Kaufpreisaufteilung Grund und Gebäude: Welche Unterlagen braucht man?

Beim Kauf einer bebauten Immobilie ist der Gesamtkaufpreis in der Regel nicht nur für das Grundstück, sondern auch für das Gebäude zu zahlen. Für Vermieter und Kapitalanleger ist entscheidend, welcher Teil des Kaufpreises auf das Gebäude entfällt – denn nur dieser Anteil kann steuerlich als Absetzung für Abnutzung (AfA) abgeschrieben werden. Die Aufteilung des Kaufpreises zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist daher ein zentraler Schritt nach dem Notartermin. Doch welche Unterlagen sind dafür nötig, wie wird die Aufteilung vorgenommen und was sollte man als Käufer oder Verkäufer konkret vorbereiten? Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, welche Unterlagen für eine Kaufpreisaufteilung benötigt werden und wie sie korrekt genutzt werden.

Was ist eine Kaufpreisaufteilung?

Die Kaufpreisaufteilung bezeichnet die Aufschlüsselung des im Kaufvertrag vereinbarten Gesamtkaufpreises in einen Bodenwert (Grund und Boden) und einen Gebäudewert. Diese Unterscheidung ist vor allem für die steuerliche Behandlung der Immobilie wichtig. Während der Bodenwert als nicht abschreibungsfähig gilt, kann der Gebäudewert über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden. Die Aufteilung erfolgt nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte von Grundstück und Gebäude.

Für Vermieter bedeutet eine korrekte Kaufpreisaufteilung, dass die Bemessungsgrundlage für die AfA möglichst hoch ist, ohne dass das Finanzamt die Aufteilung beanstandet. Dazu ist eine nachvollziehbare, marktgerechte Ermittlung der Einzelwerte erforderlich. Im Folgenden wird erläutert, welche Unterlagen dafür benötigt werden und wie sie in die Berechnung einfließen.

Grundlagenunterlagen aus dem Kaufvertrag

Die wichtigste Ausgangsbasis für jede Kaufpreisaufteilung ist der Kaufvertrag. Aus ihm gehen der vereinbarte Gesamtkaufpreis, die genaue Beschreibung des Grundstücks und des Gebäudes sowie eventuelle Nebenabreden hervor. Ohne diese Informationen lässt sich kein plausibler Wertvergleich zwischen Boden und Gebäude herstellen.

Typische Unterlagen aus dem Kaufvertrag, die für die Kaufpreisaufteilung relevant sind:

• —Kaufvertrag mit ausgewiesenem Gesamtkaufpreis
• —Grundbuchauszug oder Grundbuchauszugsauszug mit Grundstücksgröße und Lage
• —Lageplan oder Katasterplan zur Darstellung der Grundstücksfläche
• —Bauunterlagen (z.B. Bauantrag, Baugenehmigung, Bauzeichnungen) zur Ermittlung der Gebäudemaße
• —Angaben zur Nutzung (Wohnen, Gewerbe, Mischform) und zur Anzahl der Wohneinheiten

Diese Unterlagen bilden die Basis, um Bodenwert und Gebäudewert getrennt zu ermitteln und anschließend ins Verhältnis zu setzen. Ohne sie ist eine seriöse Kaufpreisaufteilung nicht möglich.

Unterlagen zur Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ist derjenige Teil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt. Er wird in der Regel aus der Grundstücksgröße und dem örtlichen Bodenrichtwert berechnet. Dazu sind bestimmte Unterlagen erforderlich, die den aktuellen Marktwert des Grundstücks widerspiegeln.

Wichtige Unterlagen zur Ermittlung des Bodenwerts:

• —Bodenrichtwertkarte oder Bodenrichtwertauszug des zuständigen Gutachterausschusses
• —Grundstücksgröße in Quadratmetern (aus Grundbuch oder Lageplan)
• —Angaben zur Lagequalität (z.B. Wohnlage, Mischlage, Gewerbegebiet)
• —Informationen zu Erschließungszustand (voll erschlossen, teilweise erschlossen, unerschlossen)
• —ggf. Lageplan mit Erschließungs- und Infrastrukturangaben

Der Bodenwert ergibt sich typischerweise aus der Multiplikation von Grundstücksgröße und Bodenrichtwert, ggf. angepasst um Lage- und Erschließungsfaktoren. Diese Werte fließen direkt in die Kaufpreisaufteilung ein und bestimmen, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Grundstück entfällt.

Unterlagen zur Ermittlung des Gebäudewerts

Der Gebäudewert ist derjenige Teil des Kaufpreises, der auf das Gebäude entfällt und steuerlich abgeschrieben werden kann. Er wird in der Regel über das Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren ermittelt. Dazu sind detaillierte Informationen zum Gebäude erforderlich.

