Beleihungswert: Rechte und Pflichten

Der Beleihungswert spielt in der Immobilienfinanzierung eine zentrale Rolle – und damit auch für Ihre Rechte und Pflichten als Käufer, Eigentümer oder Verkäufer. Er ist nicht einfach nur ein Zahlenwert, sondern die rechtliche und wirtschaftliche Grundlage, auf der Banken Kredite sichern und Kreditnehmer ihre Finanzierung planen. In diesem Ratgeber wird erklärt, was der Beleihungswert genau ist, wie er berechnet wird, welche Rechte und Pflichten sich daraus für Sie ergeben und wie Sie ihn im Alltag von Kauf, Beleihung und Umbau sinnvoll nutzen können.

Was ist der Beleihungswert?

Der Beleihungswert ist der von der Bank oder einem Gutachter ermittelte Sicherheitenwert einer Immobilie. Er soll den Betrag abbilden, den die Bank im Falle einer Zwangsversteigerung oder eines Verkaufs über die gesamte Laufzeit des Darlehens mit hoher Wahrscheinlichkeit erzielen kann. Im Gegensatz zum Verkehrswert (Marktwert) oder Kaufpreis wird hier ein Sicherheitsabschlag eingerechnet, weil kurzfristige Marktschwankungen, Leerstände oder bauliche Mängel berücksichtigt werden müssen.

Rechtlich ist der Beleihungswert in der Beleihungswertverordnung (BelWertV) definiert: Es ist der Wert, der erfahrungsgemäß unabhängig von vorübergehenden Wertschwankungen am Grundstücksmarkt während der gesamten Dauer der Beleihung bei einer Veräußerung voraussichtlich erzielt werden kann. Spekulative Elemente dürfen nicht mit einbezogen werden. Typischerweise liegt der Beleihungswert zwischen etwa 70 und 90 Prozent des Verkehrswerts, je nach Lage, Objektart und Marktumfeld.

• —Der Beleihungswert ist ein langfristig gesicherter Sicherheitenwert, nicht der aktuelle Marktpreis.
• —Er berücksichtigt mögliche Wertschwankungen und einen Sicherheitsabschlag.
• —Er dient als Grundlage für die Berechnung der maximalen Kreditsumme (Beleihungsgrenze).
• —Er darf rechtlich nicht über dem Verkehrswert liegen.
• —Er wird meist durch ein Gutachten eines Sachverständigen ermittelt.

Wie wird der Beleihungswert berechnet?

Die Berechnung des Beleihungswerts erfolgt in der Regel auf Basis des Verkehrswerts der Immobilie. Banken oder Gutachter nutzen dafür standardisierte Verfahren wie das Sachwertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das Vergleichswertverfahren. Beim Sachwertverfahren wird der Gebäudewert (Bauwert) und der Bodenwert getrennt bewertet, beim Ertragswertverfahren der jährliche Reinertrag mit einem Kapitalisierungsfaktor multipliziert und beim Vergleichswertverfahren werden ähnliche Objekte in der Umgebung herangezogen.

Aus dem so ermittelten Verkehrswert wird dann ein Sicherheitsabschlag abgezogen, der je nach Bank und Objekt zwischen etwa 10 und 30 Prozent liegen kann. Beispiel: Eine Immobilie hat einen Verkehrswert von 400.000 Euro. Die Bank setzt einen Sicherheitsabschlag von 15 Prozent an, sodass der Beleihungswert bei 340.000 Euro liegt. Dieser Wert bildet dann die Basis für die Beleihungsgrenze und damit für die maximale Darlehenssumme.

• —Basis ist der Verkehrswert (Marktwert) der Immobilie.
• —Es kommen Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren zum Einsatz.
• —Ein Sicherheitsabschlag von typischerweise 10–30 % wird abgezogen.
• —Der resultierende Wert ist der Beleihungswert.
• —Die Berechnung erfolgt meist durch ein Gutachten nach den Vorgaben der BelWertV.

Rechte des Eigentümers und Käufers

Als Eigentümer oder Käufer einer Immobilie ergeben sich aus dem Beleihungswert wichtige Rechte. So hat man das Recht, den Beleihungswert transparent zu erfahren und gegebenenfalls ein eigenes Gutachten einzuholen, wenn die Bank einen deutlich niedrigeren Wert ansetzt, als erwartet. Dies kann insbesondere bei ungewöhnlichen Objekten, Sanierungsbedarf oder besonderen Lagefaktoren sinnvoll sein.

