Bestellerprinzip Immobilien: Was bedeutet das für mich?

Wenn Sie eine Wohnung mieten, ein Haus kaufen oder eine Immobilie verkaufen, stellt sich früher oder später die Frage: Wer zahlt eigentlich den Makler? Hinter dieser scheinbar einfachen Frage steckt ein wichtiges Prinzip des deutschen Immobilienrechts – das sogenannte Bestellerprinzip. Es bestimmt, ob Sie als Eigentümer, Käufer oder Mieter die Maklerprovision tragen müssen oder ob diese auf die andere Vertragspartei übergeht. In diesem Ratgeber wird erklärt, was das Bestellerprinzip im Detail bedeutet, wie es sich zwischen Kauf, Verkauf und Vermietung unterscheidet und welche praktischen Konsequenzen es für Sie hat.

Was ist das Bestellerprinzip?

Das Bestellerprinzip ist ein rechtlicher Grundsatz, der besagt: Wer einen Dienstleister beauftragt, also den Auftrag erteilt, der trägt auch die Kosten für diese Dienstleistung. Im Immobilienkontext bedeutet das: Derjenige, der den Makler mit der Vermittlung einer Immobilie beauftragt, muss in der Regel die Maklerprovision zahlen. Dieses Prinzip soll Klarheit schaffen und verhindern, dass eine Partei – etwa Mieter oder Käufer – unerwartet mit hohen Nebenkosten konfrontiert wird.

Wichtig ist, dass das Bestellerprinzip je nach Geschäft (Kauf, Verkauf, Vermietung) unterschiedlich ausgestaltet ist. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt ein klassisches Bestellerprinzip, während beim Kauf von Wohnimmobilien eine spezielle Form mit Kostenteilung zwischen Verkäufer und Käufer greift. Beide Varianten sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, werden aber im Alltag häufig unter dem Begriff „Bestellerprinzip“ zusammengefasst.

• —Wer den Makler beauftragt, zahlt in der Regel die Provision.
• —Das Prinzip soll Transparenz und Fairness bei den Maklerkosten schaffen.
• —Es unterscheidet sich zwischen Vermietung und Kauf/Verkauf von Immobilien.
• —Die Regelungen sind im BGB verankert und gelten für Wohnimmobilien.
• —Unternehmen sind beim Kauf teilweise von den Regelungen ausgenommen.

Bestellerprinzip bei der Vermietung von Wohnraum

Beim Mieten einer Wohnung oder eines Hauses gilt seit 2015 ein klares Bestellerprinzip. Danach muss derjenige die Maklerprovision tragen, der den Makler tatsächlich beauftragt hat. In der Praxis bedeutet das: Wenn der Vermieter einen Makler mit der Suche nach einem Mieter beauftragt, zahlt der Vermieter die Provision. Beauftragt der Mieter einen Makler mit der Suche nach einer passenden Wohnung, trägt der Mieter die Kosten.

Das Ziel dieser Regelung ist, Mieter vor unverhältnismäßig hohen Kosten zu schützen. Früher war es üblich, dass Mieter die gesamte Maklerprovision zahlten, obwohl der Vermieter den Makler engagiert hatte. Heute ist es rechtlich zulässig, dass der Mieter die Provision nur zahlt, wenn er selbst den Makler beauftragt hat. In vielen Fällen übernimmt der Vermieter die Kosten vollständig oder teilt sie mit dem Mieter, sofern dies vertraglich vereinbart ist.

• —Vermieter zahlt, wenn er den Makler beauftragt.
• —Mieter zahlt, wenn er den Makler beauftragt.
• —Mieter können nicht automatisch zur Kasse gebeten werden, wenn der Vermieter den Makler bestellt hat.
• —Die Provision darf in der Regel nur einmal gezahlt werden (keine Doppelbelastung).
• —Die Regelung gilt für Wohnraum, nicht für Gewerberaum.

