Immobilienverrentung: Kosten im Überblick

Immobilienverrentung wird immer häufiger als Option für ältere Eigentümer diskutiert, die in ihrem Haus oder ihrer Wohnung wohnen bleiben, aber zusätzliches Geld für den Alltag, für Umbauten oder für die Pflege benötigen. Hinter dem Begriff verbergen sich verschiedene Modelle – von der klassischen Leibrente über den Teilverkauf bis zur Umkehrhypothek. Jedes dieser Modelle bringt eigene Kosten mit sich, die sich aus Kaufpreisabzügen, Nutzungsentgelten, Steuern, Notar- und Grundbuchgebühren sowie möglichen Instandhaltungs- und Beratungskosten zusammensetzen. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten Kostenpositionen im Überblick dargestellt, damit Eigentümer fundiert entscheiden können, ob sich eine Immobilienverrentung für sie lohnt.

Was ist Immobilienverrentung überhaupt?

Unter Immobilienverrentung versteht man die Umwandlung eines Teils oder des gesamten Wertes einer selbst genutzten Immobilie in regelmäßige Zahlungen oder eine Einmalzahlung, während der Eigentümer weiterhin in der Immobilie wohnen bleibt. Typische Modelle sind die Leibrente, der Verkauf mit Nießbrauch, der Teilverkauf und die Umkehrhypothek. Allen gemeinsam ist, dass ein Wohn- oder Nießbrauchrecht im Grundbuch eingetragen wird, das dem bisherigen Eigentümer das lebenslange Wohnrecht sichert.

Die Kosten entstehen dabei nicht nur einmalig, sondern oft über viele Jahre hinweg. Sie betreffen die Berechnung der Rente oder Einmalzahlung, laufende Zahlungen an den Käufer oder die Bank, steuerliche Belastungen sowie Verwaltungs- und Beratungskosten. Im Folgenden werden die wichtigsten Kostenblöcke Schritt für Schritt erläutert.

Kosten durch den Wert des Wohnrechts

Ein zentraler Kostenfaktor bei der Immobilienverrentung ist der Wert des Wohn- oder Nießbrauchrechts. Dieser wird vom Verkehrswert der Immobilie abgezogen und mindert damit den Betrag, der für die Rente oder die Einmalzahlung zur Verfügung steht. Der Wert des Wohnrechts richtet sich nach der voraussichtlichen Nutzungsdauer, also grob nach der statistischen Lebenserwartung des Eigentümers, sowie nach der Höhe der üblichen Nettokaltmiete für die Immobilie.

In der Praxis wird der Wert des Wohnrechts etwa so berechnet: Jahresnettokaltmiete multipliziert mit einem Kapitalisierungsfaktor, der aus Sterbetafeln und Zinsannahmen abgeleitet wird. Beispiel: Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 400.000 Euro bringt eine Jahresnettokaltmiete von 9.000 Euro ein. Bei einem Kapitalisierungsfaktor von etwa 10 ergibt sich ein Wohnrechtswert von rund 90.000 Euro. Dieser Betrag wird vom Verkehrswert abgezogen, sodass nur noch etwa 310.000 Euro für die Verrentung oder den Verkauf zur Verfügung stehen.

• —Der Wert des Wohnrechts mindert den auszahlbaren Restwert der Immobilie.
• —Er hängt von Alter, Lebenserwartung und Mietniveau ab.
• —Je höher das Wohnrecht, desto niedriger die mögliche Rente oder Einmalzahlung.
• —Bei Ehepartnern wird das Wohnrecht in der Regel auf beide Personen bezogen, was den Wert erhöhen kann.

Kosten bei der Leibrente und dem Verkauf mit Nießbrauch

Bei der klassischen Leibrente verkauft der Eigentümer die Immobilie vollständig an einen Käufer und erhält dafür eine lebenslange Rente. Der Käufer trägt in der Regel die laufenden Kosten wie Grundsteuer, Instandhaltung und Reparaturen. Trotzdem entstehen für den Eigentümer indirekte Kosten, weil der Wert des Wohnrechts und oft auch ein Pauschalbetrag für Instandhaltung vom Verkehrswert abgezogen werden.

