KfW-Förderkredit: Wer zahlt was?

KfW-Förderkredite sind ein zentraler Baustein für viele Immobilienprojekte in Deutschland – sei es der Kauf einer ersten selbstgenutzten Wohnung, der Bau eines Einfamilienhauses oder die energetische Sanierung eines Bestandsgebäudes. Doch wer zahlt eigentlich was? Wer trägt die Zinsen, wer die Tilgung, und welche Kosten übernimmt der Staat über Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse? In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, wie sich die Zahlungsströme bei einem KfW-Förderkredit zusammensetzen, welche Verpflichtungen Eigentümer eingehen und worauf es bei der Planung ankommt.

Was ist ein KfW-Förderkredit überhaupt?

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist eine staatliche Förderbank, die zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse für Bau, Kauf und Sanierung von Immobilien vergibt. Ein KfW-Förderkredit ist kein Geschenk, sondern ein Kredit, der wie ein klassischer Immobilienkredit zurückgezahlt werden muss – allerdings zu deutlich niedrigeren Zinsen als am Markt üblich. Zusätzlich können je nach Programm Tilgungszuschüsse oder einmalige Zuschüsse gewährt werden, die die Belastung für den Eigentümer reduzieren.

Die KfW arbeitet dabei über sogenannte „durchleitende Banken“: Der Kredit wird bei der Hausbank beantragt, die die Unterlagen an die KfW weiterleitet und den Kredit letztlich auszahlt. Die KfW selbst stellt das Geld bereit und legt die Förderbedingungen fest. Für den Eigentümer bedeutet das: Die monatlichen Raten laufen über die Hausbank, die KfW wirkt im Hintergrund als Fördergeber.

• —KfW-Förderkredite sind zinsgünstige Darlehen für Immobilienprojekte.
• —Sie werden über die Hausbank abgewickelt, die KfW ist der Fördergeber.
• —Neben Darlehen können Zuschüsse oder Tilgungszuschüsse gewährt werden.

Wer zahlt die Zinsen?

Die Zinsen eines KfW-Förderkredits zahlt grundsätzlich der Kreditnehmer – also der Eigentümer oder Bauherr. Die KfW senkt die Zinslast, indem sie die Konditionen deutlich unter dem marktüblichen Niveau ansetzt. In einigen Programmen liegt der Sollzins bis zu mehrere Prozentpunkte unter den üblichen Bauzinsen. Das bedeutet: Der Staat trägt indirekt einen Teil der Zinslast, indem er die Zinsen niedrig hält, aber die laufenden Zinszahlungen kommen aus dem Portemonnaie des Eigentümers.

Ein Beispiel: Angenommen, der marktübliche Bauzins liegt bei 4,5 Prozent, während ein KfW-Förderkredit nur 2,0 Prozent beträgt. Bei einem Darlehen von 200.000 Euro spart der Eigentümer pro Jahr rund 5.000 Euro Zinsen (vereinfacht gerechnet). Diese Ersparnis ist eine Form staatlicher Unterstützung, aber die tatsächlich gezahlten Zinsen laufen weiterhin über die monatliche Rate an die Bank und damit letztlich an die KfW.

• —Die Zinsen zahlt der Eigentümer über die monatliche Rate.
• —Die KfW senkt die Zinslast durch besonders günstige Konditionen.
• —Der Staat unterstützt indirekt, indem er die Zinsen niedrig hält.

Wer trägt die Tilgung?

Die Tilgung – also die Rückzahlung des eigentlichen Darlehensbetrags – übernimmt ebenfalls der Kreditnehmer. Die KfW-Förderkredite werden in der Regel als Annuitätendarlehen oder endfälliges Darlehen vergeben. Beim Annuitätendarlehen zahlt der Eigentümer über die gesamte Laufzeit eine gleichbleibende Rate, die aus Zins und Tilgung besteht. Beim endfälligen Darlehen werden zunächst nur Zinsen gezahlt, der Darlehensbetrag wird am Ende in einer Summe zurückgezahlt.

