Maklerprovision in Deutschland: Worauf Käufer besonders achten sollten

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Neben Kaufpreis, Grunderwerbsteuer und Notarkosten spielt die Maklerprovision eine entscheidende Rolle für die Gesamtkosten. Seit einer Gesetzesänderung im Jahr 2020 gelten neue Regeln, die vor allem Käufer entlasten sollen. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Maklerprovision in Deutschland heute verteilt wird, welche Rechte Käufer haben und worauf sie bei Verträgen und Klauseln besonders achten sollten.

Was ist die Maklerprovision und wie wird sie berechnet?

Die Maklerprovision ist die Vergütung, die ein Immobilienmakler für die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des beurkundeten Kaufpreises berechnet und ist in der Regel inklusive Mehrwertsteuer angegeben. Die Höhe der Provision ist nicht bundesweit gesetzlich festgelegt, sondern wird zwischen Makler und Auftraggeber verhandelt. Üblich sind Gesamtprovisionen zwischen etwa 5,95 % und 7,14 % des Kaufpreises, je nach Bundesland und Region.

Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 € und einer Gesamtprovision von 6,38 % (inkl. 19 % MwSt.) beträgt die Maklerprovision insgesamt rund 25.520 €. Diese Summe wird dann je nach Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. Wichtig ist, dass die Provision erst fällig wird, wenn der Makler die Immobilie erfolgreich vermittelt hat und der Kaufvertrag notariell beurkundet wurde.

• —Die Maklerprovision ist eine Vergütung für die Vermittlung einer Immobilie.
• —Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.
• —Die Höhe ist frei verhandelbar, liegt aber in der Praxis meist zwischen 5,95 % und 7,14 % inkl. MwSt.
• —Die Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde.
• —Sie wird in der Regel vom beurkundeten Kaufpreis berechnet, nicht vom Schätzwert.

Das Bestellerprinzip und der Halbteilungsgrundsatz

Beim Kauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt nicht das klassische Bestellerprinzip, wie es beim Mietmarkt bekannt ist. Stattdessen regeln die §§ 656a–656d des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB), wie die Maklerkosten verteilt werden. Der zentrale Grundsatz lautet: Wer den Makler beauftragt, muss mindestens die Hälfte der Provision tragen. Dies wird als Halbteilungsgrundsatz bezeichnet.

Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens 50 % der Maklerprovision übernehmen. Der Käufer darf nur dann zur Zahlung verpflichtet werden, wenn der Verkäufer einen gleich hohen Anteil zahlt. Das bedeutet: Der Käufer darf nicht mehr belastet werden als der Verkäufer. Diese Regelung gilt bundesweit für den Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

• —Der Verkäufer muss mindestens die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn er den Makler beauftragt.
• —Der Käufer darf nicht mehr belastet werden als der Verkäufer.
• —Die Regelung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist.
• —Der Makler darf nicht die gesamte Provision auf den Käufer abwälzen.
• —Die Verteilung muss im Maklervertrag klar geregelt sein.

Wie wird die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt?

In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in der Regel hälftig. Das bedeutet, dass jede Partei etwa die Hälfte der Gesamtprovision zahlt. Bei einer Gesamtprovision von 6,38 % zahlt der Käufer beispielsweise 3,19 % und der Verkäufer 3,19 %. Diese 50:50-Teilung ist heute der Standard, solange beide Parteien den Makler beauftragen oder der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Es ist jedoch möglich, dass der Verkäufer die gesamte Maklerprovision übernimmt. In diesem Fall zahlt der Käufer keine Maklerprovision. Umgekehrt ist es nicht zulässig, dass der Käufer mehr als die Hälfte der Provision trägt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Verkäufer darf die Kosten nicht vollständig auf den Käufer abwälzen.

• —Käufer und Verkäufer zahlen in der Regel jeweils die Hälfte der Maklerprovision.
• —Der Käufer darf maximal 50 % der Gesamtprovision zahlen.
• —Der Verkäufer kann die gesamte Provision übernehmen, dann zahlt der Käufer nichts.
• —Der Verkäufer darf die Provision nicht vollständig auf den Käufer abwälzen.
• —Die Verteilung muss im Maklervertrag schriftlich festgehalten werden.

