Bonitätsprüfung der Bank: Welche Unterlagen braucht man?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, bauen oder modernisieren möchten, steht am Anfang fast immer die Bonitätsprüfung der Bank. Dabei prüft das Kreditinstitut, ob Sie die geplante Finanzierung langfristig tragen können. Entscheidend sind Ihre Einkünfte, Ihre Ausgaben, Ihr Vermögen und Ihr Zahlungsverhalten. Um diese Punkte zu beurteilen, verlangt die Bank eine Reihe von Unterlagen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Dokumente Sie in der Regel vorlegen müssen, wie Sie sie vorbereiten und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Was ist eine Bonitätsprüfung bei der Immobilienfinanzierung?

Die Bonitätsprüfung ist der Prozess, bei dem die Bank Ihre Kreditwürdigkeit bewertet. Im Immobilienkontext geht es darum, zu entscheiden, ob Sie einen Kredit für den Kauf, Bau oder die Modernisierung einer Immobilie erhalten können und unter welchen Konditionen. Die Bank analysiert dabei vor allem drei Bereiche: Ihre Einkünfte, Ihre laufenden Verpflichtungen und Ihr Vermögen. Zusätzlich wird Ihr Zahlungsverhalten geprüft, etwa über eine Schufa-Auskunft oder einen vergleichbaren Bonitätsnachweis.

Für die Bank ist das Risiko eines Immobilienkredits besonders hoch, weil die Laufzeiten oft 10, 20 oder mehr Jahre betragen. Deshalb ist die Bonitätsprüfung gründlicher als bei einem Ratenkauf oder einem kleinen Privatkredit. Je besser Ihre Unterlagen sind und je übersichtlicher Sie sie vorlegen, desto schneller und zuverlässiger kann die Bank eine Entscheidung treffen. In der Praxis bedeutet das: Eine vollständige, saubere Unterlagenmappe erhöht die Chancen auf eine positive Finanzierungszusage und kann sogar zu günstigeren Zinsen führen.

Persönliche Unterlagen und Identität

Bevor die Bank überhaupt auf Ihre Finanzen eingeht, muss sie Ihre Identität feststellen. Das ist gesetzlich vorgeschrieben und gilt für alle Kreditgeschäfte. Für die Bonitätsprüfung im Immobilienbereich benötigen Sie daher zunächst einfache, aber zwingende Unterlagen zur Person.

Typische Dokumente sind ein gültiger Personalausweis oder Reisepass sowie ggf. eine Meldebescheinigung. Diese Unterlagen dienen der eindeutigen Identifikation und werden in der Regel als Kopie oder im Original eingesehen. Manche Banken verlangen zusätzlich eine Unterschriftserklärung oder eine Selbstauskunft, in der Sie Angaben zu Ihrer persönlichen Situation machen, etwa Familienstand, Kinder, Wohnsituation und beruflicher Status.

• —Gültiger Personalausweis oder Reisepass
• —Meldebescheinigung (bei Umzug oder neuer Adresse)
• —Unterschriebene Selbstauskunft bzw. Kreditantrag
• —Falls vorhanden: Aufenthaltstitel oder weitere Identitätsnachweise

Einkommensnachweise: Was die Bank sehen will

Das regelmäßige Einkommen ist der wichtigste Baustein der Bonitätsprüfung. Die Bank möchte sicherstellen, dass Sie die monatlichen Raten für die Immobilienfinanzierung dauerhaft tragen können. Je stabiler und nachvollziehbarer Ihr Einkommen ist, desto besser.

Angestellte und Beamte legen in der Regel die Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate vor. Zusätzlich wird oft der letzte Einkommensteuerbescheid oder Lohnsteuerbescheid angefordert, um das Gesamteinkommen zu überprüfen. Rentner reichen den aktuellen Rentenbescheid und ggf. eine aktuelle Renteninformation ein. Wer Nebeneinkünfte hat, etwa aus einer vermieteten Wohnung oder einer Teilzeitbeschäftigung, sollte diese ebenfalls dokumentieren.

• —Gehaltsabrechnungen der letzten drei Monate (Angestellte)
• —Letzter Einkommensteuer- oder Lohnsteuerbescheid
• —Rentenbescheid und aktuelle Renteninformation (Rentner)
• —Nachweise über Nebeneinkünfte (z.B. Mieteinnahmen, Honorare)
• —Nachweis zur privaten Krankenversicherung (bei Privatversicherten)

Unterlagen für Selbstständige und Freiberufler

Für Selbstständige und Freiberufler ist die Bonitätsprüfung etwas komplexer, weil das Einkommen oft schwankt. Die Bank möchte einen realistischen Einblick in die Ertragskraft des Unternehmens oder der Praxis bekommen. Deshalb werden zusätzliche Unterlagen verlangt.

