Beleihungswert: Welche Alternativen gibt es?

Der Beleihungswert ist ein zentraler Begriff bei der Immobilienfinanzierung. Er beschreibt den langfristig gesicherten Wert einer Immobilie, den eine Bank als Sicherheit für ein Darlehen ansetzt. In der Praxis liegt dieser Wert meist unter dem aktuellen Marktwert oder Kaufpreis, weil die Bank einen Sicherheitsabschlag einrechnet, um mögliche Wertverluste während der Kreditlaufzeit abzufedern. Wenn der ermittelte Beleihungswert zu niedrig ausfällt, kann das die geplante Finanzierung gefährden – sei es beim Kauf einer Immobilie, bei einer Umschuldung oder bei einer Modernisierung. In diesem Ratgeber zeigen wir, welche Alternativen es gibt, wenn der Beleihungswert nicht ausreicht, und wie Eigentümer und Käufer ihre Finanzierung trotzdem realisieren können.

Was ist der Beleihungswert – und warum ist er wichtig?

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den eine Bank langfristig als sicher ansetzt. Er dient als Grundlage dafür, wie hoch ein Darlehen maximal ausfallen darf. Im Gegensatz zum Verkehrswert, der den aktuellen Marktpreis widerspiegelt, berücksichtigt der Beleihungswert mögliche Marktschwankungen und einen Risikoabschlag. Daher ist er in der Regel niedriger als der Kaufpreis. Typischerweise liegt der Beleihungswert bei etwa 70 bis 90 Prozent des Verkehrswerts, je nach Bank und Lage der Immobilie.

Für Käufer und Eigentümer bedeutet das: Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Kredit die Bank bereit ist zu gewähren. Die Differenz zwischen Kaufpreis und Beleihungswert muss in der Regel als Eigenkapital eingebracht werden. Wenn der Beleihungswert zu niedrig ist, kann das die Finanzierung gefährden – etwa weil der Eigenkapitalanteil dann höher ausfällt, als geplant. In solchen Fällen lohnt es sich, Alternativen zu prüfen.

Warum kann der Beleihungswert zu niedrig sein?

Es gibt mehrere Gründe, warum der Beleihungswert einer Immobilie niedriger ausfällt, als erwartet. Häufig spielen Lage, Zustand und Art der Immobilie eine Rolle. Ein schlechter Zustand, veraltete Ausstattung oder eine schwache Lage können den Beleihungswert senken. Auch bei sehr großen oder ungewöhnlichen Objekten kann die Bank vorsichtiger sein und einen höheren Sicherheitsabschlag ansetzen.

Zudem berücksichtigen Banken bei der Ermittlung des Beleihungswerts konservative Annahmen. Sie rechnen mit möglichen Wertverlusten und orientieren sich an langfristig stabilen Werten, nicht an kurzfristigen Markthochs. Das kann dazu führen, dass der Beleihungswert deutlich unter dem aktuellen Marktwert liegt – besonders in dynamischen Märkten. Wenn der Beleihungswert zu niedrig ist, müssen Eigentümer und Käufer nach Alternativen suchen, um die Finanzierung zu sichern.

Alternative 1: Eigenkapital aufstocken

Eine der einfachsten Alternativen, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist, ist die Aufstockung des Eigenkapitals. Das kann durch verschiedene Maßnahmen erreicht werden: etwa durch die Einbringung von Ersparnissen, die Veräußerung anderer Vermögenswerte oder die Nutzung von Bausparverträgen. Mehr Eigenkapital senkt das Risiko für die Bank und kann dazu führen, dass sie trotz eines niedrigen Beleihungswerts eine Finanzierung genehmigt.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 300.000 Euro, der Beleihungswert liegt bei 210.000 Euro. Der Kaufpreis beträgt 280.000 Euro. Ohne zusätzliche Eigenmittel müsste der Käufer 70.000 Euro Eigenkapital einbringen. Mit mehr Eigenkapital kann der Käufer die Finanzierungslücke schließen und die Bank überzeugen, den Kredit zu gewähren.

