Kaufnebenkosten beim Notar: Was gehört dazu?

Beim Kauf einer Immobilie ist der Notar ein zentraler Akteur: Er beurkundet den Kaufvertrag, prüft die Rechtslage und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch. Doch viele Käuferinnen und Käufer unterschätzen, welche Kosten in diesem Zusammenhang anfallen. Häufig werden Notarkosten, Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision pauschal als „Kaufnebenkosten“ bezeichnet – und das führt zu unangenehmen Überraschungen, wenn der Gesamtaufwand deutlich über dem reinen Kaufpreis liegt. In diesem Ratgeber wird Schritt für Schritt erklärt, was unter den Kaufnebenkosten beim Notar zu verstehen ist, wie sich die einzelnen Positionen zusammensetzen und wie sich die Kosten grob abschätzen lassen.

Was sind Kaufnebenkosten beim Notar?

Kaufnebenkosten beim Notar sind alle Kosten, die zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis der Immobilie anfallen und in direktem Zusammenhang mit der notariellen Beurkundung und der Grundbucheintragung stehen. Dazu gehören in der Regel die Notargebühren, die Grundbuchkosten sowie die Grunderwerbsteuer. In vielen Fällen werden auch die Maklerprovision und weitere Nebenkosten wie Gutachter- oder Versicherungskosten in diese Kalkulation einbezogen, weil sie zeitlich eng an den Notartermin gekoppelt sind.

Die Höhe der Kaufnebenkosten ist nicht bundesweit einheitlich, sondern hängt unter anderem vom Bundesland, vom Kaufpreis und von der konkreten Vereinbarung mit dem Makler ab. In der Praxis wird häufig mit einem Gesamtaufwand von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises gerechnet. Das bedeutet: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro können Kaufnebenkosten zwischen rund 40.000 und 60.000 Euro entstehen – ein Betrag, der vorab geplant und finanziert werden muss.

• —Kaufnebenkosten sind zusätzliche Kosten neben dem Kaufpreis.
• —Sie entstehen vor allem durch Notar, Grundbuchamt und Steuerbehörde.
• —Die Gesamthöhe liegt in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises.
• —Finanzierungsinstitute erwarten meist, dass diese Kosten aus Eigenkapital gedeckt werden.
• —Die genaue Höhe hängt vom Bundesland, vom Kaufpreis und von individuellen Vereinbarungen ab.

Notarkosten: Was wird berechnet?

Die Notarkosten setzen sich aus mehreren Bestandteilen zusammen. Zentral ist die Beurkundung des Kaufvertrags, die gesetzlich vorgeschrieben ist. Der Notar prüft die Rechtslage, bereitet den Vertrag vor, führt die Beurkundung durch und veranlasst die Eintragung ins Grundbuch. Für diese Leistungen fallen Gebühren an, die sich nach dem Wert des Kaufgegenstands richten und nach einem degressiven Tarif gestaffelt sind – das heißt: Bei höheren Kaufpreisen steigen die Kosten prozentual weniger stark an.

In der Praxis werden Notarkosten häufig mit etwa 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das ungefähr 4.000 bis 6.000 Euro. Je nach Leistungsumfang – etwa zusätzliche Beratung, Eintragung von Wohn- oder Wegerechten oder die Führung eines Notaranderkontos – können die Kosten etwas höher ausfallen. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt und für alle Käuferinnen und Käufer gleich, unabhängig vom individuellen Aufwand des Notars.

• —Beurkundung des Kaufvertrags als zentrale Leistung.
• —Rechtliche Prüfung der Vertragsbedingungen und der Eigentumsverhältnisse.
• —Eintragung ins Grundbuch und Betreuung des gesamten Ablaufs.
• —Gebühren nach gesetzlichem Tarif, gestaffelt nach Kaufpreis.
• —Typischerweise 1,0 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises.

Grundbuchkosten: Eintragung ins Grundbuch

Neben den Notargebühren fallen auch Kosten beim Grundbuchamt an. Diese sogenannten Grundbuchkosten entstehen, weil der Eigentumswechsel im Grundbuch vermerkt werden muss. Das Grundbuch ist das öffentliche Register, in dem Eigentumsverhältnisse, Belastungen und Rechte an Grundstücken und Gebäuden eingetragen sind. Ohne Eintragung im Grundbuch ist der Eigentumsübergang rechtlich nicht vollständig.

Die Grundbuchkosten liegen in der Regel bei etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro entspricht das ungefähr 2.000 Euro. Notarkosten und Grundbuchkosten werden häufig zusammengefasst, da sie eng miteinander verbunden sind. Gemeinsam belaufen sie sich typischerweise auf etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises. Diese Summe sollte bei der Finanzierungsplanung immer mit einkalkuliert werden.

• —Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch.
• —Kosten etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises.
• —Zusammen mit Notarkosten meist 1,5 bis 2,0 Prozent.
• —Grundbuch als öffentliches Register für Eigentumsverhältnisse.
• —Ohne Grundbucheintragung ist der Eigentumsübergang rechtlich unvollständig.

Grunderwerbsteuer: Die größte Einzelposition

Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig anfallende Steuer, die beim Erwerb von Grundstücken und Immobilien gezahlt werden muss. Sie wird vom Finanzamt erhoben und ist in der Regel eine der größten Einzelpositionen unter den Kaufnebenkosten. Die Steuer bemisst sich nach dem Kaufpreis und wird vom Käufer getragen, unabhängig davon, ob der Kaufpreis tatsächlich gezahlt wird oder ob es sich um einen Schenkungs- oder Tauschvorgang handelt.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland und liegt in der Regel zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In vielen Bundesländern beträgt sie 6,5 Prozent, in einigen Regionen ist sie niedriger. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einer Grunderwerbsteuer von 6,5 Prozent entstehen 26.000 Euro Steuer. Diese Summe ist vor oder unmittelbar nach Vertragsabschluss fällig und muss zusätzlich zum Kaufpreis aufgebracht werden.

