Hauskauf: Wer zahlt was?

Der Erwerb einer Immobilie stellt für viele Menschen einen bedeutenden Meilenstein dar, der nicht nur eine emotionale, sondern auch eine erhebliche finanzielle Tragweite besitzt. Neben dem reinen Kaufpreis fallen zahlreiche Nebenkosten an, die oft unterschätzt werden und das Gesamtbudget erheblich beeinflussen können. Um finanzielle Überraschungen zu vermeiden und eine solide Kalkulationsgrundlage zu schaffen, ist es entscheidend, genau zu wissen, welche Ausgaben auf Käufer und Verkäufer zukommen und wie diese traditionell verteilt sind. Dieser Ratgeber beleuchtet transparent die verschiedenen Kostenpunkte und erklärt, wer in der Regel für welche Position aufkommt, damit Sie Ihren Hauskauf gut informiert und finanziell abgesichert planen können.

Kaufpreis und Grunderwerbsteuer: Die Basis der Kosten

Der Kaufpreis ist selbstverständlich der größte Posten beim Immobilienerwerb. Er wird in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer ausgehandelt und im Kaufvertrag festgelegt. Doch zusätzlich zum Kaufpreis fallen weitere Kosten an, die einen erheblichen Anteil ausmachen können. Die Grunderwerbsteuer ist dabei eine der wichtigsten und oft auch größten Nebenkosten für den Käufer. Sie wird vom jeweiligen Bundesland erhoben und dient als Gegenleistung für den Rechtserwerb an einem Grundstück oder grundstücksgleichen Recht. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt üblicherweise zwischen 3,5 % und 6,5 % des beurkundeten Kaufpreises. Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist ein entscheidender Faktor, der von Anfang an in die Finanzplanung miteinbezogen werden muss, da sie in voller Höhe vom Käufer zu tragen ist und nicht finanziert werden kann.

• —Der Kaufpreis ist die direkte Gegenleistung für die Immobilie.
• —Die Grunderwerbsteuer wird auf den Kaufpreis erhoben.
• —Steuersatz variiert je nach Bundesland (3,5 % bis 6,5 %).
• —Wir ermitteln den Steuersatz anhand des beurkundeten Kaufpreises.
• —Die Grunderwerbsteuer muss vom Käufer selbst bezahlt werden und kann nicht über den Immobilienkredit finanziert werden.

Notar- und Gerichtskosten: Obligatorische Ausgaben für den Käufer

In Deutschland ist der Immobilienkauf zwingend notariell zu beurkunden. Dies dient dem Schutz beider Parteien und der Rechtssicherheit. Der Notar ist für die ordnungsgemäße Abwicklung des Kaufvertrags verantwortlich, dazu gehören die rechtliche Beratung, die Erstellung des Kaufvertragsentwurfs, die Beurkundung selbst sowie die Überwachung der Kaufpreiszahlung und die Veranlassung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Notarkosten richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und sind abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Sie umfassen sowohl die Gebühren für den Notar als auch die Gebühren für das Grundbuchamt. Die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch ist ein wesentlicher Schritt. Ohne diese Eintragung ist der Käufer noch kein offizieller Eigentümer im rechtlichen Sinne. Die Notar- und Gerichtskosten belaufen sich zusammen typischerweise auf etwa 1,5 % bis 2,0 % des Kaufpreises und werden in der Regel vollständig vom Käufer getragen.

• —Notarielle Beurkundung ist gesetzlich vorgeschrieben.
• —Notar berät und erstellt Kaufvertragsentwurf.
• —Notar veranlasst Eintragung ins Grundbuch.
• —Kosten richten sich nach GNotKG und Kaufpreis.
• —Wir kalkulieren etwa 1,5% bis 2,0% des Kaufpreises dafür.
• —Der Käufer trägt diese Kosten vollständig.

