Maklerprovision in Deutschland: Welche Unterlagen braucht man?

Wenn eine Immobilie verkauft oder gekauft wird, spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Sie ist der Lohn des Maklers für die Vermittlung und kann je nach Bundesland und Vereinbarung mehrere Prozent des Kaufpreises betragen. Um Streitigkeiten zu vermeiden und die Zahlung korrekt abzuwickeln, sind bestimmte Unterlagen unverzichtbar. Dieser Ratgeber zeigt, welche Dokumente Käufer, Verkäufer und Makler vorbereiten sollten, wie sie zusammenhängen und worauf es bei der Prüfung ankommt.

Was ist die Maklerprovision und wie wird sie verteilt?

Die Maklerprovision, auch Maklergebühr oder Maklercourtage genannt, ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie erhält. Sie wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet und ist erst fällig, wenn ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. In Deutschland gibt es keine gesetzliche Obergrenze für die Höhe der Provision, sie liegt im Durchschnitt zwischen etwa 3 und 7 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

Seit Dezember 2020 gelten neue Regeln zur Verteilung der Maklerkosten bei Wohnimmobilien. Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision tragen. Der Käufer darf nicht mehr zahlen als der Verkäufer, sodass die Gebühr in der Praxis meist zu gleichen Teilen aufgeteilt wird. Diese Regelung gilt für Wohnungen und Einfamilienhäuser, wenn der Käufer Verbraucher ist und nicht gewerblich handelt.

• —Maklerprovision = Honorar für die Vermittlung einer Immobilie.
• —Höhe: frei vereinbar, typischerweise 3–7 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• —Verteilung: Käufer zahlt maximal 50 %, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt.
• —Geltungsbereich: Wohnungen und Einfamilienhäuser, Verbraucher als Käufer.
• —Fälligkeit: nach erfolgreichem Abschluss des Kaufvertrags.

Wichtige Unterlagen für Käufer und Verkäufer

Für eine reibungslose Abwicklung der Maklerprovision sind mehrere Dokumente erforderlich. Käufer und Verkäufer sollten diese Unterlagen frühzeitig sammeln und prüfen, um Überraschungen zu vermeiden. Dazu gehören der Kaufvertrag, der Maklervertrag, die Rechnung des Maklers sowie Nachweise über die Zahlung. Jedes dieser Dokumente erfüllt eine spezifische Funktion und sollte sorgfältig auf Richtigkeit und Vollständigkeit geprüft werden.

Der Kaufvertrag ist die zentrale Grundlage, da er den Kaufpreis und die Parteien festlegt. Die Maklerprovision wird in der Regel auf diesen Kaufpreis bezogen. Der Maklervertrag regelt die Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber und enthält die Höhe der Provision sowie die Zahlungsbedingungen. Die Rechnung des Maklers dokumentiert die fällige Summe und dient als Nachweis für die Zahlung. Alle diese Unterlagen sollten in Papierform oder als PDF archiviert werden.

• —Kaufvertrag: Festlegung des Kaufpreises und der Parteien.
• —Maklervertrag: Vereinbarung der Provision und Zahlungsbedingungen.
• —Rechnung des Maklers: Dokumentation der fälligen Summe.
• —Nachweise über Zahlung: Überweisungsbelege oder Quittungen.
• —Archivierung: Sicherung aller Dokumente für mindestens 10 Jahre.

Der Kaufvertrag als Grundlage der Provision

Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument, auf dem die Berechnung der Maklerprovision basiert. Er enthält den vereinbarten Kaufpreis, die Beschreibung der Immobilie sowie die Angaben zu Käufer und Verkäufer. Ohne diesen Vertrag kann die Provision nicht korrekt berechnet werden, da der Makler den Kaufpreis als Bemessungsgrundlage verwendet.

Beispiel: Wenn der Kaufpreis einer Wohnung 300.000 Euro beträgt und die vereinbarte Provision 6 % inkl. MwSt. ist, ergibt sich eine Maklerprovision von 18.000 Euro. Diese Summe wird dann nach den gesetzlichen Verteilungsregeln auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Es ist wichtig, dass der Kaufpreis im Vertrag korrekt angegeben ist, da jede Abweichung die Provision beeinflusst.