Darüber hinaus hat man das Recht, die Beleihungsgrenze und die daraus resultierende maximale Darlehenssumme zu verstehen und zu prüfen. Wenn der Beleihungswert höher ausfällt, als ursprünglich angenommen, kann dies zu einer höheren Kreditvergabe führen oder den Eigenkapitalbedarf senken. Umgekehrt kann ein niedriger Beleihungswert dazu führen, dass mehr Eigenkapital eingebracht werden muss oder die Finanzierung neu geplant werden muss.

• —Recht auf Einsicht in den Beleihungswert und die zugrunde liegenden Gutachten.
• —Recht, ein eigenes Gutachten in Auftrag zu geben, um den Wert zu überprüfen.
• —Recht, die Auswirkungen des Beleihungswerts auf Kreditgrenze und Eigenkapital zu verstehen.
• —Recht, bei Abweichungen zwischen Kaufpreis und Beleihungswert die Finanzierung anzupassen.
• —Recht, bei Veränderungen am Objekt (z.B. Sanierung) eine Neubewertung zu beantragen.

Pflichten des Eigentümers und Käufers

Mit dem Beleihungswert verbunden sind auch Pflichten. So ist der Eigentümer verpflichtet, die Immobilie in einem Zustand zu erhalten, der den Beleihungswert nicht nachhaltig mindert. Dies betrifft insbesondere bauliche Veränderungen, die ohne Zustimmung der Bank erfolgen könnten, wie größere Umbauten, Aufstockungen oder Anbauten. Solche Maßnahmen können den Wert der Immobilie verändern und damit den Beleihungswert beeinflussen.

Weiterhin ist der Eigentümer verpflichtet, der Bank relevante Informationen über den Zustand der Immobilie mitzuteilen, wenn sich dieser deutlich verschlechtert. Dazu gehören beispielsweise schwere Schäden durch Feuer, Sturm oder Feuchtigkeit, die den Wert der Immobilie mindern könnten. Auch bei Vermietung oder Nutzung als Ferienimmobilie kann sich der Beleihungswert ändern, was rechtzeitig mit der Bank abzustimmen ist.

• —Pflicht, die Immobilie in einem wertbeständigen Zustand zu erhalten.
• —Pflicht, größere bauliche Veränderungen mit der Bank abzustimmen.
• —Pflicht, Schäden oder Wertminderungen der Bank zu melden.
• —Pflicht, bei Nutzung als Ferienimmobilie oder gewerblicher Nutzung die Bank zu informieren.
• —Pflicht, bei Verkauf oder Vermietung die Beleihungssituation zu berücksichtigen.

Beleihungswert und Finanzierung

Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Beleihungsgrenze, also den maximalen Anteil des Beleihungswerts, den die Bank bereit ist zu finanzieren. Bei Wohnimmobilien liegt diese Grenze in der Regel bei etwa 80 Prozent des Beleihungswerts, bei Gewerbeimmobilien oft darunter. Beispiel: Eine Immobilie hat einen Beleihungswert von 500.000 Euro. Die Bank setzt eine Beleihungsgrenze von 80 Prozent an, sodass maximal 400.000 Euro als Kredit vergeben werden können.

Die Differenz zwischen Kaufpreis und maximaler Kreditsumme muss der Käufer in Form von Eigenkapital aufbringen. Wenn der Beleihungswert niedriger ausfällt, als erwartet, kann dies zu einem höheren Eigenkapitalbedarf führen. Umgekehrt kann ein höherer Beleihungswert die Finanzierung erleichtern oder zusätzliche Investitionen wie Sanierung oder Modernisierung ermöglichen.

• —Der Beleihungswert bestimmt die maximale Kreditsumme (Beleihungsgrenze).
• —Typische Beleihungsgrenzen liegen bei Wohnimmobilien bei etwa 80 % des Beleihungswerts.
• —Die Differenz zum Kaufpreis muss als Eigenkapital eingebracht werden.
• —Ein niedriger Beleihungswert erhöht den Eigenkapitalbedarf.
• —Ein höherer Beleihungswert kann zusätzliche Investitionen ermöglichen.

Beleihungswert bei Umbau, Sanierung und Modernisierung

Bei Umbau, Sanierung oder Modernisierung einer Immobilie kann sich der Beleihungswert verändern. Werden bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Wert der Immobilie nachhaltig steigern, kann dies zu einer Neubewertung und damit zu einem höheren Beleihungswert führen. Dies kann insbesondere bei energetischer Sanierung, Aufstockung oder Anbau von Wohnraum der Fall sein.