Bestellerprinzip beim Kauf von Wohnimmobilien

Beim Kauf von Wohnungen, Einfamilienhäusern und anderen Wohnimmobilien gilt seit Ende 2020 eine besondere Form des Bestellerprinzips. Hier wird die Maklerprovision zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt. In der Regel tragen beide Parteien je die Hälfte der Kosten. Diese Regelung ist im BGB verankert und gilt für Verkäufe an Verbraucher, nicht für Kaufgeschäfte zwischen Unternehmen.

Im Kern bedeutet das: Der Verkäufer bleibt der Auftraggeber des Maklers, zahlt aber nicht mehr die gesamte Provision allein. Stattdessen kann der Käufer bis zu 50 Prozent der Maklerkosten übernehmen. Andere Aufteilungen sind möglich, wenn sie vertraglich vereinbart werden. So kann der Verkäufer beispielsweise die gesamte Provision tragen und dies über den Kaufpreis kompensieren, oder der Käufer übernimmt einen größeren Anteil, wenn er den Makler aktiv mit der Suche beauftragt hat.

• —Verkäufer und Käufer teilen die Maklerprovision in der Regel zu gleichen Teilen.
• —Der Anteil des Käufers darf gesetzlich nicht mehr als 50 Prozent betragen.
• —Andere Aufteilungen sind möglich, wenn sie vertraglich festgelegt sind.
• —Die Regelung gilt für Wohnimmobilien und Verkäufe an Verbraucher.
• —Unternehmen sind beim Kauf von Immobilien von dieser Regelung ausgenommen.

Praktische Beispiele: Wie wirkt sich das Bestellerprinzip aus?

Ein konkretes Beispiel macht die Auswirkungen des Bestellerprinzips deutlich. Angenommen, eine Wohnung wird für 300.000 Euro verkauft, und die Maklerprovision beträgt 3 Prozent der Kaufsumme, also 9.000 Euro. Ohne Bestellerprinzip hätte der Verkäufer diese 9.000 Euro allein getragen. Mit der aktuellen Regelung kann der Käufer 4.500 Euro übernehmen, sodass der Verkäufer nur noch 4.500 Euro zahlt. Dieser Betrag kann im Verkaufspreis berücksichtigt werden, sodass der Käufer indirekt einen Teil der Kosten trägt.

Ein weiteres Beispiel: Ein Vermieter beauftragt einen Makler mit der Vermietung einer Wohnung. Die Provision beträgt 2 Monatsmieten, also beispielsweise 2.000 Euro. Da der Vermieter den Makler bestellt hat, trägt er diese Kosten. Der Mieter zahlt nichts, es sei denn, er hat den Makler selbst beauftragt oder es gibt eine vertragliche Vereinbarung, die eine Kostenteilung vorsieht. In diesem Fall ist Transparenz entscheidend: Alle Parteien müssen wissen, wer welche Kosten trägt.

• —Beispiel Kauf: 300.000 Euro Kaufpreis, 3 Prozent Provision = 9.000 Euro, je 4.500 Euro Verkäufer und Käufer.
• —Beispiel Vermietung: 2 Monatsmieten Provision, zahlt der Vermieter, wenn er den Makler beauftragt.
• —Kosten können im Kaufpreis oder Mietpreis verrechnet werden.
• —Vertragliche Vereinbarungen können abweichen, müssen aber klar formuliert sein.
• —Transparenz über die Kostenverteilung ist entscheidend für alle Parteien.

Rechte und Pflichten im Bestellerprinzip

Das Bestellerprinzip verankert nicht nur Kostenverteilungen, sondern auch Rechte und Pflichten der Beteiligten. Der Auftraggeber des Maklers – sei es Vermieter, Verkäufer oder Mieter – hat das Recht, die Dienstleistung des Maklers in Anspruch zu nehmen und muss dafür die vereinbarte Provision zahlen. Gleichzeitig hat der Makler die Pflicht, seine Dienstleistung ordnungsgemäß zu erbringen und transparent über die Kosten zu informieren.

