Mietpreisbremse: Die wichtigsten Fragen und Antworten

Die Mietpreisbremse ist ein zentrales Instrument des deutschen Mietrechts, das überzogene Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten eindämmen soll. Für Mieter bedeutet sie mehr Planungssicherheit, für Vermieter klare Grenzen bei der Festlegung der Miete. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Fragen rund um die Mietpreisbremse beantwortet – von Geltungsbereich und Berechnung der zulässigen Miete bis zu Ausnahmen, Rechtsfolgen und praktischen Tipps für beide Seiten.

Was ist die Mietpreisbremse und warum gibt es sie?

Die Mietpreisbremse ist eine gesetzliche Regelung im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), die die Höhe der Miete bei einer Neuvermietung begrenzt. Sie greift vor allem in Städten und Gemeinden, in denen der Wohnungsmarkt als angespannt gilt, also wo Wohnraum knapp und die Nachfrage hoch ist. Ziel ist es, zu verhindern, dass Vermieter bei Wiedervermietung einer Bestandswohnung die Miete deutlich über das ortsübliche Niveau ansetzen.

Die Regelung wurde eingeführt, weil in vielen Großstädten die Mieten in den letzten Jahren stark gestiegen sind und für viele Haushalte kaum noch bezahlbar blieben. Die Mietpreisbremse soll sicherstellen, dass neue Mietverträge auch für Normalverdiener finanzierbar bleiben. Sie gilt nicht für alle Wohnungen und nicht in allen Regionen, sondern nur dort, wo die jeweiligen Bundesländer eine entsprechende Verordnung erlassen haben.

• —Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen in angespannten Märkten.
• —Sie zielt darauf ab, überzogene Mietsteigerungen zu verhindern.
• —Die Regelung ist Teil des Mietrechts und gilt nur in bestimmten Gebieten.
• —Sie schützt vor allem Mieter, aber auch Vermieter profitieren von mehr Rechtssicherheit.
• —Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen, sondern nur für Bestandswohnungen in bestimmten Fällen.

Wo und wann gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse ist bundesweit im BGB verankert, wird aber nur dort wirksam, wo die Bundesländer sie per Landesverordnung eingeführt haben. Das bedeutet: Nicht jede Stadt oder Gemeinde ist betroffen, sondern nur solche mit angespanntem Wohnungsmarkt. Die jeweiligen Bundesländer legen fest, welche Städte, Gemeinden oder Stadtteile unter die Mietpreisbremse fallen. Diese Verordnungen sind in der Regel zeitlich befristet und müssen regelmäßig verlängert werden.

Die Mietpreisbremse greift bei der Neuvermietung einer Bestandswohnung, also wenn ein Mieter auszieht und die Wohnung an einen neuen Mieter vermietet wird. Sie gilt nicht bei laufenden Mietverhältnissen, wenn der Mieter weiterhin in der Wohnung wohnt. In diesen Fällen greifen andere Regeln, etwa die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen. Die Mietpreisbremse ist also ein Instrument für den Übergang von einem Mieter zum nächsten.

• —Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt.
• —Die konkreten Gebiete werden per Landesverordnung festgelegt.
• —Sie greift bei Neuvermietungen von Bestandswohnungen.
• —Sie gilt nicht für laufende Mietverhältnisse.
• —Die Verordnungen sind in der Regel zeitlich befristet.

Wie hoch darf die Miete bei Neuvermietung sein?

Der Kern der Mietpreisbremse ist einfach: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel, der von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde veröffentlicht wird. Der Mietspiegel zeigt, wie viel für vergleichbare Wohnungen in der Region üblicherweise gezahlt wird.

Beispiel: Wenn der Mietspiegel für eine 80‑m²‑Wohnung in einem bestimmten Stadtteil 10 € pro Quadratmeter angibt, liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 800 € Kaltmiete. Mit der Mietpreisbremse darf der Vermieter maximal 10 % mehr verlangen, also 880 € Kaltmiete. Liegt die vereinbarte Miete darüber, ist der übersteigende Teil unwirksam, und der Mieter muss nur bis zu 880 € zahlen.