Die monatliche Rente ergibt sich aus dem verbleibenden Restwert, geteilt durch einen Kapitalisierungsfaktor und durch 12 Monate. Beispiel: Nach Abzug von Wohnrecht und Instandhaltungspauschale bleiben 200.000 Euro für die Verrentung. Bei einem Kapitalisierungsfaktor von 10 ergibt sich ein Jahresbetrag von 20.000 Euro, also etwa 1.667 Euro pro Monat. Diese Rente ist zwar garantiert, aber sie ist im Vergleich zum Verkauf ohne Wohnrecht deutlich niedriger, weil ein großer Teil des Immobilienwerts als Wohnrecht und Instandhaltungspuffer abgezogen wurde.

• —Abzug des Wohnrechts vom Verkehrswert senkt die Rente.
• —Instandhaltungspauschale reduziert den auszahlbaren Restwert.
• —Laufende Kosten wie Grundsteuer und Reparaturen trägt meist der Käufer.
• —Die Rente ist in der Regel nicht inflationsgeschützt und bleibt über die Jahre gleich.

Kosten beim Teilverkauf

Beim Teilverkauf veräußert der Eigentümer einen Teil der Immobilie (zum Beispiel 30 bis 50 Prozent) und erhält dafür eine Einmalzahlung. Im Gegenzug zahlt er für den verkauften Anteil ein Nutzungsentgelt, das in der Regel als Jahresbetrag von etwa 2,9 bis 5 Prozent des veräußerten Anteils berechnet wird. Dieses Nutzungsentgelt ist eine laufende Kostenposition, die über viele Jahre anfällt.

Beispiel: Eine Immobilie mit einem Verkehrswert von 500.000 Euro wird zu 40 Prozent verkauft, also 200.000 Euro. Das Nutzungsentgelt beträgt 4 Prozent pro Jahr, also 8.000 Euro jährlich oder rund 667 Euro pro Monat. Diese Zahlung ist in der Regel über einen festgelegten Zeitraum (oft etwa 10 Jahre) festschreibend und kann danach angepasst werden. Zusätzlich entstehen einmalige Kosten für Notar, Grundbuch und Beratung, die vom Verkaufserlös abgezogen werden.

• —Einmalzahlung aus dem veräußerten Anteil erhöht die Liquidität.
• —Laufendes Nutzungsentgelt als jährliche Kostenbelastung.
• —Festschreibung des Nutzungsentgelts für mehrere Jahre möglich.
• —Restschuld kann teilweise aus dem Verkaufserlös getilgt werden, was die finanzielle Belastung reduziert.

Kosten bei der Umkehrhypothek

Bei der Umkehrhypothek nimmt der Eigentümer einen Kredit auf, der durch die Immobilie gesichert ist. Die Bank belastet die Immobilie mit einer hohen Grundschuld und zahlt dem Eigentümer entweder eine Einmalzahlung oder eine monatliche Rente aus. Die Zinsen werden gestundet, also nicht sofort bezahlt, sondern auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen. Dadurch wächst die Schuldenlast über die Jahre an.

Die Kosten bestehen vor allem aus Zinsen, eventuellen Bearbeitungsgebühren der Bank sowie den üblichen Notar- und Grundbuchkosten. Da die Zinsen gestundet werden, entstehen für den Eigentümer zunächst keine laufenden Zahlungen, aber der Gesamtbetrag, der später zurückgezahlt werden muss, steigt deutlich an. Typischerweise wird das Darlehen erst beim Verkauf der Immobilie oder nach dem Tod des Eigentümers aus dem Erlös getilgt.

• —Stundung der Zinsen führt zu wachsender Schuldenlast.
• —Einmalige Notar- und Grundbuchkosten fallen an.
• —Bearbeitungsgebühren der Bank können den effektiven Zinssatz erhöhen.
• —Spätere Tilgung erfolgt meist aus dem Verkaufserlös der Immobilie.

Steuern und Abgaben bei der Immobilienverrentung

Die steuerliche Behandlung der Immobilienverrentung ist komplex und hängt von der gewählten Modellform, der Nutzungsdauer und der persönlichen Situation ab. Im Regelfall gelten die Zahlungen aus einer Leibrente oder aus einem Verkauf mit Nießbrauch als Teil des Veräußerungsgewinns und können unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei sein, wenn die Immobilie lange genug selbst genutzt wurde. Bei einem Teilverkauf können Teile der Einmalzahlung als Veräußerungsgewinn besteuert werden.

Zusätzlich können Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchgebühren anfallen, wenn ein Käufer oder eine Bank als neuer Eigentümer oder Grundschuldinhaber eingetragen wird. Diese Kosten können je nach Bundesland und Kaufpreis mehrere Prozentpunkte des Verkehrswerts betragen. Es ist daher sinnvoll, vor Vertragsabschluss eine individuelle steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die tatsächliche Belastung zu ermitteln.