Für Mieter und Käufer bedeutet das: Sie sollten vor Abschluss eines Maklervertrags genau prüfen, wer den Makler beauftragt hat und wer die Provision trägt. Ist der Makler vom Vermieter oder Verkäufer beauftragt, sollten Mieter und Käufer nicht automatisch zur Kasse gebeten werden. Um Missverständnissen vorzubeugen, sollten alle Vereinbarungen schriftlich festgehalten werden, insbesondere bei abweichenden Kostenaufteilungen.

• —Auftraggeber hat das Recht auf Maklerdienstleistung und trägt die Kosten.
• —Makler muss transparent über Provision und Auftraggeber informieren.
• —Mieter und Käufer sollten prüfen, wer den Makler beauftragt hat.
• —Alle Vereinbarungen sollten schriftlich festgehalten werden.
• —Abweichende Kostenaufteilungen müssen klar formuliert sein.

Bestellerprinzip und Mietpreisbremse

Das Bestellerprinzip spielt auch im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse eine Rolle. Die Mietpreisbremse soll verhindern, dass Mieten in angespannten Wohnlagen übermäßig steigen. Wenn Vermieter die Maklerprovision tragen, können sie diese Kosten nicht automatisch auf die Miete umlegen. Dies schützt Mieter vor zusätzlichen Belastungen und trägt zur Stabilität der Mieten bei.

In der Praxis bedeutet das: Vermieter, die einen Makler beauftragen, müssen die Provision aus ihrem Budget finanzieren und können sie nicht einfach auf die Miete überwälzen. Mieter profitieren davon, da sie nicht zusätzlich zur Miete Maklerkosten zahlen müssen. Gleichzeitig sollten Vermieter die Kosten im Voraus kalkulieren, um wirtschaftlich planen zu können.

• —Bestellerprinzip schützt Mieter vor zusätzlichen Kosten.
• —Vermieter können Maklerprovision nicht automatisch auf die Miete umlegen.
• —Mietpreisbremse und Bestellerprinzip ergänzen sich.
• —Vermieter müssen Provision aus eigenem Budget finanzieren.
• —Mieter profitieren von stabileren Mieten.

Bestellerprinzip bei Gewerbeimmobilien

Wichtig ist, dass das Bestellerprinzip in seiner klassischen Form vor allem für Wohnraum gilt. Bei Gewerbeimmobilien – also Büros, Ladenlokale oder Produktionsstätten – gelten andere Regelungen. Hier können Vermieter und Mieter frei vereinbaren, wer die Maklerprovision trägt. In der Praxis übernehmen oft Mieter die Kosten, da sie den Makler beauftragen.

Für Unternehmen, die Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen, bedeutet das: Es gibt keine gesetzliche Kostenteilung wie beim Wohnraum. Stattdessen entscheiden die Vertragsparteien selbst, wie die Maklerprovision verteilt wird. Transparenz und klare Vertragsklauseln sind hier besonders wichtig, um Streitigkeiten zu vermeiden.

• —Bestellerprinzip gilt primär für Wohnraum.
• —Gewerbeimmobilien unterliegen anderen Regelungen.
• —Vermieter und Mieter können frei vereinbaren, wer die Provision zahlt.
• —Oft übernehmen Mieter die Kosten bei Gewerbeimmobilien.
• —Klare Vertragsklauseln verhindern Streitigkeiten.

Fazit

Das Bestellerprinzip ist ein zentraler Baustein des deutschen Immobilienrechts und beeinflusst, wer die Maklerprovision bei Kauf, Verkauf und Vermietung von Immobilien trägt. Bei der Vermietung von Wohnraum gilt ein klares Prinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. Beim Kauf von Wohnimmobilien wird die Provision zwischen Verkäufer und Käufer aufgeteilt, wobei der Käufer maximal 50 Prozent tragen darf. Für Mieter und Käufer bedeutet das mehr Transparenz und Schutz vor unerwarteten Kosten, während Vermieter und Verkäufer ihre Kosten im Voraus kalkulieren müssen. Unabhängig von der konkreten Regelung ist es entscheidend, alle Vereinbarungen schriftlich festzuhalten und sich vor Abschluss eines Maklervertrags genau zu informieren, wer den Makler beauftragt hat und wer die Provision trägt.