• —Einmalig anfallende Steuer beim Erwerb von Immobilien.
• —Höhe je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.
• —Bemessungsgrundlage ist der Kaufpreis.
• —Zahlungspflichtiger ist in der Regel der Käufer.
• —Oft die größte Einzelposition unter den Kaufnebenkosten.

Maklerprovision: Wer zahlt was?

Die Maklerprovision ist ebenfalls eine wichtige Komponente der Kaufnebenkosten. Sie entsteht, wenn ein Makler bei der Vermittlung der Immobilie tätig wird. In Deutschland ist die Höhe der Maklerprovision nicht gesetzlich festgelegt und kann verhandelt werden. Üblich ist, dass sowohl Käufer als auch Verkäufer jeweils einen Anteil tragen, häufig jeweils etwa 3 Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer.

In vielen Fällen wird der Käuferanteil der Maklerprovision in die Kaufnebenkosten einbezogen, da er zeitlich eng an den Notartermin gekoppelt ist. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 400.000 Euro und einem Käuferanteil von 3,57 Prozent plus Mehrwertsteuer entstehen etwa 14.280 Euro Maklerprovision. Diese Summe ist zusätzlich zu Notarkosten, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen.

• —Maklerprovision entsteht bei Vermittlung durch einen Makler.
• —Höhe ist Verhandlungssache, oft jeweils etwa 3 Prozent für Käufer und Verkäufer.
• —Käuferanteil wird häufig in die Kaufnebenkosten einbezogen.
• —Provision ist zuzüglich Mehrwertsteuer zu berechnen.
• —Kann je nach Vereinbarung und Bundesland variieren.

Weitere Nebenkosten rund um den Notartermin

Neben den klassischen Positionen wie Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision können weitere Nebenkosten anfallen, die zeitlich eng an den Notartermin gekoppelt sind. Dazu gehören beispielsweise Gutachterkosten, wenn eine externe Wertermittlung der Immobilie erforderlich ist, oder Versicherungsbeiträge für Gebäude- oder Haftpflichtversicherungen, die vor oder nach dem Kauf abgeschlossen werden.

Auch Renovierungs- oder Modernisierungskosten können in die Planung einfließen, wenn die Immobilie vor dem Einzug saniert werden soll. Diese Kosten sind zwar nicht direkt beim Notar anfallend, aber sie werden häufig in die Gesamtkalkulation der Kaufnebenkosten einbezogen, weil sie kurz nach dem Kauf realisiert werden. Beispiel: Gutachterkosten können je nach Aufwand zwischen 500 und 1.000 Euro liegen, während Renovierungsmaßnahmen je nach Umfang deutlich höhere Beträge erfordern.

• —Gutachterkosten für Wertermittlung oder Schadensbewertung.
• —Versicherungsbeiträge für Gebäude- oder Haftpflichtversicherungen.
• —Renovierungs- und Modernisierungskosten nach dem Kauf.
• —Kosten für eventuelle Sonderleistungen des Notars.
• —Weitere individuelle Nebenkosten je nach Objekt und Situation.

Beispielrechnung: Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

Um die Zusammensetzung der Kaufnebenkosten beim Notar zu veranschaulichen, folgt eine Beispielrechnung. Dabei wird von einem Kaufpreis von 400.000 Euro ausgegangen. Die Grunderwerbsteuer wird mit 6,5 Prozent angesetzt, die Notarkosten mit 1,0 Prozent und die Grundbuchkosten mit 0,5 Prozent. Der Käuferanteil der Maklerprovision wird mit 3,57 Prozent plus Mehrwertsteuer angenommen.

Die Grunderwerbsteuer beträgt 26.000 Euro, die Notarkosten 4.000 Euro, die Grundbuchkosten 2.000 Euro und die Maklerprovision 14.280 Euro. Insgesamt ergeben sich Kaufnebenkosten von 46.280 Euro, was etwa 11,57 Prozent des Kaufpreises entspricht. Der Gesamtaufwand für den Kauf beträgt somit 446.280 Euro. Diese Beispielrechnung zeigt, dass die Kaufnebenkosten einen erheblichen Teil des Gesamtbetrags ausmachen und sorgfältig geplant werden müssen.

• —Kaufpreis: 400.000 Euro.
• —Grunderwerbsteuer: 26.000 Euro (6,5 Prozent).
• —Notarkosten: 4.000 Euro (1,0 Prozent).
• —Grundbuchkosten: 2.000 Euro (0,5 Prozent).
• —Maklerprovision: 14.280 Euro (3,57 Prozent plus Mehrwertsteuer).
• —Gesamte Kaufnebenkosten: 46.280 Euro (11,57 Prozent).

Fazit

Kaufnebenkosten beim Notar sind ein wesentlicher Bestandteil der Gesamtkosten beim Immobilienkauf und sollten frühzeitig in die Finanzierungsplanung einbezogen werden. Sie setzen sich aus Notarkosten, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und in vielen Fällen auch aus der Maklerprovision zusammen. Zusätzlich können weitere Nebenkosten wie Gutachterkosten, Versicherungen oder Renovierungsmaßnahmen anfallen. In der Praxis wird häufig mit einem Gesamtaufwand von etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises gerechnet. Eine genaue Kalkulation hilft, unangenehme Überraschungen zu vermeiden und den Kaufprozess sicher und planbar zu gestalten.