Maklerprovision in Deutschland: Ablauf Schritt für Schritt

Die Maklerprovision ist für viele Käufer und Verkäufer von Wohnimmobilien ein zentrales Thema, das oft Unsicherheit auslöst. Dabei folgt sie einem klaren, schrittweisen Ablauf: von der Beauftragung des Maklers über die Vermittlung bis hin zur fälligen Zahlung. In diesem Ratgeber wird der gesamte Prozess Schritt für Schritt erklärt, damit Sie verstehen, wann welche Kosten entstehen, wer sie trägt und wie die Provision konkret berechnet wird.

1. Was ist die Maklerprovision und wie entsteht sie?

Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungstätigkeit erhält. Sie wird auch als Maklergebühr oder Maklercourtage bezeichnet. Der Makler vermittelt zwischen Verkäufer und Käufer, organisiert Besichtigungen, unterstützt bei Verhandlungen und sorgt dafür, dass ein Kaufvertrag zustande kommt. Für diese Leistung erhält er eine Provision, die in der Regel als prozentualer Anteil vom Kaufpreis berechnet wird.

Damit der Makler überhaupt Anspruch auf eine Provision hat, müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss ein Maklervertrag zwischen Auftraggeber und Makler geschlossen werden. Zudem muss der Makler eine konkrete Leistung erbringen, etwa die Vermittlung eines Käufers oder den Nachweis eines geeigneten Interessenten. Schließlich muss ein wirksamer Kaufvertrag über die Immobilie zustande kommen. Erst dann wird die Provision fällig.

• —Maklervertrag zwischen Auftraggeber und Makler
• —Erbringung einer konkreten Maklerleistung
• —Zustandekommen eines wirksamen Kaufvertrags
• —Vereinbarung eines Provisionssatzes im Vertrag

2. Wer beauftragt den Makler und wer zahlt?

Entscheidend für die Verteilung der Maklerprovision ist, wer den Makler beauftragt hat. In der Praxis ist dies meist der Verkäufer, der den Makler mit dem Verkauf seiner Immobilie beauftragt. Seit Dezember 2020 gilt jedoch eine wichtige Regelung: Beauftragt der Verkäufer den Makler, muss er mindestens die Hälfte der Maklerprovision tragen, wenn der Käufer ein Verbraucher ist. Eine vollständige Weitergabe der Kosten an den Käufer ist nicht mehr zulässig.

In vielen Regionen hat sich daher eine beiderseitige Kostenbeteiligung zu gleichen Teilen etabliert. Das bedeutet, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils die Hälfte der vereinbarten Provision zahlen. Der Verkäufer kann jedoch freiwillig die gesamte Provision übernehmen, was in einigen Fällen als Verkaufsargument genutzt wird. Wichtig ist, dass der Käufer, der den Makler nicht selbst beauftragt hat, gesetzlich nicht die gesamte Provision zahlen darf.

• —Verkäufer beauftragt Makler → mindestens 50 % der Provision
• —Käufer als Verbraucher zahlt maximal 50 %
• —Beiderseitige Kostenbeteiligung zu gleichen Teilen üblich
• —Verkäufer kann freiwillig gesamte Provision übernehmen

3. Wie hoch ist die Maklerprovision in der Praxis?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar und richtet sich nach regionalen Üblichkeiten. Es gibt keine gesetzliche Obergrenze, aber in der Praxis bewegen sich die Sätze häufig im Bereich von etwa fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises. In einigen Bundesländern liegen die üblichen Provisionen zwischen 4,76 und 7,14 Prozent, jeweils inklusive Mehrwertsteuer.

Die genaue Höhe hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Region, der Immobilienart und der Marktlage. In Großstädten mit hohem Nachfrageüberhang können die Provisionen tendenziell höher ausfallen, während sie in ländlichen Regionen oft moderater sind. Es ist ratsam, sich vorab über die ortsüblichen Sätze zu informieren, um unrealistische Angebote zu erkennen.

• —Frei verhandelbar, keine gesetzliche Obergrenze
• —Üblich: 5–7 % des Kaufpreises inkl. MwSt.
• —Regionale Unterschiede je nach Bundesland
• —Abhängig von Immobilienart und Marktlage

4. Beispielrechnung zur Maklerprovision

Um die Berechnung der Maklerprovision zu veranschaulichen, folgt ein Beispiel: Angenommen, der Kaufpreis einer Immobilie beträgt 400.000 Euro und der vereinbarte Provisionssatz liegt bei 6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer. Die Maklerprovision ergibt sich dann aus der Formel: Kaufpreis × Provisionssatz / 100. In diesem Fall beträgt die Provision 400.000 × 6 / 100 = 24.000 Euro.

Bei einer beiderseitigen Kostenbeteiligung zahlt der Käufer 12.000 Euro und der Verkäufer ebenfalls 12.000 Euro. Es ist wichtig zu beachten, dass die Provision in der Regel nur fällig wird, wenn der Makler die Immobilie erfolgreich vermittelt hat und ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Fehlschläge oder abgebrochene Verhandlungen führen in der Regel nicht zur Zahlungspflicht.