• —Die Miete darf bei Neuvermietung maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
• —Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel.
• —Liegt kein Mietspiegel vor, werden vergleichbare Wohnungen oder Mietdatenbanken herangezogen.
• —Übersteigt die vereinbarte Miete die Grenze, ist der übersteigende Teil unwirksam.
• —Mieter müssen nur bis zur zulässigen Höhe zahlen.

Welche Ausnahmen von der Mietpreisbremse gibt es?

Die Mietpreisbremse gilt nicht für alle Wohnungen. Besonders wichtig sind die Ausnahmen für Neubauten und umfassend modernisierte Wohnungen. Neubauwohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet werden, fallen nicht unter die Mietpreisbremse. Ebenso ausgenommen sind Wohnungen, die nach einer umfassenden Modernisierung erstmalig zur Miete angeboten werden. Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Investitionen mehr als ein Drittel des Aufwands für einen vergleichbaren Neubau betragen.

Auch Wohnungen des sozialen Wohnungsbaus, also öffentlich geförderter Wohnraum, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Hier gelten eigene Förderbedingungen und Mietobergrenzen. Zudem gilt die Mietpreisbremse nicht, wenn die Wohnung nach einer Modernisierung an denselben Mieter weitervermietet wird. In diesen Fällen greifen andere Regeln, etwa die Modernisierungsumlage und die Kappungsgrenze.

• —Neubauwohnungen nach dem 1. Oktober 2014 sind ausgenommen.
• —Wohnungen nach umfassender Modernisierung sind ausgenommen.
• —Sozialer Wohnraum ist von der Mietpreisbremse ausgenommen.
• —Die Mietpreisbremse gilt nicht bei Weitervermietung an denselben Mieter.
• —Andere Regeln gelten für Modernisierungen und Förderwohnungen.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete ist der Ausgangspunkt für die Berechnung der zulässigen Miete. Sie ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel, der von der jeweiligen Stadt oder Gemeinde erstellt wird. Der Mietspiegel berücksichtigt Faktoren wie Wohnfläche, Lage, Ausstattung, Baujahr und Zustand der Wohnung. Für Mieter und Vermieter ist es wichtig, den aktuellen Mietspiegel zu prüfen, bevor eine neue Miete vereinbart wird.

Liegt kein Mietspiegel vor oder ist er nicht aktuell, können vergleichbare Wohnungen in der Umgebung herangezogen werden. Dazu zählen Wohnungen mit ähnlicher Größe, Lage, Ausstattung und Zustand. Alternativ können Mietdatenbanken genutzt werden, die auf realen Mietverträgen basieren. In Zweifelsfällen kann eine Mieterorganisation oder ein Fachanwalt für Mietrecht bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete helfen.

• —Die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus dem örtlichen Mietspiegel.
• —Der Mietspiegel berücksichtigt Lage, Größe, Ausstattung und Zustand.
• —Ohne Mietspiegel werden vergleichbare Wohnungen herangezogen.
• —Mietdatenbanken können als Hilfsmittel dienen.
• —Mieterorganisationen und Fachanwälte unterstützen bei der Ermittlung.

Was passiert, wenn die Miete zu hoch ist?

Wenn die vereinbarte Miete die Grenze der Mietpreisbremse überschreitet, ist der übersteigende Teil unwirksam. Der Mieter muss nur bis zur zulässigen Höhe zahlen. Der Vermieter kann die zu hohe Miete nicht einfordern, auch nicht rückwirkend. Der Mieter sollte die zu hohe Miete schriftlich rügen und auf die Mietpreisbremse verweisen. In der Regel reicht eine Frist von zwei Wochen, um die Miete zu senken.