Typischerweise werden die Einkommensteuererklärungen und Steuerbescheide der letzten zwei Jahre, die Gewinn- und Verlustrechnung (EÜR) oder der Jahresabschluss sowie eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA) benötigt. Bei Gesellschaften kommen oft der Gesellschaftervertrag, ein Auszug aus dem Handelsregister und ggf. eine Verflechtungsübersicht hinzu. Diese Unterlagen helfen der Bank, den durchschnittlichen Gewinn zu ermitteln und zu prüfen, ob das Unternehmen stabil genug ist, um die Finanzierung zu tragen.

• —Einkommensteuererklärungen und Steuerbescheide der letzten zwei Jahre
• —Einnahmen-Überschuss-Rechnung (EÜR) oder Jahresabschluss
• —Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA)
• —Gesellschaftervertrag und Handelsregisterauszug (bei Gesellschaften)
• —Nachweise über laufende Aufträge oder Mietverträge

Liquidität, Vermögen und Eigenkapital

Neben dem Einkommen spielt Ihr Vermögen eine wichtige Rolle. Die Bank möchte wissen, wie viel Eigenkapital Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können und ob Sie ausreichend Reserven für unvorhergesehene Ausgaben haben. Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank und kann zu besseren Konditionen führen.

Dazu gehören Kontoauszüge der letzten drei Monate, Sparbücher, Sparbriefe, Depotauszüge für Wertpapiere, Aktien und Investmentfonds sowie Bausparguthaben mit Auszahlungsplänen. Auch Lebensversicherungen mit Rückkaufswert, abbezahlte Immobilien oder ein vollständig bezahltes Baugrundstück zählen zum Vermögen. Schenkungsurkunden oder Erbschaftsnachweise können zusätzliches Eigenkapital belegen. Je höher Ihr Eigenkapital im Verhältnis zum Kaufpreis ist, desto geringer ist der Kreditbedarf und damit das Risiko für die Bank.

• —Kontoauszüge der letzten drei Monate
• —Sparbücher, Sparbriefe und Bausparguthaben
• —Depotauszüge für Wertpapiere und Fonds
• —Lebensversicherungen mit Rückkaufswert
• —Nachweise über abbezahlte Immobilien oder Baugrundstücke
• —Schenkungsurkunden oder Erbschaftsnachweise

Bestehende Kredite, Leasingverträge und Verpflichtungen

Die Bank muss Ihre gesamte finanzielle Belastung kennen, um die neue Immobilienfinanzierung realistisch einordnen zu können. Dazu gehören nicht nur bestehende Immobilienkredite, sondern auch Privatkredite, Leasingverträge, Bürgschaften und andere Zahlungsverpflichtungen.

Für bestehende Immobilienfinanzierungen werden in der Regel der Darlehensvertrag des bisherigen Darlehensgebers sowie der Jahreskontoauszug der letzten zwei Jahre verlangt. Bei Privatkrediten oder Leasingverträgen benötigt die Bank eine Kopie des Vertrags und einen Nachweis der aktuellen Restschuld. Bürgschaften sollten ebenfalls offengelegt werden, da sie im Ernstfall zu Zahlungsverpflichtungen führen können. Diese Informationen fließen in die Berechnung der monatlichen Belastung ein und beeinflussen die Höhe der möglichen Immobilienfinanzierung.

• —Darlehensvertrag und Jahreskontoauszug bei bestehenden Immobilienkrediten
• —Kopien von Privatkredit- und Leasingverträgen
• —Nachweis der aktuellen Restschuld
• —Bürgschaften und andere Zahlungsverpflichtungen
• —Nachweise über laufende Unterhaltszahlungen

Bonitätsnachweise und Schufa-Auskunft

Ein weiterer wichtiger Baustein der Bonitätsprüfung ist Ihr Zahlungsverhalten. Die Bank möchte wissen, ob Sie in der Vergangenheit Zahlungsverpflichtungen pünktlich erfüllt haben. Dazu wird in der Regel eine Schufa-Auskunft oder ein vergleichbarer Bonitätsnachweis eingeholt.

