Maklerprovision in Deutschland: Checkliste für Eigentümer

Wer seine Immobilie über einen Makler verkaufen möchte, steht früher oder später vor der Frage: Wie hoch ist die Maklerprovision, wer zahlt sie und wie lässt sie sich rechtlich und finanziell sinnvoll gestalten? In Deutschland gibt es keine einheitliche Gebührenordnung, sondern eine Kombination aus gesetzlichen Vorgaben, regionalen Gepflogenheiten und individuellen Vereinbarungen. Für Eigentümer bedeutet das: Die Maklerprovision ist ein zentraler Kostenfaktor, der sich direkt auf den Nettoerlös aus dem Verkauf auswirkt. Dieser Ratgeber erklärt, wie die Provision berechnet wird, welche gesetzlichen Regeln gelten, wie Käufer und Verkäufer die Kosten teilen und welche Punkte Eigentümer vor Vertragsabschluss unbedingt prüfen sollten.

Was ist die Maklerprovision und wie wird sie berechnet?

Die Maklerprovision – auch Maklercourtage oder Maklergebühr genannt – ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Sie entsteht, wenn der Makler einen Käufer findet oder den Verkauf einer Immobilie maßgeblich voranbringt. In der Praxis wird die Provision meist als Prozentsatz des vereinbarten Kaufpreises berechnet. Die Formel lautet: Maklerprovision = Kaufpreis × Provisionssatz / 100. Zusätzlich kommt in der Regel die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 % hinzu, sodass der angegebene Prozentsatz meist bereits die Umsatzsteuer enthält.

Ein Beispiel: Ein Einfamilienhaus wird für 400.000 Euro verkauft, die vereinbarte Provision beträgt 6 % inklusive MwSt. Die Berechnung lautet: 400.000 Euro × 6 % = 24.000 Euro Maklerprovision. Diese Summe wird dann je nach Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Wichtig ist, dass die Provision in der Regel erst fällig wird, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet und rechtsverbindlich abgeschlossen ist.

• —Die Maklerprovision ist das Honorar für die erfolgreiche Vermittlung einer Immobilie.
• —Sie wird meist als Prozentsatz des Kaufpreises berechnet.
• —Die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 % ist in der Regel bereits im angegebenen Prozentsatz enthalten.
• —Die Provision wird erst nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig.
• —Die genaue Höhe ist frei verhandelbar, orientiert sich aber an ortsüblichen Sätzen.

Gesetzliche Grundlagen: Bestellerprinzip und Kostenverteilung

Seit 2015 gilt in Deutschland das sogenannte Bestellerprinzip für die Vermittlung von Mietwohnungen: Die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Für den Kauf von Wohnimmobilien wurde diese Regelung 2020 erweitert. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser regelt, dass bei einem Verbraucherkauf die Maklerkosten in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden. Das gilt jedoch nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist, also eine natürliche Person, die die Immobilie nicht gewerblich nutzt.

Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Provision tragen. Der Käufer darf höchstens den gleichen Anteil zahlen. Beauftragt nur der Käufer den Makler, zum Beispiel im Rahmen eines Suchauftrags, gilt ebenfalls die 50‑zu‑50‑Regelung. Diese gesetzlichen Vorgaben schützen Verbraucher vor einseitigen Kostenlasten und sorgen für eine transparente Aufteilung der Maklerkosten.

• —Das Bestellerprinzip gilt seit 2015 für Mietwohnungen und seit 2020 für den Kauf von Wohnimmobilien.
• —Bei Verbraucherkauf werden Maklerkosten in der Regel hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.
• —Der Verkäufer muss mindestens 50 % der Provision zahlen, wenn er den Makler beauftragt.
• —Der Käufer darf höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer tragen.
• —Die Regelung gilt nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Höhe der Maklerprovision: Regionale Unterschiede und ortsübliche Sätze

In Deutschland gibt es keine bundesweit einheitliche Maklerprovision. Die Höhe schwankt je nach Bundesland, Region und Immobilientyp. Üblich sind Provisionshöhen zwischen etwa 3 % und 7 % des Kaufpreises, zuzüglich Mehrwertsteuer. In vielen Regionen liegt die Gesamtprovision bei rund 7,14 % inklusive MwSt., was bei hälftiger Aufteilung etwa 3,57 % für Käufer und 3,57 % für Verkäufer ergibt. In einigen Bundesländern wie Schleswig‑Holstein, Bayern oder Baden‑Württemberg sind 3,57 % üblich, in Hessen etwa 5,75 % und in Berlin und Brandenburg häufig 7,14 %.