Worauf Käufer bei Maklerverträgen achten sollten

Als Käufer ist es wichtig, den Maklervertrag genau zu prüfen, bevor er unterschrieben wird. Der Vertrag sollte klar regeln, wer den Makler beauftragt, wie hoch die Provision ist und wie sie verteilt wird. Besonders wichtig ist, dass der Käufer nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision zahlt, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Käufer sollten darauf achten, dass der Verkäufer seinen Anteil an der Provision tatsächlich zahlt oder zumindest zugesichert hat, bevor der Käufer zur Zahlung verpflichtet wird. In vielen Fällen wird im notariellen Kaufvertrag eine Maklerklausel eingefügt, die die Zahlungspflicht des Käufers erst dann auslöst, wenn der Verkäufer seinen Anteil gezahlt hat. Diese Klausel schützt den Käufer vor unfairen Vereinbarungen.

• —Den Maklervertrag genau lesen und verstehen.
• —Prüfen, ob der Käufer nicht mehr als 50 % der Provision zahlt.
• —Sicherstellen, dass der Verkäufer seinen Anteil zahlt oder zugesichert hat.
• —Auf eine Maklerklausel im Kaufvertrag achten.
• —Bei Unklarheiten einen Fachanwalt oder eine Verbraucherberatung konsultieren.

Beispiele für typische Provisionssätze und Kosten

Um die Auswirkungen der Maklerprovision besser zu verstehen, hilft ein Blick auf konkrete Beispielrechnungen. Diese Beispiele dienen nur der Veranschaulichung und können je nach Bundesland und Region variieren. Wichtig ist, dass die Provision immer auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet wird.

Beispiel 1: Kaufpreis 300.000 €, Gesamtprovision 6,38 % (inkl. 19 % MwSt.). Die Maklerprovision beträgt insgesamt 19.140 €. Bei einer 50:50-Verteilung zahlt der Käufer 9.570 € und der Verkäufer 9.570 €. Beispiel 2: Kaufpreis 500.000 €, Gesamtprovision 7,14 % (inkl. 19 % MwSt.). Die Maklerprovision beträgt insgesamt 35.700 €. Bei einer 50:50-Verteilung zahlt der Käufer 17.850 € und der Verkäufer 17.850 €.

• —Die Provision wird auf den beurkundeten Kaufpreis berechnet.
• —Die Gesamtprovision liegt meist zwischen 5,95 % und 7,14 % inkl. MwSt.
• —Bei einer 50:50-Verteilung zahlt jede Partei die Hälfte der Gesamtprovision.
• —Der Käufer darf maximal 50 % der Gesamtprovision zahlen.
• —Die Provision fällt erst an, wenn der Kaufvertrag beurkundet wurde.

Rechte und Pflichten des Käufers

Als Käufer hat man bestimmte Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Maklerprovision. Der Käufer muss die Provision nur zahlen, wenn der Makler die Immobilie erfolgreich vermittelt hat und der Kaufvertrag beurkundet wurde. Zudem darf der Käufer nicht mehr als die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.

Der Käufer hat das Recht, den Maklervertrag zu prüfen und bei Unklarheiten nachzufragen. Wenn der Verkäufer seinen Anteil an der Provision nicht zahlt oder zugesichert hat, kann der Käufer die Zahlung seiner Provision verweigern. In solchen Fällen ist es ratsam, einen Fachanwalt oder eine Verbraucherberatung zu konsultieren.

• —Der Käufer zahlt die Provision nur bei erfolgreicher Vermittlung.
• —Der Käufer darf maximal 50 % der Gesamtprovision zahlen.
• —Der Käufer hat das Recht, den Maklervertrag zu prüfen.
• —Der Käufer kann die Zahlung verweigern, wenn der Verkäufer seinen Anteil nicht zahlt.
• —Bei Streitigkeiten sollte ein Fachanwalt oder eine Verbraucherberatung konsultiert werden.

Fazit

Die Maklerprovision beim Kauf einer Immobilie in Deutschland ist heute klar geregelt. Der Käufer darf maximal die Hälfte der Maklerprovision zahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. In der Praxis teilen sich Käufer und Verkäufer die Kosten in der Regel hälftig. Wichtig ist, den Maklervertrag genau zu prüfen und sicherzustellen, dass der Verkäufer seinen Anteil zahlt oder zugesichert hat. Mit diesen Kenntnissen können Käufer ihre Rechte besser wahrnehmen und unfaire Vereinbarungen vermeiden.