In einigen Programmen gibt es zusätzlich Tilgungszuschüsse: Ein Teil der Tilgung wird vom Staat übernommen, sodass der Eigentümer weniger zurückzahlen muss. Diese Zuschüsse werden meist als Prozentsatz der förderfähigen Kosten gewährt und direkt mit der Kreditrate verrechnet. Der Eigentümer spart also Tilgung, muss aber weiterhin die vereinbarte Rate zahlen, die sich aus Zinsen und verbleibender Tilgung zusammensetzt.

• —Die Tilgung zahlt der Eigentümer über die monatliche Rate.
• —Tilgungszuschüsse können einen Teil der Tilgung übernehmen.
• —Die konkrete Tilgungshöhe hängt von Darlehensform und Programmbedingungen ab.

Welche Kosten übernimmt der Staat?

Der Staat übernimmt bei KfW-Förderkrediten nicht die gesamten Kosten, sondern unterstützt gezielt bestimmte Anteile. Das geschieht vor allem über Zuschüsse und Tilgungszuschüsse. Einmalige Zuschüsse werden nicht zurückgezahlt und können beispielsweise für energetische Sanierungsmaßnahmen, den Einbau von Einbruchschutz oder barrierefreie Umbauten gewährt werden. Sie werden in der Regel als Prozentsatz der förderfähigen Kosten oder als fester Betrag pro Maßnahme gezahlt.

Tilgungszuschüsse reduzieren die Rückzahlungslast des Darlehens. Sie werden häufig bei energieeffizienten Neubauten oder Sanierungen gewährt und können je nach Effizienzhaus-Stufe zwischen wenigen Prozent und deutlich über 30 Prozent der förderfähigen Kosten betragen. Der Eigentümer spart also Tilgung, muss aber weiterhin die vereinbarte Rate zahlen, die sich aus Zinsen und verbleibender Tilgung zusammensetzt.

• —Einmalige Zuschüsse für bestimmte Maßnahmen werden nicht zurückgezahlt.
• —Tilgungszuschüsse senken die Rückzahlungslast des Darlehens.
• —Die Höhe der Zuschüsse hängt von Programm, Effizienzstandard und förderfähigen Kosten ab.

Wer zahlt Nebenkosten und Kaufnebenkosten?

Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren, Grunderwerbsteuer oder Kosten für Gutachten und Baupläne zahlt in der Regel der Eigentümer selbst. Einige KfW-Programme erlauben jedoch, dass diese Kosten in die Finanzierung einbezogen werden, wenn die Bankrichtlinien eine Finanzierung von mehr als 100 Prozent zulassen. In diesem Fall fließen die Nebenkosten in den Kreditbetrag ein und werden über die monatliche Rate zurückgezahlt.

Wichtig ist, dass die KfW-Förderung in der Regel nur für förderfähige Kosten gewährt wird – also für den eigentlichen Kaufpreis, Baukosten oder Sanierungsmaßnahmen. Nebenkosten können je nach Programm und Bank nur teilweise oder gar nicht gefördert werden. Daher sollten Eigentümer bei der Planung immer prüfen, welche Kosten tatsächlich in den Kredit einfließen und welche sie zusätzlich tragen müssen.

• —Nebenkosten wie Notar- und Maklergebühren zahlt in der Regel der Eigentümer.
• —Einige Programme erlauben die Einbeziehung von Nebenkosten in den Kredit.
• —Nur förderfähige Kosten werden durch die KfW-Förderung unterstützt.

Welche Verpflichtungen entstehen für den Eigentümer?

Mit einem KfW-Förderkredit gehen Eigentümer bestimmte Verpflichtungen ein. Dazu gehört in vielen Programmen die Selbstnutzung der Immobilie: Die Wohnung oder das Haus muss selbst bewohnt und nicht vermietet werden. Zudem gibt es häufig Mindestnutzungszeiten, etwa fünf oder zehn Jahre, in denen die Immobilie selbst genutzt werden muss. Wird diese Verpflichtung nicht eingehalten, kann die KfW die Konditionen verschlechtern oder Zuschüsse zurückfordern.