Die Schufa-Auskunft zeigt, ob es negative Einträge wie Mahnungen, Vollstreckungen oder Insolvenzverfahren gibt. Eine gute Schufa-Score erhöht die Chancen auf eine positive Entscheidung und kann zu günstigeren Konditionen führen. Manche Banken verlangen eine von Ihnen unterschriebene Schufa-Selbstauskunft, andere führen die Abfrage selbst durch. Es ist ratsam, vorab eine kostenlose Schufa-Auskunft zu beantragen, um eventuelle Fehler zu korrigieren und sich auf die Bankprüfung vorzubereiten.

• —Schufa-Selbstauskunft oder Einverständniserklärung zur Schufa-Abfrage
• —Nachweise über drohende Insolvenzverfahren oder Vermögensabnahmen (falls vorhanden)
• —Informationen über laufende Mahnverfahren oder Vollstreckungen

Objektbezogene Unterlagen für die Immobilienfinanzierung

Neben Ihren persönlichen Unterlagen benötigt die Bank auch Informationen zur Immobilie, die finanziert werden soll. Diese Unterlagen helfen, den Wert des Objekts zu bewerten und das Risiko der Finanzierung einzuschätzen.

Für Bestandsimmobilien gehören dazu der Kaufvertragsentwurf oder der Kaufvertrag, ein aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate), Lage- und Katasterplan, Flurkarte mit Grundstücksgrenzen sowie ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Zusätzlich werden oft ein Exposé mit Objektbeschreibung, aktuelle Fotos, Grundrisse aller Etagen, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen, Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Nebenkostenabrechnung sowie der Energieausweis verlangt.

Bei Neubauten kommen weitere Dokumente hinzu, etwa die Baugenehmigung, Baupläne und Grundrisse, Baubeschreibung mit Leistungsverzeichnis, Baukostenschätzung oder verbindliches Angebot, Bebauungsplan, Bruttogrundflächenberechnung, Aufstellung geplanter Eigenleistungen und eine Kopie der Rohbauversicherung. Diese Unterlagen ermöglichen der Bank, die Baukosten zu prüfen und sicherzustellen, dass die Finanzierung ausreicht, um das Projekt zu realisieren.

• —Kaufvertragsentwurf oder Kaufvertrag
• —Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als drei Monate)
• —Lage- und Katasterplan, Flurkarte
• —Exposé mit Objektbeschreibung und Fotos
• —Grundrisse und Wohn-/Nutzflächenberechnung
• —Energieausweis und Gebäudeversicherung

Praktische Tipps zur Vorbereitung der Unterlagen

Die Vorbereitung der Unterlagen für die Bonitätsprüfung kann zeitaufwendig sein, aber mit ein paar einfachen Schritten lässt sich der Prozess deutlich erleichtern. Zunächst empfiehlt es sich, alle Dokumente in einem Ordner oder digital in einem strukturierten Verzeichnis zu sammeln. So kann die Bank die Unterlagen schnell und übersichtlich prüfen.

Achten Sie darauf, dass alle Unterlagen aktuell sind. Grundbuchauszüge sollten nicht älter als drei Monate sein, Gehaltsabrechnungen und Kontoauszüge der letzten drei Monate. Kopien sollten lesbar und vollständig sein, Originaldokumente sollten griffbereit gehalten werden. Bei Selbstständigen ist es sinnvoll, die Unterlagen mit einem Steuerberater oder Finanzberater zu besprechen, um sicherzustellen, dass alle relevanten Informationen enthalten sind. Zudem sollten Sie alle bestehenden Kredite und Verpflichtungen offenlegen, um Überraschungen zu vermeiden.

• —Alle Unterlagen in einem Ordner oder digital sammeln
• —Aktualität der Dokumente prüfen (z.B. Grundbuchauszug, Kontoauszüge)
• —Lesbare und vollständige Kopien bereitstellen
• —Originaldokumente griffbereit halten
• —Mit Steuerberater oder Finanzberater die Unterlagen prüfen (bei Selbstständigen)
• —Alle bestehenden Kredite und Verpflichtungen offenlegen

Fazit

Die Bonitätsprüfung der Bank ist ein zentraler Schritt bei jeder Immobilienfinanzierung. Mit den richtigen Unterlagen können Sie die Prüfung erleichtern und Ihre Chancen auf eine positive Entscheidung erhöhen. Wichtige Dokumente sind persönliche Nachweise, Einkommensnachweise, Unterlagen zu Vermögen und Liquidität, bestehende Kredite und Verpflichtungen sowie objektbezogene Unterlagen zur Immobilie. Eine sorgfältige Vorbereitung und eine vollständige Unterlagenmappe zeigen der Bank, dass Sie die Finanzierung verantwortungsvoll angehen und das Risiko für alle Beteiligten minimieren.