Maklerprovision in Deutschland: Wie lange dauert es?

Der Kauf oder Verkauf einer Immobilie ist für viele Menschen eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Er ist oft mit komplexen Prozessen und verschiedenen Kosten verbunden, zu denen auch die Maklerprovision zählt. Diese Provision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie durch einen Immobilienmakler. Doch wie lange dauert es, bis die Maklerprovision nach der Vermittlung tatsächlich zur Zahlung fällig wird? Diese Frage ist für alle Beteiligten – Käufer, Verkäufer und Makler – von großer Relevanz, da sie Auswirkungen auf die Liquiditätsplanung und den gesamten Ablauf des Immobiliengeschäfts hat. Im folgenden Artikel beleuchten wir die rechtlichen Rahmenbedingungen und praktischen Aspekte der Maklerprovision in Deutschland und geben Aufschluss über die typischen Zeiträume bis zur Fälligkeit der Zahlung.

Grundlagen der Maklerprovision in Deutschland

Die Maklerprovision ist die Gegenleistung für die erbrachte Dienstleistung eines Immobilienmaklers. Diese Dienstleistung besteht in der Regel aus dem Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss eines Kaufvertrages oder der Vermittlung eines solchen Vertrages. Damit ein Anspruch auf Provision entsteht, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein.

Seit dem 23. Dezember 2020 gilt in Deutschland für die Vermittlung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser ein neues Gesetz, das sogenannte „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“. Dieses Gesetz hat die Verteilung der Maklerkosten zwischen Käufer und Verkäufer neu geregelt. Grundsätzlich ist es nun so, dass derjenige, der den Makler beauftragt hat, auch einen Großteil der Provision zahlen muss. Der Gesetzgeber zielt darauf ab, Käufer zu entlasten und mehr Transparenz zu schaffen. Für andere Immobilienarten, wie Mehrfamilienhäuser oder Gewerbeimmobilien, gelten die alten Regeln, bei denen die Verteilung frei verhandelbar ist und je nach Bundesland unterschiedlich ausfallen kann.

• —Wirksamer Maklervertrag: Zwischen dem Makler und dem Provisionspflichtigen (Käufer/Verkäufer) muss ein gültiger Vertrag bestehen. Dieser muss in Textform geschlossen werden.
• —Maklerleistung: Der Makler muss eine nachweisbare Leistung erbracht haben, die zum Kaufvertrag geführt hat (Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit).
• —Kausalzusammenhang: Es muss ein direkter ursächlicher Zusammenhang zwischen der Maklerleistung und dem Zustandekommen des Kaufvertrages bestehen.
• —Erfolgreicher Hauptvertrag: Ein rechtlich wirksamer Kaufvertrag über die Immobilie muss zustande gekommen sein.

Wann wird die Maklerprovision fällig?

Die Fälligkeit der Maklerprovision ist ein entscheidender Zeitpunkt, der in der Regel vertraglich im Maklervertrag festgehalten wird und sich zusätzlich an gesetzlichen Bestimmungen orientiert. Grundsätzlich wird die Provision erst mit dem rechtswirksamen Zustandekommen des Hauptvertrages, also dem notariell beurkundeten Kaufvertrag, fällig. Dies bedeutet, dass nicht bereits die Besichtigung oder die mündliche Einigung einen Zahlungsanspruch auslöst, sondern erst der finale Abschluss des Vertrages.

Es ist wichtig zu verstehen, dass die Fälligkeit nicht gleichbedeutend mit der Zahlung ist. Zwischen der Fälligkeit und dem tatsächlichen Zahlungseingang können noch einige Tage oder Wochen liegen. Nach dem Zustandekommen des Hauptvertrages stellt der Makler eine Rechnung, welche in der Regel eine bestimmte Zahlungsfrist enthält. Üblich sind hier Fristen von 7 bis 14 Tagen nach Rechnungsstellung. Der genaue Zeitpunkt der Fälligkeit kann jedoch im Maklervertrag detaillierter spezifiziert werden.

Einfluss des notariellen Kaufvertrages

Der notarielle Kaufvertrag ist das Herzstück jeder Immobilientransaktion in Deutschland. Ohne die notarielle Beurkundung ist der Kaufvertrag über eine Immobilie rechtlich unwirksam. Für die Maklerprovision bedeutet dies, dass ihr Anspruch erst mit der wirksamen Unterschrift unter dem notariellen Kaufvertrag entsteht und fällig wird. Solange keine Beurkundung stattgefunden hat, ist trotz aller Vorarbeiten des Maklers kein Provisionsanspruch gegeben.

Dieses Prinzip schützt sowohl Käufer als auch Verkäufer. Es verhindert, dass Provisionen für Geschäfte gezahlt werden müssen, die letztendlich doch nicht zustande kommen. Zugleich sichert es dem Makler seinen Anspruch, sobald alle rechtlichen Hürden genommen sind. In der Regel wartet der Makler auf die Bestätigung des Notars über den vollzogenen Vertrag, bevor er die Provisionsrechnung erstellt. Manchmal ist sogar im Kaufvertrag selbst eine Klausel enthalten, die den Zeitpunkt der Rechnungsstellung an die Unterzeichnung knüpft.

• —Beurkundung: Ohne notarielle Beurkundung entfällt der Provisionsanspruch.
• —Rechtswirksamkeit: Erst mit dem rechtswirksamen Kaufvertrag wird die Maklerleistung als erfolgreich angesehen.
• —Schutzmechanismus: Schutz der Parteien vor Provisionen für nicht zustande gekommene Geschäfte.