Maklerprovision: Abhängig von Bundesland und Vereinbarung

Die Maklerprovision, auch Courtage genannt, ist die Vergütung für die Vermittlungsleistung des Immobilienmaklers. Seit der Neuregelung des Maklerrechts im Dezember 2020 gilt für die Vermittlung von Wohnimmobilien eine hälftige Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer, sofern der Makler für beide Parteien tätig war. Ein Großteil der Makler arbeitet im Falle eines Verkaufsmandats nur mit dem Verkäufer zusammen, sodass der Verkäufer den Makler auch allein beauftragt hat. Die maximale Provision in Deutschland liegt meist zwischen 3 % und 7 % zzgl. der gesetzlichen Mehrwertsteuer des Kaufpreises. Die genauen Sätze variieren je nach Bundesland und individueller Vereinbarung. Bei Immobilien, die nicht der gesetzlichen Neuregelung unterliegen (z.B. Gewerbeimmobilien oder unbebaute Grundstücke), kann die Verteilung der Maklerprovision weiterhin frei verhandelt werden. Es ist wichtig, die Provisionshöhe und die genaue Teilung bereits vor Vertragsabschluss schriftlich zu fixieren.

• —Vergütung für die Vermittlungsleistung des Maklers.
• —Seit 2020: Regelmäßige hälftige Teilung zwischen Käufer und Verkäufer bei Wohnimmobilien.
• —Provisionshöhe liegt meist zwischen 3 % und 7 % zzgl. Mehrwertsteuer.
• —Regionale Unterschiede bei den Provisionssätzen sind zu beachten.
• —Die Provision muss schriftlich im Vorfeld vereinbart werden.

Finanzierungskosten: Wenn der Kredit ins Spiel kommt

Die meisten Immobilienkäufer finanzieren einen Teil des Kaufpreises über einen Bankkredit. Dabei entstehen ebenfalls Kosten, die bei der Gesamtplanung berücksichtigt werden müssen. Hierzu zählen zunächst die Bereitstellungszinsen, welche anfallen können, wenn der Kreditbetrag nicht innerhalb einer bestimmten Frist nach Zusage vollständig abgerufen wird. Auch können gegebenenfalls Schätzkosten für die Immobilienbewertung durch die Bank entstehen. Der größte Posten im Zusammenhang mit der Finanzierung sind jedoch die Hypothekenzinsen, die über die gesamte Laufzeit des Kredites anfallen und dessen eigentliche Kosten darstellen. Auch die Einrichtung eines Notaranderkontos zur treuhänderischen Abwicklung der Kaufpreiszahlung kann zusätzliche Gebühren verursachen, wird aber heutzutage seltener genutzt. Die Auswahl der richtigen Finanzierungsstrategie und des passenden Kreditinstituts ist entscheidend, um diese Kosten zu optimieren.

• —Bereitstellungszinsen bei nicht fristgerechtem Kreditabruf.
• —Gebühren für eine Immobilienbewertung können anfallen.
• —Hypothekenzinsen als Hauptkosten der Finanzierung.
• —Kosten für ein Notaranderkonto (selten und optional).
• —Der Käufer trägt alle Kosten der Baufinanzierung.

Umschuldungs- und Lastenfreistellungskosten: Für den Verkäufer relevant

Auch für den Verkäufer können Kosten im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf anfallen. Ein wesentlicher Punkt sind die Kosten für die Lastenfreistellung. In vielen Fällen sind Immobilien mit Grundschulden oder Hypotheken belastet, die als Sicherheit für frühere Kredite dienten. Damit der Käufer eine unbelastete Immobilie erwirbt, müssen diese Eintragungen im Grundbuch gelöscht werden. Die Löschungsbewilligung muss von der Bank des Verkäufers erteilt und anschließend notariell beglaubigt werden. Die anfallenden Gebühren für die Löschung im Grundbuch sowie gegebenenfalls für die Beglaubigung der Löschungsbewilligung sind in der Regel vom Verkäufer zu tragen. Zudem können bei einer vorzeitigen Ablösung eines Darlehens durch den Verkäufer sogenannte Vorfälligkeitsentschädigungen an seine Bank anfallen. Diese Entschädigungen sollen den Zinsverlust der Bank ausgleichen, wenn das Darlehen vorzeitig beendet wird. Auch diese Kosten sind vom Verkäufer einzuplanen.

