Notarkosten sparen beim Hauskauf: Geht das überhaupt?

Beim Hauskauf gehören Notarkosten zu den unvermeidbaren Nebenkosten. Sie sind gesetzlich geregelt und damit nicht frei verhandelbar. Trotzdem stellt sich viele Käuferinnen und Käufer die Frage: Lässt sich an den Notarkosten überhaupt sparen? Die Antwort lautet: Ja – aber nicht an den Gebührensätzen selbst, sondern an den Faktoren, die die Kosten berechnen. In diesem Ratgeber wird erklärt, wie sich die Notarkosten zusammensetzen, welche Stellschrauben es gibt und mit welchen konkreten Maßnahmen sich beim Hauskauf bares Geld einsparen lässt.

Was sind Notarkosten und warum fallen sie an?

Notarkosten entstehen, weil der Kauf einer Immobilie in Deutschland notariell beurkundet werden muss. Der Notar prüft den Kaufvertrag, sorgt für die rechtliche Wirksamkeit und leitet die Eintragung im Grundbuch ein. Dafür berechnet der Notar Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Diese Gebühren hängen vor allem vom Kaufpreis und von der Höhe der Grundschuld ab.

Zusätzlich zu den eigentlichen Notargebühren fallen oft noch Auslagen an, etwa für Post, Kopien oder die Beschaffung von Unterlagen. In der Praxis werden Notarkosten und Grundbuchkosten häufig zusammengefasst. In vielen Fällen liegt der Gesamtbetrag bei etwa 1,5 bis 2 Prozent des Kaufpreises. Für eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro können so grob 4.500 bis 6.000 Euro an Notar- und Grundbuchkosten anfallen – je nach Bundesland und individueller Berechnung.

Wie werden Notarkosten berechnet?

Die Berechnung der Notarkosten erfolgt nach einer gesetzlichen Gebührentabelle. Maßgeblich sind der beurkundete Kaufpreis und die Höhe der Grundschuld, also der Hypothek, die zur Finanzierung aufgenommen wird. Je höher diese Beträge sind, desto höher fallen die Gebühren aus. Zusätzlich können noch Auslagen und optional beauftragte Zusatzleistungen hinzukommen.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Grundschuld von 300.000 Euro berechnet der Notar die Gebühren zunächst auf Basis des Kaufpreises, dann separat auf Basis der Grundschuld. Die Summe aus beiden Gebühren ergibt die Notarkosten. Hinzu kommen die Grundbuchgebühren, die ebenfalls vom Kaufpreis abhängen. In der Praxis bedeutet das: Wer den beurkundeten Kaufpreis oder die Grundschuld senkt, kann die Notarkosten reduzieren – auch wenn die Gebührensätze selbst unveränderlich bleiben.

Grundstück und Immobilie separat kaufen

Eine der wirksamsten Möglichkeiten, Notarkosten zu senken, ist der getrennte Erwerb von Grundstück und Immobilie. Statt ein bebautes Grundstück mit Haus in einem Vertrag zu kaufen, wird zunächst nur das Grundstück erworben. Später wird darauf gebaut oder eine bestehende Immobilie separat übernommen. Da unbebaute Grundstücke in der Regel deutlich günstiger sind als bebaute, sinkt der beurkundete Kaufpreis und damit die Notarkosten.

Ein Beispiel: Ein bebautes Grundstück mit Haus wird für 500.000 Euro angeboten. Wird stattdessen ein unbebautes Grundstück für 200.000 Euro gekauft und später ein Haus gebaut, entstehen zunächst nur Notarkosten auf Basis von 200.000 Euro. Die späteren Bau- oder Kaufverträge für das Haus können unter Umständen mit niedrigeren Gebühren verbunden sein, insbesondere wenn sie nicht alle in einem großen Vertrag zusammengefasst werden.

• —Kaufpreis des Grundstücks senken, indem zunächst nur das unbebaute Grundstück erworben wird.
• —Grunderwerbssteuer und Notarkosten auf einen niedrigeren Betrag beziehen.
• —Mehr Planungsspielraum bei der Finanzierung, da Bau- und Kaufschritte zeitlich getrennt werden können.

Kaufpreis und beurkundeten Betrag optimieren

Da die Notarkosten am beurkundeten Kaufpreis orientiert sind, lohnt es sich, genau zu prüfen, was im Kaufvertrag als Kaufpreis ausgewiesen wird. Bewegliche Gegenstände wie Einbauküchen, Möbel oder Geräte sollten möglichst nicht im Immobilienkaufvertrag enthalten sein, sondern in einem separaten Kaufvertrag geregelt werden. Dadurch sinkt der beurkundete Kaufpreis und damit die Notarkosten.

Ein Beispiel: Der Verkäufer bietet eine Immobilie inklusive Einbauküche für 350.000 Euro an. Wird die Küche mit in den Kaufvertrag aufgenommen, werden die Notarkosten auf 350.000 Euro berechnet. Vereinbart der Käufer die Küche stattdessen in einem separaten Vertrag für 15.000 Euro, werden die Notarkosten nur auf 335.000 Euro berechnet. Der Unterschied mag zunächst gering erscheinen, kann sich aber bei höheren Kaufpreisen deutlich summieren.

• —Bewegliche Gegenstände aus dem Immobilienkaufvertrag herausnehmen und separat regeln.
• —Klare Aufteilung von Immobilienpreis und Sonderausstattung im Vertrag festhalten.
• —Beurkundeten Kaufpreis so niedrig wie möglich halten, ohne die tatsächliche Kaufsumme zu schmälern.

