GbR gründen für Immobilien: Was sind die rechtlichen Schritte?

Eine Immobilien-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) ist eine beliebte Rechtsform, wenn mehrere Personen gemeinsam ein Haus, eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus erwerben und verwalten möchten. Sie bietet Flexibilität, ist relativ einfach zu gründen und ermöglicht eine klare Regelung der Rechte und Pflichten der Gesellschafter. Gleichzeitig bringt sie rechtliche Pflichten mit sich – vor allem seit der Einführung des Gesellschaftsregisters und der neuen Regelungen für Immobilien-GbR. In diesem Ratgeber werden die wichtigsten rechtlichen Schritte erklärt, die bei der Gründung einer Immobilien-GbR zu beachten sind.

Was ist eine Immobilien-GbR und wie funktioniert sie?

Eine GbR ist eine Personengesellschaft, die aus mindestens zwei Gesellschaftern besteht. Sie entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam ein wirtschaftliches Ziel verfolgen – im Fall einer Immobilien-GbR ist das der Erwerb, die Verwaltung und gegebenenfalls die Vermietung von Immobilien. Die GbR selbst ist keine juristische Person, sondern eine Zusammenschlussform natürlicher oder juristischer Personen, die gemeinsam handeln.

Die Gesellschafter haften grundsätzlich persönlich und gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten der GbR. Das bedeutet, dass Gläubiger im Streitfall nicht nur das Gesellschaftsvermögen, sondern auch das private Vermögen der Gesellschafter in Anspruch nehmen können. Um diese Risiken zu begrenzen, ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung und eine klare Regelung der Finanzierung unerlässlich.

Für Immobilien-GbR gilt seit dem 1. Januar 2024 eine wichtige Neuerung: Um als Eigentümerin einer Immobilie ins Grundbuch eingetragen zu werden, muss die GbR im Gesellschaftsregister als eGbR (eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts) geführt werden. Diese Eintragung ist für Immobilienbesitz zwingend, wenn die GbR als Eigentümerin auftreten soll.

Voraussetzungen für die Gründung einer Immobilien-GbR

Bevor die rechtlichen Schritte eingeleitet werden, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst braucht es mindestens zwei Gesellschafter, die gemeinsam eine Immobilie erwerben oder verwalten möchten. Das können Privatpersonen, aber auch juristische Personen wie andere Gesellschaften sein. Alle Beteiligten sollten sich über den gemeinsamen Zweck, die Finanzierung und die künftige Nutzung der Immobilie im Klaren sein.

Ein weiterer zentraler Punkt ist der Gesellschaftszweck. Für eine Immobilien-GbR sollte dieser klar auf den Erwerb, die Verwaltung und gegebenenfalls die Vermietung von Immobilien ausgerichtet sein. Eine unklare oder zu weit gefasste Zweckbestimmung kann später zu Streitigkeiten führen, etwa wenn ein Gesellschafter zusätzliche Geschäftsideen verfolgen möchte.

Zusammenfassend sind die wichtigsten Voraussetzungen:

• —Mindestens zwei Gesellschafter (natürliche oder juristische Personen)
• —Gemeinsamer Gesellschaftszweck im Bereich Immobilien
• —Klare Vorstellung über Finanzierung, Nutzung und Verwaltung der Immobilie
• —Bereitschaft zur persönlichen Haftung aller Gesellschafter

Gesellschaftsvertrag: Die Grundlage der Immobilien-GbR

Der Gesellschaftsvertrag ist das zentrale Dokument einer GbR. Er regelt die Beziehungen zwischen den Gesellschaftern und legt fest, wie die Gesellschaft geführt wird. Obwohl eine GbR auch mündlich gegründet werden kann, ist ein schriftlicher Vertrag dringend zu empfehlen – insbesondere bei Immobilien, da hier hohe finanzielle Risiken bestehen.

Im Gesellschaftsvertrag sollten unter anderem folgende Punkte geregelt werden:

• —Gesellschaftszweck und -name
• —Geschäftsführung und Vertretung nach außen
• —Rechte und Pflichten der Gesellschafter
• —Gewinn- und Verlustverteilung
• —Regelungen zur Einlage und Finanzierung
• —Verfahren bei Ausscheiden oder Tod eines Gesellschafters

Ein Beispiel: Zwei Geschwister gründen eine Immobilien-GbR, um gemeinsam ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Im Vertrag wird festgelegt, dass beide Gesellschafter gleichberechtigt sind, die Entscheidungen gemeinsam getroffen werden und die Gewinne im Verhältnis 50:50 verteilt werden. Zudem wird geregelt, dass im Falle des Todes eines Gesellschafters dessen Anteil an den überlebenden Gesellschafter übergeht.

Eintragung ins Gesellschaftsregister (eGbR)

Seit dem 1. Januar 2024 ist für Immobilien-GbR die Eintragung ins Gesellschaftsregister als eGbR zwingend, wenn die GbR als Eigentümerin einer Immobilie auftreten soll. Die Eintragung erfolgt beim Amtsgericht, das auch das Handelsregister führt. Für die Registrierung ist eine notariell beglaubigte Registeranmeldung erforderlich, in der alle Gesellschafter unterschreiben.

Im Gesellschaftsregister werden unter anderem die Gesellschafter, die Vertretungsregelungen und der Gesellschaftszweck eingetragen. Diese Eintragung ist Voraussetzung dafür, dass die GbR als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen werden kann. Ohne Eintragung ist ein Immobilienerwerb oder -verkauf in der Regel nicht möglich.

