Bestellerprinzip: Wer trägt die Kosten beim Verkauf?

Beim Verkauf einer Immobilie stellt sich für viele Eigentümer und Käufer schnell die Frage: Wer trägt eigentlich die Maklerkosten? In Deutschland regelt das sogenannte Bestellerprinzip – genauer gesagt die seit Ende 2020 geltende Regelung zur Teilung der Maklerprovision – die Verteilung der Provision zwischen Verkäufer und Käufer. In diesem Ratgeber wird erklärt, was das Bestellerprinzip im Immobilienkauf bedeutet, wie die Kosten aufgeteilt werden, welche Ausnahmen es gibt und welche praktischen Konsequenzen sich daraus für Verkäufer und Käufer ergeben.

Was bedeutet das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf?

Das Bestellerprinzip besagt grundsätzlich: Wer einen Makler beauftragt, also den Auftrag erteilt, der zahlt auch die Provision. Beim Mietrecht gilt diese Regelung klar: Beauftragt der Vermieter einen Makler, zahlt der Vermieter die Maklergebühr; beauftragt der Mieter einen Makler, zahlt der Mieter. Beim Kauf und Verkauf von Immobilien ist die Situation seit Ende 2020 jedoch anders geregelt. Hier spricht man zwar weiterhin vom Bestellerprinzip, meint damit aber eine gesetzliche Regelung, nach der Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen tragen.

Die rechtliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in den Vorschriften zur Maklerprovision. Seit dem 23. Dezember 2020 gilt, dass bei privat genutzten Immobilien – also Wohnungen, Einfamilienhäusern und vergleichbaren Objekten – die Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Ein reines Bestellerprinzip, bei dem nur der Auftraggeber zahlt, existiert beim Immobilienkauf damit nicht mehr.

• —Das Bestellerprinzip beim Kauf meint die gesetzliche Teilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer.
• —Die Regelung gilt für privat genutzte Immobilien wie Wohnungen und Einfamilienhäuser.
• —Ein reines Bestellerprinzip, bei dem nur der Auftraggeber zahlt, gilt beim Immobilienkauf nicht mehr.
• —Die gesetzliche Grundlage findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB).

Wie werden die Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt?

Seit der Neuregelung im Dezember 2020 müssen Verkäufer und Käufer die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen tragen. Das bedeutet: Wenn der Makler eine Provision von beispielsweise 3 % des Kaufpreises vereinbart, zahlt der Verkäufer 1,5 % und der Käufer 1,5 %. Diese Aufteilung gilt unabhängig davon, ob der Makler vom Verkäufer oder vom Käufer beauftragt wurde. Die Provision ist damit für beide Parteien gleich hoch.

Die genaue Höhe der Provision ist frei verhandelbar. Üblich sind in vielen Regionen 3–6 % des Kaufpreises, je nach Bundesland, Objektart und Marktbedingungen. Wichtig ist, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer die vereinbarte Provision schriftlich bestätigen müssen. Dies dient der Transparenz und verhindert spätere Streitigkeiten über die Höhe der Maklerkosten.

• —Verkäufer und Käufer tragen die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen.
• —Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und wird als Prozentsatz des Kaufpreises angegeben.
• —Beide Parteien müssen die vereinbarte Provision schriftlich bestätigen.
• —Die Provision ist für Verkäufer und Käufer gleich hoch.

Beispielrechnung: Wie hoch sind die Kosten in der Praxis?

Ein Beispiel macht die Aufteilung der Maklerkosten verständlich: Angenommen, eine Wohnung wird für 300.000 Euro verkauft. Der Makler vereinbart mit dem Verkäufer eine Provision von 3 % des Kaufpreises, also 9.000 Euro. Nach dem Bestellerprinzip zahlt der Verkäufer 4.500 Euro und der Käufer 4.500 Euro. Die Provision ist damit für beide Parteien gleich hoch und wird fällig, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Die Höhe der Provision kann je nach Region und Objektart variieren. In einigen Bundesländern sind höhere Prozentsätze üblich, in anderen eher niedrigere. Wichtig ist, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer die vereinbarte Provision schriftlich bestätigen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Eine Verhandlung der Provision kann die Gesamtkosten für beide Parteien senken.