• —Einbringen von Ersparnissen oder Rücklagen
• —Verkauf von Wertpapieren oder anderen Vermögenswerten
• —Nutzung von Bausparverträgen oder Lebensversicherungen
• —Einbringen von Familienhilfe oder Geschenken

Alternative 2: Weitere Sicherheiten stellen

Wenn der Beleihungswert einer Immobilie nicht ausreicht, können weitere Sicherheiten helfen. Das können andere Immobilien, Wertpapiere oder gar ein Bürgschaftsvertrag sein. Banken akzeptieren zusätzliche Sicherheiten, um das Risiko zu senken und die Finanzierung zu ermöglichen. Wichtig ist, dass die zusätzlichen Sicherheiten ebenfalls einen stabilen Wert haben und leicht zu bewerten sind.

Beispiel: Ein Käufer möchte eine Immobilie für 350.000 Euro finanzieren. Der Beleihungswert liegt bei 245.000 Euro. Der Käufer stellt zusätzlich eine andere Immobilie als Sicherheit, deren Beleihungswert 100.000 Euro beträgt. Zusammen mit der ersten Immobilie ergibt sich ein Gesamtbeleihungswert von 345.000 Euro, was die Finanzierung realisierbar macht.

• —Weitere Immobilien als Sicherheit
• —Wertpapiere oder Geldanlagen
• —Bürgschaften durch Dritte
• —Lebensversicherungen oder andere Vermögenswerte

Alternative 3: Finanzierung aufteilen

Eine weitere Möglichkeit ist die Aufteilung der Finanzierung auf mehrere Banken oder Finanzierungsarten. Statt eines einzigen Kredits können mehrere Darlehen kombiniert werden, etwa ein klassisches Hypothekendarlehen und ein zweites Darlehen mit höherem Zinssatz. Dies kann helfen, die Finanzierungslücke zu schließen, auch wenn der Beleihungswert einer einzelnen Bank nicht ausreicht.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Beleihungswert von 200.000 Euro, der Kaufpreis beträgt 250.000 Euro. Eine Bank gewährt ein Darlehen von 180.000 Euro, eine zweite Bank stellt ein weiteres Darlehen von 50.000 Euro bereit. Zusammen decken die beiden Darlehen den Kaufpreis ab, auch wenn der Beleihungswert einer einzelnen Bank nicht ausreicht.

• —Kombination mehrerer Hypothekendarlehen
• —Nutzung von Bauspardarlehen
• —Einbindung von Privatkrediten oder anderen Finanzierungsformen
• —Aufteilung auf verschiedene Banken

Alternative 4: Kaufpreis verhandeln oder Anzahlung erhöhen

Wenn der Beleihungswert zu niedrig ist, kann eine Verhandlung des Kaufpreises helfen. Ein niedrigerer Kaufpreis reduziert die Finanzierungslücke und macht die Immobilie für die Bank attraktiver. Alternativ kann der Käufer eine höhere Anzahlung leisten, um den Eigenkapitalanteil zu erhöhen und das Risiko für die Bank zu senken.

Beispiel: Eine Immobilie wird mit 320.000 Euro angeboten, der Beleihungswert liegt bei 224.000 Euro. Der Käufer verhandelt den Kaufpreis auf 280.000 Euro herunter. Die Finanzierungslücke sinkt von 96.000 auf 56.000 Euro, was die Finanzierung deutlich erleichtert.

• —Verhandlung eines niedrigeren Kaufpreises
• —Erhöhung der Anzahlung
• —Kombination aus niedrigerem Kaufpreis und höherer Anzahlung
• —Einbindung von Familienhilfe für die Anzahlung

Alternative 5: Immobilie modernisieren oder sanieren

Eine Modernisierung oder Sanierung der Immobilie kann den Beleihungswert erhöhen. Maßnahmen wie eine energetische Sanierung, der Austausch von Heizung und Fenstern oder eine Renovierung der Bäder können den Wert der Immobilie steigern und damit auch den Beleihungswert. Banken bewerten modernisierte Immobilien oft höher, weil sie als sicherer gelten.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 250.000 Euro, der Beleihungswert liegt bei 175.000 Euro. Nach einer energetischen Sanierung steigt der Verkehrswert auf 280.000 Euro, der Beleihungswert auf 196.000 Euro. Die Finanzierungslücke sinkt und die Immobilie wird für die Bank attraktiver.