Regulierung der Maklerkosten seit 2020

Das Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten, das seit dem 23. Dezember 2020 in Kraft ist, hat die Spielregeln für die Maklerprovision bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser entscheidend verändert. Das Kernprinzip ist das der hälftigen Teilung, wenn der Makler für beide Parteien tätig war, oder das des Bestellerprinzips in abgewandelter Form. Im Klartext bedeutet das: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss dieser mindestens die Hälfte der Provision selbst tragen.

Eine weitere wichtige Neuerung ist, dass der Käufer seinen Anteil an der Provision erst zahlen muss, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich entrichtet hat. Dies schafft eine zusätzliche Absicherung für den Käufer und kann den Zahlungseingang für den Makler etwas verzögern, da er den Beleg des Verkäufers abwarten muss. Die Verpflichtung zur Textform für den Maklervertrag ist ebenfalls gesetzlich verankert und stärkt die Rechtssicherheit für alle Beteiligten.

• —Hälftige Teilung: Der Makler darf vom Käufer höchstens denselben Provisionsanteil verlangen wie vom Verkäufer.
• —Nachweispflicht: Der Käufer zahlt seinen Anteil erst, wenn der Verkäufer seinen Anteil nachweislich beglichen hat.
• —Textformzwang: Maklerverträge müssen nun schriftlich oder in Textform (z.B. E-Mail) geschlossen werden.
• —Anwendungsbereich: Gilt ausschließlich für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen, die von Verbrauchern erworben werden.

Typische Zeitabläufe und Beispielrechnung

Der gesamte Prozess von der ersten Besichtigung bis zur Zahlung der Maklerprovision kann sich über mehrere Wochen oder Monate erstrecken. Der Zeitpunkt der Fälligkeit der Provision ist wie beschrieben an die notarielle Beurkundung gekoppelt. Die Zahlung selbst erfolgt dann typischerweise innerhalb einer vertraglich vereinbarten Frist nach Rechnungsstellung.

Ein üblicher Zeitstrahl könnte wie folgt aussehen:

• —Maklertätigkeit (Exposé, Besichtigungen): Wochen bis Monate
• —Kaufvertrag zwischen Verkäufer und Käufer: wenige Tage bis Wochen
• —Notartermin zur Beurkundung: 1-3 Wochen nach Einigung
• —Fälligkeit der Provision: Mit Beurkundung des Kaufvertrages
• —Rechnungsstellung des Maklers: Innerhalb weniger Tage nach Beurkundung
• —Zahlungsfrist: 7-14 Tage nach Rechnungsdatum

Beispielrechnung zur zeitlichen Abfolge:

Angenommen, am 1. Februar unterzeichnen Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag. An diesem Tag wird die Maklerprovision fällig. Der Makler sendet am 3. Februar die Rechnung über die Provision an beide Parteien, mit einem Zahlungsziel von 14 Tagen. Der Verkäufer überweist seinen Anteil am 7. Februar. Der Makler bestätigt den Zahlungseingang des Verkäufers dem Käufer am 8. Februar. Der Käufer hat nun ebenfalls bis zum 17. Februar (14 Tage nach Rechnungsdatum) Zeit, seinen Anteil zu überweisen. In diesem Szenario dauert es von der Beurkundung bis zum voraussichtlichen Zahlungseingang des Käuferanteils etwa 2-3 Wochen.

Mögliche Verzögerungen und Ausnahmen

Obwohl der Prozess in der Regel klar definiert ist, kann es zu verschiedenen Faktoren kommen, die die Zahlung der Maklerprovision verzögern können. Eine der häufigsten Ursachen sind Verzögerungen bei der Kommunikation oder der Abwicklung seitens einer Partei. Wenn beispielsweise der Verkäufer seinen Anteil verspätet zahlt, muss der Käufer nicht zahlen, bevor die Bestätigung über die initiale Zahlung des Verkäufers vorliegt.

Auch rechtliche Unstimmigkeiten oder strittige Punkte im Kaufvertrag selbst können zu einer Verzögerung führen. Sollten die Parteien nach der Beurkundung vom Kaufvertrag zurücktreten oder sollte dieser aus irgendeinem Grund unwirksam werden, muss der Provisionsanspruch des Maklers neu geprüft werden. In solchen Fällen kann der Anspruch ganz entfallen oder zumindest stark zögerlich sein. Es ist ratsam, derartige Eventualitäten im Maklervertrag klar zu regeln.

• —Zahlungsverzögerung durch eine Partei: Insbesondere die Nachweispflicht der Verkäuferzahlung kann den Prozess verlangsamen.
• —Mängel oder Rücktritt vom Kaufvertrag: Kann den Provisionsanspruch gefährden oder in Frage stellen.
• —Kommunikationsprobleme: Verzögerungen bei der Rechnungsstellung oder -zustellung.
• —Finanzierungsfragen: Falls die Bank des Käufers die Finanzierung erst spät zusagt oder verzögert.

Fazit

Die Maklerprovision in Deutschland wird grundsätzlich mit der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages über eine Immobilie fällig. Das bedeutet, dass der Anspruch des Maklers zu diesem Zeitpunkt entsteht. Die tatsächliche Zahlung erfolgt dann in der Regel innerhalb einer Zahlungsfrist von ein bis zwei Wochen nach Rechnungsstellung durch den Makler. Seit 2020 gibt es zudem besondere Regelungen für die Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien und eine Nachweispflicht zugunsten des Käufers, die die Auszahlung an den Makler unter Umständen leicht verzögern kann. Eine transparente Kommunikation zwischen allen Vertragsparteien und ein klar formulierter Maklervertrag sind entscheidend, um den Prozess der Maklerprovision reibungslos zu gestalten und mögliche Verzögerungen zu minimieren.