Weitere Verpflichtungen betreffen den energetischen Standard: Bei Sanierungs- oder Neubauprogrammen müssen bestimmte Effizienzhaus-Stufen oder energetische Anforderungen erfüllt werden. Dazu gehört oft die Einbindung von Energieberatern oder Fachplanern, die die Einhaltung der Anforderungen dokumentieren. Werden die Vorgaben nicht erfüllt, kann die Förderung gekürzt oder gestrichen werden.

• —Selbstnutzung der Immobilie über eine festgelegte Mindestzeit.
• —Einhaltung energetischer Anforderungen und Effizienzhaus-Stufen.
• —Einbindung von Fachleuten zur Dokumentation der Förderbedingungen.

Wie wirken sich Zuschüsse auf die Finanzierung aus?

Zuschüsse verändern die Finanzierungslast des Eigentümers, indem sie entweder die Zinslast oder die Tilgung reduzieren. Einmalige Zuschüsse senken den effektiven Kauf- oder Sanierungsbetrag, sodass weniger Kredit benötigt wird. Tilgungszuschüsse reduzieren die Rückzahlungslast des Darlehens, sodass der Eigentümer weniger tilgen muss. Beides führt zu niedrigeren monatlichen Raten oder einer kürzeren Laufzeit.

Ein Beispiel: Angenommen, eine energetische Sanierung kostet 100.000 Euro, und ein Zuschuss von 30.000 Euro wird gewährt. Der Eigentümer muss nur noch 70.000 Euro finanzieren. Bei einem KfW-Förderkredit mit 2,0 Prozent Zinsen und 20 Jahren Laufzeit sinkt die monatliche Rate deutlich. Zusätzlich kann ein Tilgungszuschuss von 10.000 Euro die Rückzahlungslast weiter senken. Der Eigentümer zahlt also weniger Zinsen und weniger Tilgung, während der Staat einen Teil der Kosten übernimmt.

• —Zuschüsse senken den effektiven Finanzierungsbedarf.
• —Tilgungszuschüsse reduzieren die Rückzahlungslast.
• —Beides führt zu niedrigeren monatlichen Raten oder kürzerer Laufzeit.

Welche Programme gibt es und wer profitiert?

Die KfW bietet eine Vielzahl von Programmen für unterschiedliche Zielgruppen und Vorhaben. Dazu gehören Programme für den Kauf oder Bau von selbstgenutzten Immobilien, energetische Sanierungen, barrierefreie Umbauten oder den Einbau von Einbruchschutz. Einige Programme richten sich speziell an Familien mit Kindern oder an Personen mit niedrigem oder mittlerem Einkommen und bieten besonders günstige Konditionen.

Für Familien mit Kindern gibt es beispielsweise Programme, die den Kauf oder Bau eines energieeffizienten Eigenheims mit sehr zinsgünstigen Konditionen unterstützen. Andere Programme fördern den Kauf von Genossenschaftsanteilen oder den Umbau von Bestandsimmobilien. Die konkreten Voraussetzungen – wie Einkommensgrenzen, Effizienzhaus-Stufen oder Mindestnutzungszeiten – variieren je nach Programm und müssen vor der Beantragung geprüft werden.

• —Programme für Kauf und Bau von selbstgenutzten Immobilien.
• —Programme für energetische Sanierungen und barrierefreie Umbauten.
• —Spezielle Programme für Familien oder Personen mit niedrigem Einkommen.

Fazit

Ein KfW-Förderkredit ist eine effektive Möglichkeit, Immobilienprojekte zu finanzieren und die Belastung durch Zinsen und Tilgung zu senken. Wer zahlt was? Der Eigentümer trägt die Zinsen und die Tilgung, während der Staat über günstige Konditionen, Zuschüsse und Tilgungszuschüsse einen Teil der Kosten übernimmt. Nebenkosten und Kaufnebenkosten zahlt in der Regel der Eigentümer, können aber je nach Programm in die Finanzierung einbezogen werden. Wichtig ist, die Verpflichtungen – wie Selbstnutzung, Mindestnutzungszeiten und energetische Anforderungen – genau zu prüfen, um die Förderung langfristig zu sichern.