Leibrente — lebenslange monatliche Rente aus dem eigenen Zuhause

Die Immobilien-Leibrente ist die klassische Form der Verrentung im engeren Sinne: Sie verkaufen Ihre Immobilie und erhalten dafür keine Einmalzahlung, sondern eine garantierte monatliche Rente — auf Lebenszeit. In der Praxis kombinieren wir die Leibrente fast immer mit einem dinglichen Wohnrecht, sodass Sie nicht nur eine lebenslange Rente, sondern zusätzlich auch lebenslang mietfreies Wohnen erhalten. Beide Rechte werden im Grundbuch verankert.

So wird die Leibrente berechnet

Ausgangspunkt ist der Verkehrswert der Immobilie. Davon werden zwei Positionen abgezogen: erstens der kapitalisierte Wert des lebenslangen Wohnrechts (basierend auf der ortsüblichen Vergleichsmiete und der statistischen Restlebenserwartung), zweitens ein angemessener Sicherheits- und Ertragsabschlag des Käufers. Der so errechnete Restbetrag wird durch den Rentenbarwertfaktor geteilt — das Ergebnis ist Ihre monatliche Leibrente. Beispiel: Bei einer 72-jährigen Eigentümerin, einer Immobilie im Wert von 750.000 €, einem Wohnrechtswert von 200.000 € und einem Restkapital von 470.000 € ergibt sich eine monatliche Leibrente von rund 2.600 €, lebenslang gezahlt und an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.

Indexierung und Inflationsschutz

Eine seriöse Immobilien-Leibrente ist immer indexiert — meist an den vom Statistischen Bundesamt veröffentlichten Verbraucherpreisindex. Dadurch behält die Rente über die gesamte Laufzeit ihre Kaufkraft. Ohne Indexierung hätte eine 1990 vereinbarte Rente von 2.000 DM heute eine Kaufkraft von kaum noch 700 €. Die Indexklausel ist daher kein Detail, sondern strukturell entscheidend. Wir vereinbaren in unseren Verträgen eine jährliche Anpassung mit klar definierter Berechnungsformel, sodass es nie zum Streit über die nächste Rentenhöhe kommt.

Absicherung im Grundbuch

Die Leibrente wird über eine Reallast (§ 1105 BGB) an erster Rangstelle im Grundbuch eingetragen. Die Reallast verpflichtet den jeweiligen Eigentümer der Immobilie zur monatlichen Zahlung der Rente — unabhängig davon, ob er die Immobilie weiterveräußert oder vererbt. Zusätzlich vereinbaren wir ein notarielles Rücktrittsrecht: Bleibt der Käufer mit der Rente länger als drei Monate im Verzug, können Sie vom Kaufvertrag zurücktreten und das Eigentum an der Immobilie zurückerhalten. Diese Doppelabsicherung — Reallast plus Rücktrittsrecht — ist der Goldstandard und für uns nicht verhandelbar.

Höchstlaufzeit oder echte Leibrente?

Manche Anbieter strukturieren die Rente als Zeitrente mit fester Laufzeit (etwa 15 Jahre) — das ist juristisch keine Leibrente, sondern eine Ratenzahlung und wirtschaftlich oft nachteilig, weil das Langlebigkeitsrisiko beim Verkäufer verbleibt. Bei einer echten Leibrente trägt dieses Risiko der Käufer: Werden Sie 100 Jahre alt, zahlt der Käufer 100 Jahre. Versterben Sie früh, fließt die Rente nicht mehr — diesen Aspekt federn wir bei Bedarf durch eine garantierte Mindestlaufzeit (z. B. 10 Jahre) ab, deren Restzahlungen im Todesfall an die Erben gehen.

Steuerliche Behandlung der Leibrente

Die Leibrente wird mit dem sogenannten Ertragsanteil nach § 22 Nr. 1 Satz 3 lit. a EStG besteuert. Der Ertragsanteil ist altersabhängig und sehr niedrig: Bei Rentenbeginn im Alter von 70 Jahren beträgt er 15 %, mit 75 Jahren nur noch 11 %. Das bedeutet, dass von einer monatlichen Leibrente von 2.600 € bei einem 72-Jährigen nur rund 14 % steuerlich anzusetzen sind — und auch das nur soweit Ihr persönlicher Steuersatz greift. In der Praxis ist die Steuerlast für die meisten unserer Mandanten daher minimal.

Wann ist die Leibrente die richtige Wahl?

• —Eigentümer ohne dringenden Liquiditätsbedarf, dafür mit Wunsch nach planbarer monatlicher Sicherheit
• —Personen, die ihre Rente strukturell aufstocken möchten
• —Mandanten, die das Langlebigkeitsrisiko bewusst auf den Käufer übertragen wollen
• —Verkäufer, die Wert auf maximale steuerliche Effizienz legen

Fazit

Die Leibrente ist die königliche Disziplin der Immobilienverrentung: planbar, indexgesichert, lebenslang und steuerlich begünstigt. Voraussetzung ist eine sorgfältige Strukturierung mit Reallast, Rücktrittsrecht und Indexklausel sowie ein bonitätsstarker Käufer mit langfristigem Anlagehorizont. FREITAG® Immobilien begleitet Sie von der ersten Kalkulation bis zur notariellen Beurkundung — und behält Ihre Leibrente auch in der Auszahlungsphase im Auge.