Wichtige Unterlagen zur Ermittlung des Gebäudewerts:

• —Baujahr und ggf. Angaben zu Sanierungen oder Modernisierungen
• —Wohn- und Nutzflächen (Wohnfläche, Nutzfläche, Gesamtfläche)
• —Bauweise und Baumaterialien (z.B. Massivbau, Fertigbau, Holzbau)
• —Zustand des Gebäudes (z.B. Bauzustand, Pflegezustand, Sanierungsbedarf)
• —Angaben zu Nebenanlagen (Garage, Carport, Anbau, Aufstockung, Erweiterung)
• —ggf. Mietverträge und Mietpreise zur Ermittlung des Ertragswerts

Je genauer diese Unterlagen vorliegen, desto realistischer lässt sich der Gebäudewert ermitteln. Für Vermieter ist ein möglichst hoher, aber marktgerechter Gebäudewert wünschenswert, da er die Bemessungsgrundlage für die AfA erhöht.

Unterlagen aus Gutachter- oder Bewertungsberichten

Viele Käufer lassen eine Kaufpreisaufteilung durch einen Sachverständigen oder Gutachter erstellen. Dazu werden in der Regel separate Gutachten oder Bewertungsberichte angefertigt, die die Einzelwerte von Grundstück und Gebäude dokumentieren. Diese Unterlagen sind für das Finanzamt besonders wichtig, da sie die Plausibilität der Aufteilung belegen.

Typische Unterlagen aus Gutachter- oder Bewertungsberichten:

• —Sachverständigengutachten zur Kaufpreisaufteilung
• —Bewertungsbericht mit getrennter Angabe von Bodenwert und Gebäudewert
• —Angaben zum verwendeten Bewertungsverfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren)
• —Begründung der gewählten Restnutzungsdauer des Gebäudes
• —Nachweise zu Vergleichsobjekten oder Marktanalysen

Ein plausibles Gutachten zur Kaufpreisaufteilung wird vom Finanzamt in der Regel akzeptiert, sofern es nachvollziehbar und marktgerecht ist. Es ist daher sinnvoll, die Gutachterunterlagen sorgfältig zu prüfen und bei Bedarf ergänzen zu lassen.

Unterlagen für die steuerliche Behandlung und AfA

Nach der Kaufpreisaufteilung ist der ermittelte Gebäudewert für die steuerliche Behandlung der Immobilie maßgeblich. Er bildet die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung (AfA) über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Dazu sind bestimmte Unterlagen für die Steuererklärung erforderlich.

Wichtige Unterlagen für die steuerliche Behandlung und AfA:

• —Kaufpreisaufteilung mit ausgewiesenem Bodenwert und Gebäudewert
• —Angaben zur Restnutzungsdauer des Gebäudes (z.B. 50 Jahre für Wohngebäude)
• —Nachweise zur Anschaffungskosten (Kaufvertrag, Grunderwerbsteuerbescheid, Notarkosten)
• —ggf. Unterlagen zu Sanierungen, Modernisierungen oder Umbauten, die als Anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten
• —Mietverträge und Einnahmenübersichten zur Ermittlung der Werbungskosten

Mit diesen Unterlagen kann der Steuerberater die AfA korrekt berechnen und im Rahmen der Einkommensteuererklärung geltend machen. Eine fehlerhafte oder unvollständige Kaufpreisaufteilung kann zu steuerlichen Nachteilen führen.

Unterlagen bei Sonderfällen und Nebenanlagen

Bei bestimmten Immobilien oder Nebenanlagen kann die Kaufpreisaufteilung komplexer werden. Dazu gehören beispielsweise Garagen, Carports, Anbauten, Aufstockungen oder Sanierungen. Für diese Sonderfälle sind zusätzliche Unterlagen erforderlich, um die Aufteilung korrekt vorzunehmen.

Wichtige Unterlagen bei Sonderfällen und Nebenanlagen:

• —Bauunterlagen zu Garagen, Carports oder Anbauten (z.B. Baugenehmigung, Bauzeichnungen)
• —Angaben zu Aufstockungen oder Erweiterungen (z.B. zusätzliche Wohnfläche, zusätzliche Geschosse)
• —Unterlagen zu Sanierungen oder Modernisierungen (z.B. Dachsanierung, Fassadendämmung, Heizungswechsel)
• —Kostenaufstellungen zu Umbauten oder Erweiterungen
• —ggf. separate Bewertungen oder Gutachten zu Nebenanlagen

Diese Unterlagen helfen dabei, den Wert der Nebenanlagen korrekt zu erfassen und in die Kaufpreisaufteilung einzubeziehen. Sie können insbesondere dann relevant sein, wenn Nebenanlagen einen erheblichen Teil des Kaufpreises ausmachen.

Fazit

Eine Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Boden sowie Gebäude ist für Vermieter und Kapitalanleger ein entscheidender Schritt nach dem Immobilienkauf. Sie bestimmt, welcher Teil des Kaufpreises steuerlich abgeschrieben werden kann und beeinflusst damit die Rendite der Immobilie. Für eine korrekte Aufteilung sind verschiedene Unterlagen erforderlich, darunter Kaufvertrag, Grundbuchauszug, Bodenrichtwert, Bauunterlagen, Mietverträge und ggf. Gutachterberichte. Wer diese Unterlagen sorgfältig vorbereitet und eine nachvollziehbare Kaufpreisaufteilung erstellen lässt, schafft die Grundlage für eine steuerlich optimale Behandlung der Immobilie und vermeidet spätere Beanstandungen durch das Finanzamt.