Die Eintragung ins Gesellschaftsregister bringt einige Vorteile mit sich:

• —Rechtssicherheit bei Grundbuch- und Eigentumsfragen
• —Klare Identifikation der Gesellschafter und Vertreter
• —Erfüllung der gesetzlichen Anforderungen für Immobilienbesitz
• —Vereinfachung bei Finanzierungs- und Versicherungsfragen

Gewerbeanmeldung und Steuernummer

Obwohl die GbR selbst nicht ins Handelsregister eingetragen wird, muss in der Regel ein Gewerbe angemeldet werden, wenn die Immobilien-GbR gewerblich tätig ist – etwa durch Vermietung oder Verwaltung. Die Anmeldung erfolgt beim zuständigen Gewerbeamt, das die Daten an das Finanzamt weiterleitet.

Das Finanzamt erteilt der GbR eine Steuernummer und prüft, ob die Gesellschaft steuerlich als Gewerbebetrieb oder als Vermögensverwaltung einzustufen ist. Diese Einstufung hat Auswirkungen auf die Steuerpflichten, insbesondere auf die Umsatzsteuer und die Einkommensteuer der Gesellschafter.

Wichtige Schritte bei Gewerbeanmeldung und Steuern:

• —Gewerbeanmeldung beim zuständigen Gewerbeamt
• —Erhalt einer Steuernummer durch das Finanzamt
• —Klärung der steuerlichen Einstufung (Gewerbebetrieb oder Vermögensverwaltung)
• —Registrierung als Steuerpflichtiger für Umsatzsteuer, falls erforderlich

Gesellschaftskonto und Finanzierung

Für alle finanziellen Transaktionen der Immobilien-GbR sollte ein separates Gesellschaftskonto eingerichtet werden. Dieses Konto wird im Namen der GbR geführt und dient der Abwicklung von Zahlungen, etwa für den Immobilienkauf, die Finanzierung oder laufende Kosten. Ein eigenes Konto schafft Transparenz und erleichtert die Buchhaltung.

Die Finanzierung der Immobilie kann durch Einlagen der Gesellschafter oder durch ein Darlehen erfolgen. Wichtig ist, dass die Finanzierung im Gesellschaftsvertrag geregelt wird – etwa wie viel jeder Gesellschafter beiträgt und wie Darlehen zurückgezahlt werden. Eine unklare Regelung kann später zu Konflikten führen.

Beispiel: Drei Gesellschafter gründen eine Immobilien-GbR, um ein Mehrfamilienhaus zu kaufen. Zwei Gesellschafter übernehmen je 40 % der Finanzierung, der dritte 20 %. Im Vertrag wird festgelegt, dass die Gewinne im Verhältnis der Einlagen verteilt werden und dass Darlehen gemeinsam zurückgezahlt werden.

Grundbucheintrag und Immobilienerwerb

Nachdem die GbR im Gesellschaftsregister eingetragen ist, kann der Immobilienerwerb erfolgen. Die GbR wird als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag ist nur möglich, wenn die GbR als eGbR registriert ist. Der Grundbucheintrag erfolgt über das zuständige Grundbuchamt und ist mit Gebühren verbunden.

Beim Kauf einer Immobilie durch eine GbR ist zu beachten, dass die Finanzierung, die Eintragung der GbR als Eigentümerin und die eventuelle Bestellung von Grundschulden oder Hypotheken rechtlich sauber geregelt werden müssen. Ein Notar unterstützt bei der Vorbereitung der Urkunden und der Eintragung ins Grundbuch.

Wichtige Punkte beim Grundbucheintrag:

• —GbR muss als eGbR im Gesellschaftsregister eingetragen sein
• —Eintragung der GbR als Eigentümerin ins Grundbuch
• —Regelung von Grundschulden oder Hypotheken im Grundbuch
• —Klärung von Wegerechten oder Dienstbarkeiten, falls erforderlich

Haftung, Risiken und Versicherungen

Die Gesellschafter einer Immobilien-GbR haften persönlich und gesamtschuldnerisch für die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Das bedeutet, dass im Streitfall nicht nur das Gesellschaftsvermögen, sondern auch das private Vermögen der Gesellschafter in Anspruch genommen werden kann. Um diese Risiken zu begrenzen, ist eine sorgfältige Vertragsgestaltung und eine klare Regelung der Finanzierung unerlässlich.

Versicherungen spielen eine wichtige Rolle, um Risiken abzufedern. Eine Gebäudeversicherung, eine Haftpflichtversicherung und gegebenenfalls eine Vermieter-Haftpflichtversicherung sollten abgeschlossen werden. Diese Versicherungen schützen vor Schäden an der Immobilie, Haftungsansprüchen Dritter und anderen Risiken.

Zusammenfassung der wichtigsten Risikomanagement-Maßnahmen:

• —Klare Regelung der Haftung im Gesellschaftsvertrag
• —Abschluss geeigneter Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht, Vermieter)
• —Regelmäßige Überprüfung der Finanzierung und Liquidität
• —Beratung durch Steuerberater und Rechtsanwalt bei komplexen Fragen

Fazit

Die Gründung einer Immobilien-GbR ist ein sinnvoller Schritt, wenn mehrere Personen gemeinsam eine Immobilie erwerben und verwalten möchten. Die rechtlichen Schritte – von der Erstellung des Gesellschaftsvertrags über die Eintragung ins Gesellschaftsregister bis zum Grundbucheintrag – sind klar geregelt, erfordern aber Sorgfalt und Planung. Eine sorgfältige Vertragsgestaltung, die Beachtung der neuen Regelungen für eGbR und die Absicherung durch Versicherungen sind entscheidend, um Risiken zu minimieren und den gemeinsamen Immobilienbesitz langfristig zu sichern.