• —Veräußerungsgewinn aus Verkauf oder Teilverkauf kann steuerpflichtig sein.
• —Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten erhöhen die Gesamtkosten.
• —Steuerliche Freibeträge und Fristen können die Belastung mindern.
• —Individuelle steuerliche Beratung ist vor Vertragsabschluss empfehlenswert.

Nebenkosten: Notar, Grundbuch und Beratung

Unabhängig vom gewählten Modell fallen bei der Immobilienverrentung immer bestimmte Nebenkosten an. Dazu gehören die Gebühren für Notar und Grundbuch, die für die Beurkundung des Kaufvertrags, der Leibrentenvereinbarung oder der Grundschuldbestellung sowie für die Eintragung im Grundbuch anfallen. Diese Gebühren richten sich nach dem Wert der Immobilie und können je nach Bundesland mehrere tausend Euro betragen.

Hinzu kommen häufig Beratungs- und Vermittlungsgebühren, wenn spezialisierte Anbieter oder Makler die Immobilienverrentung vermitteln. Diese Gebühren können als einmalige Provision oder als laufende Provision vereinbart sein und sollten im Vergleich verschiedener Angebote genau geprüft werden. Zudem können Gutachterkosten für die Wertermittlung der Immobilie anfallen, die ebenfalls vom Verkaufserlös oder von der Rente abgezogen werden.

• —Notar- und Grundbuchgebühren sind unvermeidbar und wertabhängig.
• —Beratungs- und Vermittlungsgebühren können die Gesamtkosten erhöhen.
• —Gutachterkosten für die Wertermittlung sind oft zusätzlich zu zahlen.
• —Kosten sollten vor Vertragsabschluss in einer Gesamtkostenrechnung zusammengefasst werden.

Kosten für Instandhaltung und Modernisierung

Ein weiterer Kostenblock betrifft die Instandhaltung und eventuelle Modernisierungen der Immobilie. Bei der Leibrente und dem Verkauf mit Nießbrauch übernimmt der Käufer in der Regel die laufenden Instandhaltungskosten, während der Eigentümer weiterhin das Wohnrecht behält. Bei einem Teilverkauf oder einer Umkehrhypothek kann die Aufteilung der Kosten je nach Vertrag unterschiedlich geregelt sein.

Für den Eigentümer kann es sinnvoll sein, vor der Verrentung gezielte Modernisierungen oder Sanierungen vorzunehmen, um den Verkehrswert der Immobilie zu erhöhen und damit die Rente oder Einmalzahlung zu verbessern. Diese Investitionen sind jedoch mit eigenen Kosten verbunden und müssen im Verhältnis zum erwarteten Mehrwert geprüft werden. Eine energetische Sanierung, ein barrierefreier Umbau oder die Modernisierung von Küche und Bad können den Wert der Immobilie deutlich steigern, aber auch mehrere zehntausend Euro kosten.

• —Instandhaltungskosten können je nach Modell vom Eigentümer oder vom Käufer getragen werden.
• —Modernisierungen vor der Verrentung erhöhen den Verkehrswert, aber auch die Kosten.
• —Energetische Sanierung und barrierefreier Umbau sind häufig sinnvolle Investitionen.
• —Kosten-Nutzen-Abwägung vor jeder größeren Modernisierung ist wichtig.

Fazit

Immobilienverrentung kann im Alter eine sinnvolle Möglichkeit sein, aus dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung zusätzliche Liquidität zu schöpfen, ohne das gewohnte Umfeld zu verlassen. Die Kosten sind jedoch vielfältig und reichen von der Reduzierung des auszahlbaren Restwerts durch das Wohnrecht über laufende Nutzungsentgelte, Zinsen und Steuern bis hin zu Notar-, Grundbuch- und Beratungskosten. Um eine fundierte Entscheidung zu treffen, sollten Eigentümer alle Kostenblöcke transparent gegenüberstellen, verschiedene Modelle vergleichen und sich unabhängig beraten lassen. Nur so lässt sich beurteilen, ob sich eine Immobilienverrentung im individuellen Fall tatsächlich lohnt oder ob andere Optionen wie ein klassischer Verkauf, eine Vermietung oder eine schrittweise Modernisierung sinnvoller sind.