Grundschuld und Beurkundung prüfen

Die Höhe der Grundschuld, also der Hypothek, beeinflusst ebenfalls die Notarkosten. Viele Banken verlangen, dass die Grundschuld im Notarvertrag beurkundet wird. Eine Beurkundung ist aber nicht immer zwingend erforderlich. In einigen Fällen reicht eine Beglaubigung der Grundschuld, die deutlich günstiger ist. Wer mit der Bank verhandelt und auf eine reine Beglaubigung statt einer Beurkundung setzt, kann mehrere Hundert Euro sparen.

Ein Beispiel: Eine Bank verlangt eine Grundschuld von 250.000 Euro. Wird diese beurkundet, fallen zusätzliche Notargebühren an. Wird stattdessen nur eine Beglaubigung vereinbart, entfallen die Gebühren für die Beurkundung. Der Unterschied kann je nach Gebührentabelle mehrere Hundert Euro betragen. Es lohnt sich daher, die Bank nach Alternativen zu fragen und die Kosten im Vorfeld zu vergleichen.

• —Prüfen, ob die Bank eine Beglaubigung der Grundschuld akzeptiert statt einer Beurkundung.
• —Mehrere Bankangebote vergleichen, um die günstigste Variante zu finden.
• —Notar nach den genauen Gebühren für Beurkundung und Beglaubigung fragen, um die Einsparung zu quantifizieren.

Notaranderkonto und Zusatzleistungen überprüfen

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, auf dem die Kaufsumme bis zur vollständigen Abwicklung des Kaufs verwahrt wird. Die Einrichtung und Verwaltung dieses Kontos ist nicht gesetzlich vorgeschrieben und verursacht zusätzliche Kosten. In vielen Fällen kann die Kaufsumme auch direkt vom Käufer an den Verkäufer überwiesen werden, sofern im Kaufvertrag klar geregelt ist, wann und unter welchen Bedingungen die Zahlung erfolgt.

Zusätzlich bieten viele Notare Zusatzleistungen an, etwa die Beschaffung von Grundbuchauszügen, die Kommunikation mit Behörden oder die Erstellung von Vertragsentwürfen. Diese Leistungen sind nicht gesetzlich vorgeschrieben und können unterschiedlich teuer sein. Wer auf unnötige Zusatzleistungen verzichtet oder diese selbst organisiert, kann die Gesamtkosten senken.

• —Auf ein Notaranderkonto verzichten, wenn es nicht zwingend erforderlich ist.
• —Zusatzleistungen des Notars genau prüfen und unnötige Dienstleistungen streichen.
• —Kosten für Auslagen und Zusatzleistungen im Vorfeld erfragen und vergleichen.

Kostenverteilung zwischen Käufer und Verkäufer klären

Im Kaufvertrag sollte klar geregelt sein, wer welche Kosten trägt. Häufig übernimmt der Käufer die Notar- und Grundbuchkosten, während der Verkäufer andere Nebenkosten trägt. Werden die Kostenverteilungen nicht eindeutig festgelegt, kann es zu Missverständnissen und unerwarteten Rechnungen kommen. Eine klare Regelung im Vertrag verhindert Streit und sorgt für Transparenz.

Ein Beispiel: Im Vertrag steht, dass der Käufer die Notarkosten trägt, der Verkäufer aber die Kosten für die Grundbuchberichtigung übernimmt. So weiß jede Partei im Voraus, welche Kosten auf sie zukommen. Werden die Kostenverteilungen im Vorfeld verhandelt, kann der Käufer unter Umständen Teile der Notarkosten auf den Verkäufer übertragen oder zumindest eine faire Aufteilung vereinbaren.

• —Kostenverteilung für Notar- und Grundbuchkosten im Kaufvertrag klar festlegen.
• —Verhandlungen über die Übernahme bestimmter Kosten mit dem Verkäufer führen.
• —Missverständnisse und unerwartete Rechnungen durch transparente Regelungen vermeiden.

Mehrere Notarangebote vergleichen

Obwohl die eigentlichen Notargebühren gesetzlich festgelegt sind, können sich die Gesamtkosten durch Auslagen und Zusatzleistungen unterscheiden. Daher lohnt es sich, mehrere Notarangebote einzuholen. Manche Notare bieten Servicepakete an, andere arbeiten mit schlanken Leistungen und niedrigeren Auslagen. Ein Vergleich kann schnell mehrere Hundert Euro Unterschied ausmachen.

Ein Beispiel: Notar A berechnet 1.500 Euro Gebühren plus 300 Euro Auslagen, Notar B 1.450 Euro Gebühren plus 200 Euro Auslagen. Der Unterschied liegt bei 150 Euro – ohne dass sich die gesetzlichen Gebührensätze ändern. Wer im Vorfeld Angebote vergleicht, kann die günstigste Option wählen und gleichzeitig die Qualität der Beratung prüfen.

• —Mehrere Notarangebote einholen und die Gesamtkosten vergleichen.
• —Auslagen und Zusatzleistungen genau prüfen.
• —Qualität der Beratung und Erfahrung des Notars berücksichtigen, nicht nur den Preis.

Fazit

Notarkosten beim Hauskauf sind gesetzlich festgelegt und damit nicht frei verhandelbar. Dennoch lassen sich durch gezielte Maßnahmen die Grundlagen für die Berechnung senken und so bares Geld sparen. Wichtige Hebel sind der getrennte Erwerb von Grundstück und Immobilie, die Optimierung des beurkundeten Kaufpreises, die Prüfung von Grundschuld und Beurkundung, der Verzicht auf ein Notaranderkonto sowie die klare Regelung der Kostenverteilung im Kaufvertrag. Zusätzlich lohnt sich der Vergleich mehrerer Notarangebote, um unnötige Zusatzkosten zu vermeiden. Wer diese Punkte im Blick behält, kann die Notarkosten beim Hauskauf effektiv reduzieren und die Finanzierung insgesamt entlasten.