Maklerprovision: Wer zahlt wann wie viel in Deutschland?

Die Maklerprovision ist ein zentraler Punkt bei jedem Immobiliengeschäft – egal ob Kauf, Verkauf oder Vermietung. Für viele Beteiligte ist unklar, wer genau wie viel zahlt, wie hoch die üblichen Sätze sind und welche gesetzlichen Regeln gelten. Dieser Ratgeber erklärt verständlich, wann Käufer, Verkäufer oder Mieter zahlen, wie die Provision berechnet wird und welche Unterschiede zwischen Wohnimmobilien, Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten bestehen.

Grundlagen: Was ist die Maklerprovision?

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Sie entsteht, wenn der Makler erfolgreich einen Käufer, Mieter oder Verkäufer vermittelt und ein Vertrag zustande kommt. Ohne erfolgreiche Vermittlung fällt in der Regel keine Provision an.

Die Höhe der Provision ist in Deutschland grundsätzlich frei verhandelbar, muss aber ortsüblich sein und darf nicht sittenwidrig hoch sein. Üblich sind Prozentsätze des Kaufpreises oder der Miete, je nach Art der Immobilie. Wichtig ist, dass die Provision immer schriftlich im Maklervertrag festgelegt wird, damit später keine Streitigkeiten entstehen.

• —Die Maklerprovision ist eine Erfolgsvergütung und wird nur bei erfolgreichem Abschluss fällig.
• —Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Miete berechnet.
• —Die genaue Höhe und Verteilung müssen schriftlich im Maklervertrag festgehalten werden.

Maklerprovision beim Kauf von Wohnimmobilien

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gelten seit Ende 2020 besondere gesetzliche Regeln zur Verteilung der Maklerprovision. Das Gesetz zielt darauf ab, private Käufer finanziell zu entlasten und klar zu regeln, wer wie viel zahlt.

Wird der Makler vom Verkäufer beauftragt, muss dieser mindestens 50 Prozent der Provision tragen. Der Käufer darf nur zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer ebenfalls einen gleich hohen Anteil übernimmt. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision also in der Regel hälftig.

• —Verkäufer zahlt mindestens 50 Prozent der Maklerprovision.
• —Käufer zahlt höchstens 50 Prozent, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist.
• —Die Gesamtprovision liegt meist zwischen 3,57 und 7,14 Prozent des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer.

Typische Prozentsätze und Beispielrechnungen

In vielen Bundesländern sind Gesamtprovisionen von 5,95 bis 7,14 Prozent des Kaufpreises üblich. Diese Summe wird dann zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro und einer Gesamtprovision von 7,14 Prozent ergibt sich eine Provision von 21.420 Euro. Davon zahlt der Verkäufer 10.710 Euro und der Käufer ebenfalls 10.710 Euro.

Es ist möglich, niedrigere Prozentsätze zu vereinbaren, etwa 3,57 Prozent Gesamtprovision. Dann würde bei 300.000 Euro Kaufpreis eine Provision von 10.710 Euro anfallen, verteilt zu je 5.355 Euro auf Käufer und Verkäufer. Die genaue Höhe hängt von Region, Immobilientyp und Verhandlungsgeschick ab.

• —Übliche Gesamtprovisionen: 5,95–7,14 Prozent des Kaufpreises.
• —Häufige Aufteilung: 50:50 zwischen Käufer und Verkäufer.
• —Beispielrechnung: 300.000 Euro Kaufpreis, 7,14 Prozent = 21.420 Euro Provision, je 10.710 Euro.

Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien

Die gesetzlichen Verteilungsregeln für Wohnimmobilien gelten nicht für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke oder Gewerbeimmobilien. Hier entscheidet der Maklervertrag, wer die Provision zahlt und wie hoch sie ist. Möglich sind drei Varianten: der Verkäufer zahlt allein, der Käufer zahlt allein oder beide teilen die Kosten.