• —Kosten für die Löschung alter Grundschulden im Grundbuch.
• —Löschungsbewilligung der Bank des Verkäufers ist notwendig.
• —Notarielle Beglaubigung der Löschungsbewilligung kann anfallen.
• —Mögliche Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung.
• —Diese Kosten trägt üblicherweise der Verkäufer.

Mögliche zusätzliche Kosten für den Käufer

Neben den bereits genannten obligatorischen Positionen können für den Käufer weitere, oft nicht sofort bedachte Kosten anfallen, die das Gesamtbudget belasten. Dazu gehören beispielsweise Gutachterkosten, wenn der Käufer vor dem Kauf eine professionelle Bewertung des baulichen Zustands der Immobilie wünscht. Ein Sachverständiger kann Mängel aufdecken, die bei einer oberflächlichen Besichtigung nicht erkennbar wären. Des Weiteren sollten Umzugskosten sowie Kosten für Renovierungen oder Sanierungen, die direkt nach dem Kauf anfallen, nicht unterschätzt werden. Auch die Kosten für eventuelle neue Versicherungen, wie eine Wohngebäudeversicherung oder Hausratversicherung, sind ab dem Zeitpunkt des Besitzübergangs zu berücksichtigen. Es empfiehlt sich, für diese unvorhergesehenen Posten einen Puffer im Budget einzuplanen.

• —Kosten für einen Bausachverständigen zur Zustandserfassung.
• —Umzugskosten und eventuelle Kosten für Einrichtung.
• —Geplante Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten.
• —Kosten für neue Versicherungen (z.B. Wohngebäudeversicherung).
• —Raten für neue Anschlussverträge (Strom, Gas, Wasser, Internet).
• —Rundfunkbeiträge.

Beispielrechnung: Die Kostenaufteilung im Überblick

Um die verschiedenen Kostenposten anschaulicher darzustellen, schauen wir uns ein Beispiel an. Angenommen, eine Immobilie wird für 400.000 Euro in einem Bundesland mit einem Grunderwerbsteuersatz von 5 % verkauft. Die Maklerprovision beträgt 6 % netto (7,14 % brutto) und soll hälftig geteilt werden. Notar- und Gerichtskosten schätzen wir auf 1,8 %.

Kosten für den Käufer:

• —Kaufpreis: 400.000 Euro
• —Grunderwerbsteuer (5 % von 400.000 Euro): 20.000 Euro
• —Notar- und Gerichtskosten (1,8 % von 400.000 Euro): 7.200 Euro
• —Anteil Maklerprovision (3,57 % von 400.000 Euro): 14.280 Euro
• —Gesamtkosten Käufer (ohne Finanzierungskosten und Puffer): 441.480 Euro

Kosten für den Verkäufer (ohne Vorfälligkeitsentschädigung):

• —Kaufpreis: 400.000 Euro
• —Anteil Maklerprovision (3,57 % von 400.000 Euro): 14.280 Euro
• —Kosten Lastenfreistellung (geschätzt): 300 Euro
• —Gesamtkosten Verkäufer: 14.580 Euro (ggf. zzgl. Vorfälligkeitsentschädigung und weiterer Steuern)

Dieses Beispiel zeigt, dass der Käufer in diesem Fall zusätzlich zum Kaufpreis rund 10 % an Nebenkosten einplanen muss, die in der Regel aus Eigenkapital zu bestreiten sind. Für den Verkäufer fallen zwar weniger Nebenkosten an, aber auch diese müssen berücksichtigt werden und schmälern den erhaltenen Betrag.

Fazit

Ein Hauskauf ist sowohl für den Käufer als auch für den Verkäufer mit einer Vielzahl an Kosten verbunden, die über den reinen Kaufpreis hinausgehen. Eine detaillierte und realistische Finanzplanung ist daher unerlässlich, um unliebsame Überraschungen zu vermeiden. Während der Käufer primär die Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie einen Teil der Maklerprovision und die Finanzierungskosten trägt, ist der Verkäufer für eventuelle Maklerprovisionen und Kosten zur Lastenfreistellung verantwortlich. Wir empfehlen, alle potenziellen Kostenpunkte frühzeitig zu ermitteln und einen finanziellen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben einzuplanen, um den Traum von der eigenen Immobilie sicher zu realisieren.