Der Vermieter darf die Miete nicht einfach erhöhen, um die Grenze zu erreichen, wenn die Vormiete höher war. Ist die Vormiete höher als die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete, darf die neue Miete bis zur Höhe der Vormiete vereinbart werden. Das bedeutet, dass die Miete nicht automatisch sinken muss, wenn die Vormiete höher war. Der Mieter sollte jedoch prüfen, ob die Vormiete selbst schon zu hoch war.

• —Der übersteigende Teil der Miete ist unwirksam.
• —Der Mieter muss nur bis zur zulässigen Höhe zahlen.
• —Die zu hohe Miete sollte schriftlich gerügt werden.
• —Die Miete darf nicht einfach erhöht werden, um die Grenze zu erreichen.
• —Die Vormiete kann die neue Miete begrenzen.

Wie unterscheidet sich die Mietpreisbremse von der Kappungsgrenze?

Die Mietpreisbremse und die Kappungsgrenze sind zwei unterschiedliche Instrumente des Mietrechts. Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietungen, die Kappungsgrenze begrenzt Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen. Die Kappungsgrenze besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 % erhöht werden darf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Grenze auf 15 % gesenkt werden.

Die Kappungsgrenze gilt unabhängig von der Mietpreisbremse. Sie greift, wenn der Vermieter die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen möchte. Die Mietpreisbremse greift nur bei Neuvermietungen. Beide Regeln dienen dem Schutz des Mieters vor überzogenen Mietsteigerungen, greifen aber in unterschiedlichen Situationen.

• —Die Mietpreisbremse gilt bei Neuvermietungen.
• —Die Kappungsgrenze gilt bei Mieterhöhungen in laufenden Mietverhältnissen.
• —Die Kappungsgrenze beträgt in der Regel 20 % in drei Jahren.
• —In angespannten Märkten kann sie auf 15 % gesenkt werden.
• —Beide Regeln schützen vor überzogenen Mietsteigerungen.

Praktische Tipps für Mieter und Vermieter

Für Mieter ist es wichtig, vor Vertragsabschluss den Mietspiegel zu prüfen und die zulässige Miete zu berechnen. Liegt die angebotene Miete deutlich darüber, sollte der Vermieter auf die Mietpreisbremse hingewiesen werden. Mieter sollten die Miete schriftlich rügen, wenn sie zu hoch ist, und sich Zeit geben, um die Angelegenheit zu klären. In Zweifelsfällen kann eine Mieterorganisation oder ein Fachanwalt für Mietrecht helfen.

Für Vermieter ist es wichtig, die Mietpreisbremse zu beachten, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Die Miete sollte anhand des Mietspiegels berechnet werden, und der Vermieter sollte sicherstellen, dass die vereinbarte Miete die Grenze von 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht überschreitet. Bei Modernisierungen sollten die Regeln zur Modernisierungsumlage beachtet werden. Vermieter sollten sich über die geltenden Landesverordnungen informieren, um sicherzustellen, dass sie die Mietpreisbremse korrekt anwenden.

• —Mieter sollten den Mietspiegel prüfen und die zulässige Miete berechnen.
• —Mieter sollten zu hohe Mieten schriftlich rügen.
• —Mieterorganisationen und Fachanwälte können helfen.
• —Vermieter sollten die Mietpreisbremse beachten und die Miete korrekt berechnen.
• —Vermieter sollten sich über die geltenden Landesverordnungen informieren.

Fazit

Die Mietpreisbremse ist ein wichtiges Instrument, um überzogene Mietsteigerungen bei Neuvermietungen in angespannten Wohnungsmärkten zu verhindern. Sie begrenzt die Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und gilt nicht für alle Wohnungen. Mieter und Vermieter sollten die Regeln genau kennen, um rechtliche Risiken zu vermeiden und faire Mietverträge abzuschließen. Mit der Mietpreisbremse wird der Wohnungsmarkt transparenter und Mieten bleiben für viele Haushalte bezahlbar.