Bei Mehrfamilienhäusern und Gewerbeobjekten sind oft höhere Prozentsätze üblich, da die Vermittlung komplexer und zeitaufwendiger ist. Auch hier ist eine schriftliche Vereinbarung unerlässlich, um Missverständnisse zu vermeiden.

• —Keine gesetzliche Verteilungspflicht wie bei Wohnimmobilien.
• —Möglich: Verkäufer zahlt allein, Käufer zahlt allein oder beide teilen die Kosten.
• —Prozentsätze können je nach Objekt und Region variieren.

Maklerprovision bei Vermietung: Das Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Wohnungen und Wohnhäusern gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler zuerst beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis ist das meist der Vermieter, der einen Makler mit der Suche nach Mietern beauftragt.

Die Maklerprovision bei Vermietung ist begrenzt und darf in der Regel maximal zwei Monatsnettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Diese Regelung schützt Mieter vor überhöhten Kosten und sorgt für Transparenz.

• —Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision.
• —Meist zahlt der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt.
• —Maximal zwei Monatsnettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Mieter-Makler und exklusive Beauftragung

Wenn ein Mieter einen Makler exklusiv beauftragt, um eine passende Wohnung zu finden, zahlt der Mieter die Provision. In diesem Fall gilt ebenfalls die Begrenzung auf maximal zwei Monatsnettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.

Der Makler ist verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrags über die Höhe der Provision und seine Dienstleistungen zu informieren. Dies schafft Transparenz und schützt den Mieter vor unerwarteten Kosten.

• —Mieter zahlt Provision, wenn er den Makler exklusiv beauftragt.
• —Maximal zwei Monatsnettokaltmieten plus Mehrwertsteuer.
• —Vollständige Information des Mieters vor Vertragsabschluss erforderlich.

Steuerliche Aspekte und Absetzbarkeit

Für Vermieter sind Maklerkosten in der Regel steuerlich absetzbar. Sie können als Werbungskosten von der Steuer abgezogen werden, was die finanzielle Belastung reduziert. Käufer können Maklerkosten beim Erwerb einer selbstgenutzten Immobilie nicht steuerlich absetzen.

Bei vermieteten Objekten können sowohl Vermittlungsprovisionen als auch andere damit verbundene Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Es empfiehlt sich, die Belege sorgfältig zu archivieren und sich bei Unsicherheiten an einen Steuerberater zu wenden.

• —Vermieter können Maklerkosten als Werbungskosten absetzen.
• —Käufer von selbstgenutzten Immobilien können Maklerkosten nicht absetzen.
• —Belege sorgfältig aufbewahren und Steuerberater konsultieren.

Praktische Tipps für Käufer, Verkäufer und Mieter

Bevor ein Maklervertrag geschlossen wird, sollten alle Parteien die Provision genau prüfen. Wichtig ist, die Höhe, die Verteilung und die Bedingungen der Zahlung schriftlich festzuhalten. Bei Wohnimmobilien sollte sichergestellt sein, dass die gesetzlichen Verteilungsregeln eingehalten werden.

Käufer und Mieter sollten sich nicht scheuen, die Provision zu verhandeln. In vielen Fällen sind Makler bereit, den Prozentsatz zu senken oder zusätzliche Leistungen anzubieten. Verkäufer sollten die Provision in ihre Preisgestaltung einbeziehen, um unerwartete Kosten zu vermeiden.

• —Provision und Verteilung schriftlich im Maklervertrag festhalten.
• —Gesetzliche Verteilungsregeln bei Wohnimmobilien prüfen.
• —Provision verhandeln und zusätzliche Leistungen einfordern.
• —Belege für steuerliche Absetzbarkeit sorgfältig archivieren.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein wichtiger Bestandteil jedes Immobiliengeschäfts und sollte sorgfältig geplant und verhandelt werden. Bei Wohnimmobilien teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel hälftig, während bei Vermietung das Bestellerprinzip gilt. Für Mehrfamilienhäuser, Grundstücke und Gewerbeimmobilien entscheidet der Maklervertrag. Mit klaren Vereinbarungen und Transparenz können alle Beteiligten faire und nachvollziehbare Kosten erwarten.