Haben die Beteiligten keine konkrete Vereinbarung getroffen, gilt der ortsübliche Satz. Dieser richtet sich nach der allgemeinen Verkehrsanschauung und den üblichen Praktiken in der jeweiligen Region. Eigentümer sollten sich daher vor Vertragsabschluss über die ortsüblichen Provisionssätze informieren, um unrealistische oder überzogene Angebote zu erkennen. Eine deutlich höhere Provision als der ortsübliche Satz sollte immer begründet und schriftlich festgehalten werden.

• —Die Maklerprovision ist bundesweit nicht einheitlich geregelt.
• —Übliche Sätze liegen zwischen etwa 3 % und 7 % des Kaufpreises plus MwSt.
• —In vielen Regionen liegt die Gesamtprovision bei rund 7,14 % inklusive MwSt.
• —Ohne Vereinbarung gilt der ortsübliche Satz der Region.
• —Eigentümer sollten sich vor Vertragsabschluss über ortsübliche Sätze informieren.

Wer zahlt wie viel? Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer

Die Aufteilung der Maklerprovision ist ein zentraler Verhandlungspunkt zwischen Käufer und Verkäufer. In der Praxis teilen sich beide Parteien die Kosten häufig hälftig, insbesondere wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Der Verkäufer trägt dann mindestens 50 % der Provision, der Käufer höchstens den gleichen Anteil. Diese Aufteilung ist gesetzlich vorgesehen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Bei gewerblichen Käufern oder bei Sondervereinbarungen können andere Aufteilungen möglich sein, müssen aber ausdrücklich vereinbart werden.

Ein Beispiel: Der Kaufpreis beträgt 350.000 Euro, die Gesamtprovision liegt bei 6 % inklusive MwSt. Das ergibt 21.000 Euro Maklerprovision. Bei hälftiger Aufteilung zahlt der Verkäufer 10.500 Euro und der Käufer 10.500 Euro. Wird die Provision anders verteilt, zum Beispiel 70 % Verkäufer und 30 % Käufer, muss dies klar im Maklervertrag und im Kaufvertrag festgehalten werden, damit keine Missverständnisse entstehen.

• —Bei Verbraucherkauf wird die Provision in der Regel hälftig geteilt.
• —Der Verkäufer muss mindestens 50 % tragen, wenn er den Makler beauftragt.
• —Der Käufer darf höchstens den gleichen Anteil wie der Verkäufer zahlen.
• —Andere Aufteilungen sind möglich, müssen aber schriftlich vereinbart werden.
• —Die Aufteilung sollte sowohl im Maklervertrag als auch im Kaufvertrag festgehalten werden.

Fälligkeit und Zahlungsbedingungen der Maklerprovision

Der Anspruch des Maklers auf Provision entsteht erst, wenn der Immobilienverkauf rechtsverbindlich abgeschlossen ist. Das bedeutet in der Regel, dass der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet und beurkundet wurde. Solange kein Kaufvertrag zustande kommt, fällt in der Regel keine Provision an. Diese Regelung schützt Eigentümer vor Zahlungen für erfolglose Vermittlungsversuche. Die genauen Bedingungen zur Fälligkeit sollten jedoch immer im Maklervertrag festgehalten werden, um Streitigkeiten zu vermeiden.

Zahlungsbedingungen können variieren: Einige Makler verlangen die gesamte Provision nach Abschluss des Kaufvertrags, andere vereinbaren Teilzahlungen oder eine Zahlung nach Erhalt des Kaufpreises. Eigentümer sollten darauf achten, dass die Zahlung der Provision an die tatsächliche Erfolgsbeteiligung des Maklers gekoppelt ist und nicht schon vorab fällig wird. Auch die Frage, ob die Provision aus dem Kaufpreis oder zusätzlich zum Kaufpreis gezahlt wird, sollte klar geregelt sein.