Umgekehrt kann eine unsachgemäße oder ungenehmigte Modernisierung den Beleihungswert mindern, wenn sie die Werthaltigkeit der Immobilie beeinträchtigt. Es ist daher wichtig, größere Maßnahmen mit der Bank abzustimmen und gegebenenfalls eine Neubewertung zu beantragen. Dies kann nicht nur die Finanzierung beeinflussen, sondern auch die Versicherungsbedingungen und die Werthaltigkeit der Immobilie.

• —Sanierung und Modernisierung können den Beleihungswert erhöhen.
• —Aufstockung oder Anbau von Wohnraum kann den Wert steigern.
• —Ungenehmigte oder unsachgemäße Maßnahmen können den Beleihungswert mindern.
• —Neubewertung nach größeren Umbauten kann sinnvoll sein.
• —Abstimmung mit der Bank bei größeren baulichen Veränderungen ist Pflicht.

Beleihungswert bei Verkauf und Vermietung

Beim Verkauf einer Immobilie spielt der Beleihungswert eine Rolle, insbesondere wenn ein Käufer eine Finanzierung über eine Bank plant. Der Beleihungswert kann den Kaufpreis beeinflussen, da Banken nur bis zu einer bestimmten Beleihungsgrenze finanzieren. Wenn der Beleihungswert deutlich unter dem Kaufpreis liegt, kann dies die Finanzierung erschweren oder zusätzliche Eigenkapitalanforderungen mit sich bringen.

Bei Vermietung ist der Beleihungswert relevant, da er die Kreditwürdigkeit des Eigentümers beeinflusst. Ein stabiler oder steigender Beleihungswert kann die Bonität verbessern und die Konditionen der Finanzierung positiv beeinflussen. Umgekehrt kann eine sinkende Beleihungswertentwicklung zu strengeren Konditionen oder zusätzlichen Sicherheiten führen.

• —Beim Verkauf kann der Beleihungswert die Finanzierung des Käufers beeinflussen.
• —Ein niedriger Beleihungswert kann zusätzliche Eigenkapitalanforderungen mit sich bringen.
• —Bei Vermietung beeinflusst der Beleihungswert die Kreditwürdigkeit des Eigentümers.
• —Ein steigender Beleihungswert kann die Konditionen der Finanzierung verbessern.
• —Eine sinkende Beleihungswertentwicklung kann zu strengeren Konditionen führen.

Rechte und Pflichten bei Beleihungsgrenze und Beleihungsauslauf

Die Beleihungsgrenze ist der maximale Anteil des Beleihungswerts, den die Bank bereit ist zu finanzieren. Der Beleihungsauslauf ist der tatsächliche Anteil des Beleihungswerts, der tatsächlich belehnt ist. Beide Werte beeinflussen die Rechte und Pflichten des Eigentümers. So hat der Eigentümer das Recht, den Beleihungsauslauf zu kennen und zu verstehen, wie viel Sicherheit die Bank tatsächlich in Anspruch nimmt.

Gleichzeitig hat der Eigentümer die Pflicht, den Beleihungsauslauf im Auge zu behalten, insbesondere wenn sich der Beleihungswert ändert. Ein steigender Beleihungsauslauf kann die Kreditwürdigkeit beeinträchtigen und zusätzliche Sicherheiten erfordern. Umgekehrt kann ein sinkender Beleihungsauslauf zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen.

• —Recht, den Beleihungsauslauf und die Beleihungsgrenze zu kennen.
• —Pflicht, den Beleihungsauslauf im Auge zu behalten.
• —Ein steigender Beleihungsauslauf kann zusätzliche Sicherheiten erfordern.
• —Ein sinkender Beleihungsauslauf kann zusätzliche Finanzierungsmöglichkeiten eröffnen.
• —Abstimmung mit der Bank bei Veränderungen des Beleihungsauslaufs ist sinnvoll.

Fazit

Der Beleihungswert ist ein zentraler Baustein der Immobilienfinanzierung und beeinflusst sowohl die Rechte als auch die Pflichten von Eigentümern und Käufern. Er ist der langfristig gesicherte Sicherheitenwert einer Immobilie, der die maximale Kreditsumme bestimmt und den Eigenkapitalbedarf beeinflusst. Durch ein gutes Verständnis des Beleihungswerts können Eigentümer ihre Finanzierung planen, bauliche Maßnahmen sinnvoll gestalten und ihre Rechte gegenüber der Bank wahrnehmen. Wer den Beleihungswert aktiv im Blick behält, kann seine Immobilie langfristig wertbeständig halten und von steigenden Werten profitieren.