• —Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, Provision 3 % = 9.000 Euro, Verkäufer zahlt 4.500 Euro, Käufer zahlt 4.500 Euro.
• —Die Provision ist für beide Parteien gleich hoch.
• —Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar.
• —Beide Parteien müssen die vereinbarte Provision schriftlich bestätigen.

Welche Ausnahmen gibt es beim Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip gilt nicht für alle Immobilien. Es gilt ausschließlich für privat genutzte Immobilien wie Wohnungen und Einfamilienhäuser. Für gewerblich genutzte Immobilien, wie Bürogebäude oder Ladenlokale, gelten andere Regelungen. Hier kann der Makler die Provision frei mit den Parteien vereinbaren, ohne dass die gesetzliche Teilung zwischen Verkäufer und Käufer greift.

Eine weitere Ausnahme betrifft den Fall, dass der Makler nur vom Verkäufer beauftragt wird. In diesem Fall kann der Verkäufer den Käufer vertraglich dazu verpflichten, einen Teil der Maklerprovision zu übernehmen, maximal jedoch 50 %. Kommt der Kaufvertrag mit dieser Regelung zustande, bezahlt zunächst nur der Verkäufer seinen Anteil. Der Anteil des Käufers wird fällig, sobald der Verkäufer nachweislich die Provision an den Makler gezahlt hat.

• —Das Bestellerprinzip gilt nur für privat genutzte Immobilien.
• —Für gewerblich genutzte Immobilien gelten andere Regelungen.
• —Der Verkäufer kann den Käufer vertraglich zur Übernahme eines Teils der Provision verpflichten, maximal 50 %.
• —Die Provision wird fällig, sobald der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Was passiert, wenn kein Kaufvertrag zustande kommt?

Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, etwa weil der Käufer den Kauf rückgängig macht oder der Verkäufer den Verkauf abbricht, hat der Makler in der Regel keinen Anspruch auf die Provision. Es gibt jedoch Ausnahmen, etwa wenn der Makler bereits erhebliche Leistungen erbracht hat, wie die Vermittlung eines geeigneten Käufers oder die Organisation von Besichtigungen.

In solchen Fällen kann der Makler einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung haben, auch wenn der Kaufvertrag nicht zustande kommt. Dieser Anspruch ist jedoch begrenzt und muss im Maklervertrag geregelt sein. Wichtig ist, dass sowohl Verkäufer als auch Käufer die Bedingungen der Provision im Voraus klären, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

• —Die Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt.
• —Kommt der Kaufvertrag nicht zustande, hat der Makler in der Regel keinen Anspruch auf die Provision.
• —Der Makler kann einen Anspruch auf eine angemessene Vergütung haben, wenn er bereits erhebliche Leistungen erbracht hat.
• —Die Bedingungen der Provision sollten im Maklervertrag geregelt sein.

Wie kann man die Maklerkosten senken?

Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar. Verkäufer und Käufer können versuchen, die Provision durch Verhandlung zu drücken. Eine geringere Provision senkt die Gesamtkosten für beide Parteien. Wichtig ist, dass die vereinbarte Provision schriftlich bestätigt wird, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.

Eine weitere Möglichkeit, die Maklerkosten zu senken, ist der Verzicht auf einen Makler. Verkäufer können ihre Immobilie selbst vermarkten, etwa über Online-Portale oder persönliche Kontakte. Dies spart die Maklerprovision, erfordert jedoch mehr Zeit und Aufwand. Käufer können versuchen, direkt mit dem Eigentümer zu verhandeln, ohne einen Makler zu beauftragen.

• —Die Höhe der Maklerprovision ist frei verhandelbar.
• —Verkäufer und Käufer können die Provision durch Verhandlung senken.
• —Die vereinbarte Provision sollte schriftlich bestätigt werden.
• —Der Verzicht auf einen Makler kann die Kosten senken, erfordert jedoch mehr Aufwand.

Fazit

Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf regelt seit Ende 2020 die Aufteilung der Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer. Beide Parteien tragen die Kosten in der Regel zu gleichen Teilen, unabhängig davon, wer den Makler beauftragt hat. Die Höhe der Provision ist frei verhandelbar und muss schriftlich bestätigt werden. Das Bestellerprinzip gilt nur für privat genutzte Immobilien; für gewerblich genutzte Immobilien gelten andere Regelungen. Verkäufer und Käufer sollten die Bedingungen der Provision im Voraus klären, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden und die Gesamtkosten zu senken.