• —Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag notariell beurkundet ist.
• —Ohne Kaufvertrag fällt in der Regel keine Provision an.
• —Die genauen Fälligkeitsbedingungen sollten im Maklervertrag festgehalten werden.
• —Zahlungsbedingungen können Teilzahlungen oder Zahlung nach Erhalt des Kaufpreises vorsehen.
• —Die Provision sollte an die tatsächliche Erfolgsbeteiligung des Maklers gekoppelt sein.

Checkliste für Eigentümer vor Vertragsabschluss

Bevor ein Maklervertrag unterschrieben wird, sollten Eigentümer einige Punkte sorgfältig prüfen. Eine klare Vereinbarung zur Maklerprovision verhindert später unangenehme Überraschungen und Streitigkeiten. Besonders wichtig sind die Höhe der Provision, die Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer, die Fälligkeit und die konkreten Leistungen des Maklers. Eine schriftliche Dokumentation aller Vereinbarungen ist unerlässlich.

• —Höhe der Provision: Ist der angegebene Prozentsatz inklusive MwSt. und entspricht er dem ortsüblichen Satz?
• —Aufteilung: Wie viel zahlt der Verkäufer, wie viel der Käufer? Ist die 50‑zu‑50‑Regelung gewünscht?
• —Fälligkeit: Wann wird die Provision fällig und unter welchen Bedingungen?
• —Leistungsumfang: Welche konkreten Dienstleistungen bietet der Makler (z.B. Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlungen)?
• —Laufzeit des Vertrags: Wie lange gilt der Maklervertrag und wie kann er gekündigt werden?
• —Konkurrenzverbot: Ist vereinbart, dass der Makler exklusiv beauftragt ist oder kann parallel ein weiterer Makler tätig werden?

Maklerprovision bei Vermietung: Was Eigentümer wissen sollten

Neben dem Verkauf ist die Maklerprovision auch bei der Vermietung von Wohnraum ein wichtiges Thema. Für die Vermittlung von Mietwohnungen gibt es eine gesetzliche Höchstgrenze: Die Provision darf maximal zwei Nettokaltmieten zuzüglich Mehrwertsteuer betragen. Das entspricht etwa 2,38 Nettokaltmieten. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob der Vermieter oder der Mieter den Makler beauftragt. Eigentümer, die ihre Immobilie über einen Makler vermieten möchten, sollten daher darauf achten, dass die vereinbarte Provision diese Grenze nicht überschreitet.

Ein Beispiel: Die Nettokaltmiete beträgt 1.000 Euro. Die maximale Maklerprovision liegt bei 2.000 Euro Nettokaltmiete plus 19 % MwSt., also 2.380 Euro. Diese Summe kann zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden, wobei der Vermieter mindestens 50 % tragen muss, wenn er den Makler beauftragt. Auch hier sollte die Aufteilung schriftlich festgehalten werden, um Missverständnisse zu vermeiden.

• —Bei Vermietung liegt die Maklerprovision maximal bei zwei Nettokaltmieten plus MwSt.
• —Das entspricht etwa 2,38 Nettokaltmieten.
• —Der Vermieter muss mindestens 50 % der Provision tragen, wenn er den Makler beauftragt.
• —Die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter sollte schriftlich vereinbart werden.
• —Die Provision wird erst fällig, wenn ein Mietvertrag zustande kommt.

Fazit

Die Maklerprovision ist ein zentraler Kostenfaktor beim Verkauf oder der Vermietung einer Immobilie. Für Eigentümer lohnt es sich, sich frühzeitig über die gesetzlichen Grundlagen, die ortsüblichen Sätze und die mögliche Aufteilung zwischen Käufer und Verkäufer zu informieren. Eine klare, schriftliche Vereinbarung im Maklervertrag schützt vor unerwarteten Kosten und Streitigkeiten. Wer die Provision sorgfältig prüft und verhandelt, kann den Nettoerlös aus dem Verkauf optimieren und gleichzeitig eine professionelle Vermittlung seiner Immobilie sicherstellen.