• —Energetische Sanierung (Dämmung, Fenster, Heizung)
• —Renovierung von Bädern und Küche
• —Modernisierung der Elektroinstallation
• —Verbesserung der Außenanlagen und des Energieausweises

Alternative 6: Nutzung von staatlichen Förderprogrammen

Staatliche Förderprogramme können helfen, die Finanzierungslücke zu schließen, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist. Programme wie KfW-Förderungen für energetische Sanierungen oder Wohnraumförderungen können Zuschüsse oder günstige Darlehen bereitstellen. Diese Mittel können die Finanzierung ergänzen und die Abhängigkeit vom Beleihungswert reduzieren.

Beispiel: Eine Immobilie soll modernisiert werden, der Beleihungswert liegt bei 200.000 Euro, die Modernisierungskosten betragen 50.000 Euro. Ein KfW-Darlehen mit niedrigem Zinssatz deckt die Modernisierungskosten ab, während die Bank den Beleihungswert für die Immobilie weiterhin als Sicherheit nutzt.

• —KfW-Förderungen für energetische Sanierungen
• —Wohnraumförderungen des Bundes oder der Länder
• —Zuschüsse für barrierefreies Wohnen
• —Programme für den Erhalt von Bestandsimmobilien

Alternative 7: Immobilie beleihen im Alter (BestAger-Finanzierung)

Für ältere Eigentümer kann eine BestAger-Finanzierung eine Alternative sein, wenn der Beleihungswert zu niedrig ist. Solche Darlehen werden ab einem bestimmten Alter gewährt und berücksichtigen den Marktwert der Immobilie. Die Höhe des Darlehens ergibt sich aus dem ermittelten Marktwert, wobei die Immobilie bis zu einem bestimmten Prozentsatz beleihbar ist. Diese Finanzierungen sind oft nicht zweckgebunden und erfordern keine Rückzahlung während der Laufzeit.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Marktwert von 300.000 Euro. Eine BestAger-Finanzierung ermöglicht eine Beleihung von bis zu 40 Prozent, also 120.000 Euro. Diese Summe kann für Modernisierungen, Umbauten oder andere Zwecke genutzt werden, ohne dass der Beleihungswert im klassischen Sinne eine Rolle spielt.

• —BestAger-Darlehen ab 55 Jahren
• —Nutzung des Marktwerts statt Beleihungswerts
• —Keine Rückzahlung während der Laufzeit
• —Nicht zweckgebundene Nutzung der Mittel

Alternative 8: Immobilie verkaufen und neu finanzieren

Wenn der Beleihungswert einer Immobilie dauerhaft zu niedrig ist, kann ein Verkauf und Neukauf eine sinnvolle Alternative sein. Durch den Verkauf wird das vorhandene Kapital freigesetzt, das dann für den Kauf einer neuen Immobilie genutzt werden kann. Bei einer neuen Finanzierung kann der Beleihungswert unter Umständen höher ausfallen, insbesondere wenn die neue Immobilie in besserer Lage oder in besserem Zustand ist.

Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 200.000 Euro, der Beleihungswert liegt bei 140.000 Euro. Der Eigentümer verkauft die Immobilie und kauft eine neue für 250.000 Euro. Der Beleihungswert der neuen Immobilie liegt bei 175.000 Euro, was die Finanzierung erleichtert.

• —Verkauf der bestehenden Immobilie
• —Freisetzung von Eigenkapital
• —Kauf einer neuen Immobilie mit höherem Beleihungswert
• —Umschuldung auf bessere Konditionen

Fazit

Der Beleihungswert ist ein entscheidender Faktor bei der Immobilienfinanzierung, aber er ist nicht das einzige Kriterium. Wenn der Beleihungswert zu niedrig ist, gibt es verschiedene Alternativen: von der Aufstockung des Eigenkapitals über zusätzliche Sicherheiten bis hin zur Modernisierung der Immobilie oder der Nutzung staatlicher Förderprogramme. Wichtig ist, alle Optionen sorgfältig zu prüfen und gegebenenfalls professionelle Beratung in Anspruch zu nehmen. Mit der richtigen Strategie lässt sich auch bei einem niedrigen Beleihungswert eine solide Finanzierung realisieren.