• —Kaufpreis × Provisionssatz / 100 = Maklerprovision
• —Beispiel: 400.000 Euro × 6 % = 24.000 Euro
• —Beiderseitige Kostenbeteiligung: je 12.000 Euro
• —Provision nur bei erfolgreichem Abschluss fällig

5. Ablauf der Maklerprovision Schritt für Schritt

Der Ablauf der Maklerprovision beginnt mit der Beauftragung des Maklers durch den Verkäufer. In diesem Schritt wird der Maklervertrag geschlossen, in dem die Provision, die Leistungen und die Bedingungen festgelegt werden. Anschließend führt der Makler seine Vermittlungstätigkeit durch, organisiert Besichtigungen und unterstützt bei Verhandlungen.

Sobald ein Käufer gefunden ist und ein Kaufvertrag geschlossen wird, wird die Provision fällig. Der Makler stellt eine Rechnung aus, die an Käufer und Verkäufer gesendet wird. Die Zahlung erfolgt in der Regel innerhalb eines bestimmten Zeitraums, oft innerhalb von 14 Tagen nach Rechnungserhalt. Es ist wichtig, die Zahlungsbedingungen im Maklervertrag genau zu prüfen, um Überraschungen zu vermeiden.

• —Beauftragung des Maklers durch Verkäufer
• —Schließung des Maklervertrags mit Provisionssatz
• —Vermittlungstätigkeit des Maklers
• —Zustandekommen des Kaufvertrags
• —Ausstellung der Rechnung durch den Makler
• —Zahlung der Provision durch Käufer und Verkäufer

6. Besonderheiten bei Vermietungen und Bestellerprinzip

Bei der Vermietung von Wohnungen oder Häusern gelten andere Regeln als beim Kauf. Hier greift das sogenannte Bestellerprinzip: Die Partei, die den Makler beauftragt, zahlt die Maklercourtage. In der Regel ist dies der Vermieter, der den Makler mit der Suche nach Mietern beauftragt. Die Höhe der Provision richtet sich nach dem angesetzten Mietpreis und liegt bundesweit bei maximal 2,38 Nettokaltmieten.

Beispielsweise beträgt bei einer Kaltmiete von 1.000 Euro die Maklerprovision einmalig 2.380 Euro. Diese Regelung gehört seit Dezember 2020 der Vergangenheit an, da die Neuregelungen der Maklergebühren eine gleichmäßige Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter vorsehen. Es ist jedoch ratsam, die aktuellen gesetzlichen Bestimmungen zu prüfen, da sich die Regelungen ändern können.

• —Bestellerprinzip: Beauftragende Partei zahlt die Provision
• —Vermieter zahlt in der Regel die Maklercourtage
• —Höchstgrenze: 2,38 Nettokaltmieten
• —Gleichmäßige Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter

7. Rechtliche Grundlagen und Neuregelungen

Die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser regelt das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB). Seit Dezember 2020 gilt, dass der Käufer nicht mehr Maklerprovision zahlen darf als der Verkäufer, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Diese Regelung gilt bundesweit und nur, wenn der Käufer ein Verbraucher ist.

Die Neuregelungen legen fest, dass die Maklerprovision jeweils hälftig von Verkäufer und Käufer zu tragen sind. Es ist jedoch möglich, dass der Verkäufer die gesamte Provision übernimmt, was in einigen Fällen als Verkaufsargument genutzt wird. Vereinbart der Makler mit einer Partei eine unentgeltliche Tätigkeit, zahlt auch der Käufer keine Maklerprovision.

• —Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten (§§ 656a–656d BGB)
• —Käufer zahlt maximal 50 % der Provision
• —Beiderseitige Kostenbeteiligung zu gleichen Teilen
• —Verkäufer kann gesamte Provision übernehmen

8. Tipps für Käufer und Verkäufer

Für Käufer und Verkäufer ist es wichtig, die Maklerprovision im Vorfeld genau zu klären. Bevor ein Maklervertrag geschlossen wird, sollte der Provisionssatz, die Zahlungsbedingungen und die Verteilung der Kosten schriftlich festgehalten werden. Es ist ratsam, mehrere Angebote einzuholen und die ortsüblichen Sätze zu vergleichen, um faire Konditionen zu erhalten.

Käufer sollten darauf achten, dass sie nicht mehr als 50 Prozent der Provision zahlen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Verkäufer können die gesamte Provision übernehmen, um den Verkauf zu erleichtern. Beide Parteien sollten die Rechnung des Maklers prüfen und sicherstellen, dass die Provision nur bei erfolgreichem Abschluss fällig wird.

• —Provisionssatz und Zahlungsbedingungen schriftlich festhalten
• —Mehrere Angebote einholen und vergleichen
• —Käufer zahlt maximal 50 % der Provision
• —Verkäufer kann gesamte Provision übernehmen
• —Provision nur bei erfolgreichem Abschluss fällig

Fazit

Die Maklerprovision in Deutschland folgt einem klaren, schrittweisen Ablauf, der von der Beauftragung des Maklers über die Vermittlung bis zur Zahlung reicht. Seit Dezember 2020 gilt eine gerechtere Verteilung der Kosten zwischen Käufer und Verkäufer, wobei der Käufer maximal 50 Prozent der Provision zahlen darf. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und richtet sich nach regionalen Üblichkeiten, liegt aber in der Praxis häufig im Bereich von fünf bis sieben Prozent des Kaufpreises. Durch eine sorgfältige Planung und Klärung der Bedingungen im Vorfeld können Käufer und Verkäufer sicherstellen, dass die Maklerprovision fair und transparent abgewickelt wird.