• —Kaufpreis: Bemessungsgrundlage für die Provision.
• —Korrektheit: Prüfung auf Richtigkeit und Vollständigkeit.
• —Parteien: Klare Angabe von Käufer und Verkäufer.
• —Immobilienbeschreibung: Eindeutige Identifikation der Immobilie.
• —Unterschriften: Rechtsgültigkeit des Vertrags.

Der Maklervertrag und seine Inhalte

Der Maklervertrag regelt die Beziehung zwischen Makler und Auftraggeber und ist entscheidend für die Höhe und Verteilung der Provision. Er sollte die Höhe der Provision, die Zahlungsbedingungen sowie die Leistungen des Maklers klar festlegen. Ohne einen schriftlichen Maklervertrag können später Streitigkeiten über die Höhe der Provision entstehen.

Inhaltlich sollte der Maklervertrag die Provision in Prozent des Kaufpreises angeben, die Zahlungsfrist sowie die Bedingungen für die Fälligkeit der Provision enthalten. Zudem sollte geregelt sein, wie die Provision zwischen Käufer und Verkäufer verteilt wird. Diese Punkte sollten vor der Unterzeichnung sorgfältig geprüft werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

• —Höhe der Provision: Prozentsatz des Kaufpreises.
• —Zahlungsbedingungen: Fälligkeit und Zahlungsfrist.
• —Leistungen des Maklers: Umfang der Vermittlung.
• —Verteilung: Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer.
• —Schriftform: Rechtssicherheit durch schriftlichen Vertrag.

Die Rechnung des Maklers und Zahlungsnachweise

Die Rechnung des Maklers ist der offizielle Nachweis für die fällige Provision. Sie sollte den Rechnungsbetrag, die Berechnungsgrundlage sowie die Zahlungsfrist enthalten. Käufer und Verkäufer sollten die Rechnung sorgfältig prüfen, um sicherzustellen, dass die Berechnung korrekt ist und keine zusätzlichen Kosten enthalten sind.

Nach der Zahlung der Provision sollten Zahlungsnachweise wie Überweisungsbelege oder Quittungen archiviert werden. Diese Dokumente dienen als Beweis für die ordnungsgemäße Zahlung und können bei Streitigkeiten hilfreich sein. Es ist ratsam, alle Unterlagen mindestens 10 Jahre aufzubewahren, um rechtliche Ansprüche zu sichern.

• —Rechnungsbetrag: Korrekte Berechnung der Provision.
• —Berechnungsgrundlage: Kaufpreis und Prozentsatz.
• —Zahlungsfrist: Einhaltung der Fristen.
• —Zahlungsnachweise: Überweisungsbelege oder Quittungen.
• —Archivierung: Sicherung für mindestens 10 Jahre.

Unterlagen für die Steuererklärung und Buchhaltung

Für die Steuererklärung und die Buchhaltung sind bestimmte Unterlagen erforderlich. Käufer und Verkäufer sollten die Rechnung des Maklers sowie Zahlungsnachweise für die Steuererklärung bereithalten. Diese Dokumente können als Nachweis für die entstandenen Kosten dienen und bei der Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden.

Verkäufer, die die Immobilie gewerblich verkaufen, können die Maklerprovision als Betriebsausgabe in der Buchhaltung erfassen. Dazu sind die Rechnung des Maklers sowie Zahlungsnachweise erforderlich. Es ist ratsam, diese Unterlagen getrennt von anderen Dokumenten zu archivieren, um eine schnelle Auffindbarkeit zu gewährleisten.

• —Rechnung des Maklers: Nachweis für die Provision.
• —Zahlungsnachweise: Überweisungsbelege oder Quittungen.
• —Steuererklärung: Berücksichtigung der Kosten.
• —Buchhaltung: Erfassung als Betriebsausgabe.
• —Archivierung: Getrennte Ablage für schnelle Auffindbarkeit.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein zentraler Bestandteil des Immobilienkaufs und erfordert sorgfältige Vorbereitung und Dokumentation. Käufer, Verkäufer und Makler sollten alle relevanten Unterlagen sammeln und prüfen, um Streitigkeiten zu vermeiden und die Zahlung korrekt abzuwickeln. Der Kaufvertrag, der Maklervertrag, die Rechnung des Maklers sowie Zahlungsnachweise sind unverzichtbar und sollten mindestens 10 Jahre archiviert werden. Mit diesen Unterlagen ist die Abwicklung der Maklerprovision rechtsicher und transparent.