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Provision. Dies ist das Standardmodell für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Bei der vollständigen Übernahme übernimmt eine Partei die gesamte Provision, was bei Grundstücken, Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien möglich ist. Individuelle Vereinbarungen können je nach Marktlage und Verhandlungsspielraum getroffen werden.

• —Hälftige Teilung: Käufer und Verkäufer zahlen jeweils die Hälfte.
• —Vollständige Übernahme: Eine Partei trägt die gesamte Provision.
• —Individuelle Vereinbarung: Die Aufteilung wird individuell verhandelt.
• —Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar.
• —Die Aufteilung muss gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Beispielrechnungen zur Provisionsteilung

Um die Provisionsteilung besser zu verstehen, folgen einige Beispielrechnungen. Die tatsächliche Höhe der Provision ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und liegt in der Regel zwischen 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises.

Beispiel 1: Kaufpreis 300.000 €, Provision 7,14 % (inkl. 19 % Mehrwertsteuer). Die Gesamtprovision beträgt 21.420 €. Bei hälftiger Teilung zahlt der Käufer 10.710 € und der Verkäufer 10.710 €. Beispiel 2: Kaufpreis 400.000 €, Provision 6,5 % (inkl. 19 % Mehrwertsteuer). Die Gesamtprovision beträgt 26.000 €. Bei hälftiger Teilung zahlt der Käufer 13.000 € und der Verkäufer 13.000 €.

• —Kaufpreis 300.000 €, Provision 7,14 %: Gesamtprovision 21.420 €, je 10.710 €.
• —Kaufpreis 400.000 €, Provision 6,5 %: Gesamtprovision 26.000 €, je 13.000 €.
• —Kaufpreis 500.000 €, Provision 6,0 %: Gesamtprovision 30.000 €, je 15.000 €.
• —Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar.
• —Die Aufteilung muss gesetzlichen Vorgaben entsprechen.

Wichtige Hinweise für Käufer und Verkäufer

Käufer und Verkäufer sollten vor Abschluss eines Maklervertrags genau prüfen, wie die Provision aufgeteilt wird und welche Kosten auf sie zukommen. Der Maklervertrag muss in Textform abgeschlossen werden und die Höhe der Provision sowie die Zahlungsbedingungen klar regeln.

Es ist ratsam, die Provision mit mehreren Maklern zu vergleichen und den Vertrag sorgfältig zu lesen. Bei Fragen sollte ein Fachanwalt für Immobilienrecht konsultiert werden. Besonders wichtig ist, dass die Aufteilung der Provision den gesetzlichen Vorgaben entspricht und keine versteckten Kosten enthalten sind.

• —Den Maklervertrag sorgfältig lesen und verstehen.
• —Die Höhe der Provision mit mehreren Maklern vergleichen.
• —Die Aufteilung der Provision prüfen.
• —Bei Fragen einen Fachanwalt konsultieren.
• —Auf versteckte Kosten achten.

Fazit

Die Provisionsteilung bei Maklern ist seit 2020 klar geregelt. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zahlen Käufer und Verkäufer jeweils die Hälfte der Provision. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar, sollte aber ortsüblich sein. Käufer und Verkäufer sollten den Maklervertrag sorgfältig prüfen und sich über die gesetzlichen Vorgaben informieren, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.