Beleihungsauslauf: Wann lohnt es sich?

Für viele Menschen ist der Erwerb einer eigenen Immobilie ein Lebenstraum. Doch bevor dieser Traum Wirklichkeit wird, stehen umfassende Planungen an – insbesondere die Finanzierung spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Banken und Kreditinstitute prüfen die Bonität eines Kreditnehmers sowie die Sicherheit, die die Immobilie selbst bietet. Ein zentraler Begriff in diesem Zusammenhang ist der sogenannte Beleihungsauslauf. Er beeinflusst maßgeblich die Konditionen eines Immobiliendarlehens und somit die Gesamtkosten der Finanzierung. Doch was verbirgt sich genau hinter diesem Begriff, wie wird er berechnet und wann lohnt es sich, einen hohen oder niedrigen Beleihungsauslauf anzustreben?

Was ist der Beleihungsauslauf?

Der Beleihungsauslauf, auch als Beleihungsquote bezeichnet, drückt das Verhältnis zwischen der Höhe des Immobiliendarlehens und dem Beleihungswert der finanzierten Immobilie aus. Er ist ein Maßstab für das Risiko, das ein Kreditinstitut mit der Vergabe eines Darlehens eingeht. Je höher der Beleihungsauslauf, desto größer ist das Risiko für die Bank, da ein größerer Teil des Immobilienwerts durch den Kredit abgedeckt wird. Umgekehrt bedeutet ein niedriger Beleihungsauslauf ein geringeres Risiko für die Bank.

Der Beleihungswert ist dabei nicht zwangsläufig identisch mit dem Kaufpreis oder dem aktuellen Marktwert der Immobilie. Kreditinstitute ermitteln diesen Wert konservativ, um auch bei möglichen Wertschwankungen oder bei einer Zwangsversteigerung im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers ihre Forderungen abdecken zu können. Er wird in der Regel durch ein internes oder externes Gutachten festgestellt und liegt meist unter dem Kaufpreis.

Beleihungswert vs. Kaufpreis – Ein wichtiger Unterschied

Bevor wir die Berechnung des Beleihungsauslaufs näher betrachten, ist es entscheidend, den Unterschied zwischen dem Kaufpreis und dem Beleihungswert zu verstehen. Der Kaufpreis ist der Preis, den der Käufer an den Verkäufer für die Immobilie zahlt, zuzüglich Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision. Diese Nebenkosten werden von Banken in der Regel nicht beliehen, da sie im Falle einer Verwertung der Immobilie nicht wiedererlangt werden können.

Der Beleihungswert hingegen ist ein von der Bank ermittelter Wert, der sich an zukünftigen, nachhaltig erzielbaren Erträgen und einem langfristigen Werterhalt der Immobilie orientiert. Er soll sicherstellen, dass die Bank auch bei einer Verwertung der Immobilie im schlimmsten Fall ihren Kredit zurückerhält. Ein Wertgutachten berücksichtigt hierbei Faktoren wie Lage, Zustand, Ausstattung, Baujahr und die generelle Marktentwicklung. In Deutschland ist die Ermittlung des Beleihungswertes in der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) geregelt.

• —Beleihungswert: Konservativ ermittelter Wert durch die Bank, liegt oft unter dem Kaufpreis.
• —Kaufpreis: Tatsächlicher Preis der Immobilie, den der Käufer zahlt.
• —Nebenkosten: Zusätzliche Ausgaben (Steuern, Gebühren, Provision), die vom Kredit meist nicht abgedeckt werden.
• —Nachhaltigkeit: Der Beleihungswert orientiert sich an langfristig erzielbaren Erträgen und Werterhalt.

Berechnung des Beleihungsauslaufs

Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ist unkompliziert. Sie erfolgt nach folgender Formel:

Beleihungsauslauf = (Darlehenshöhe / Beleihungswert) * 100

Ein Beispiel zur Verdeutlichung: Angenommen, eine Immobilie hat einen Beleihungswert von 300.000 Euro, und der Kreditnehmer benötigt ein Darlehen in Höhe von 240.000 Euro. Der Beleihungsauslauf würde sich wie folgt berechnen:

Beleihungsauslauf = (240.000 Euro / 300.000 Euro) * 100 = 80 %

In diesem Fall beträgt der Beleihungsauslauf 80 Prozent. Das bedeutet, dass 80 Prozent des von der Bank ermittelten Beleihungswerts durch den Kredit abgedeckt sind.

Die Bedeutung des Beleihungsauslaufs für die Zinskonditionen

Der Beleihungsauslauf ist ein entscheidender Faktor für die Festlegung der Darlehenszinsen und somit für die gesamten Kosten der Immobilienfinanzierung. Banken staffeln ihre Zinskonditionen oft nach Beleihungsausläufen. Je niedriger der Beleihungsauslauf ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank, und desto günstigere Zinsen kann sie dem Kreditnehmer anbieten. Typische Stufen sind oft bei 60 %, 80 % oder 90 % des Beleihungswertes zu finden. Ein Darlehen mit einem Beleihungsauslauf von 60 % wird in der Regel deutlich günstigere Zinsen aufweisen als ein Darlehen mit 90 % Beleihungsauslauf.

Der Grund dafür liegt in der Eigenkapitalquote des Kreditnehmers. Je mehr Eigenkapital der Kreditnehmer mitbringt, desto weniger muss die Bank finanzieren und desto geringer ist ihr Ausfallrisiko. Dieses geringere Risiko gibt die Bank in Form von niedrigeren Zinsen an den Kreditnehmer weiter. Ein hoher Beleihungsauslauf bedeutet hingegen, dass der Kreditnehmer weniger Eigenkapital einbringt, was für die Bank ein höheres Ausfallrisiko impliziert und somit höhere Zinsen zur Folge hat.

Wann ein niedriger Beleihungsauslauf sinnvoll ist

Ein niedriger Beleihungsauslauf ist in der Regel immer erstrebenswert, da er zu besseren Konditionen führt. Dies ist meistens dann der Fall, wenn der Kreditnehmer über ausreichend Eigenkapital verfügt, um einen erheblichen Teil des Kaufpreises und idealerweise auch die Nebenkosten selbst zu tragen. Ein Beleihungsauslauf von unter 80 % gilt oft als günstig, wobei Werte unter 60 % die besten Konditionen ermöglichen.

• —Niedrigere Darlehenszinsen, da das Risiko für die Bank sinkt.
• —Potenziell höhere Flexibilität bei Sondertilgungen oder Anschlussfinanzierungen.
• —Die Immobilie ist schneller schuldenfrei.
• —Geringeres monatliches Belastung durch niedrigere Raten.

Wann ein hoher Beleihungsauslauf in Betracht gezogen wird

Einen hohen Beleihungsauslauf in Kauf zu nehmen, bedeutet meist, dass der Kreditnehmer über wenig oder gar kein Eigenkapital verfügt und eine sogenannte Vollfinanzierung anstrebt. Dies ist in bestimmten Situationen denkbar, birgt jedoch höhere Risiken und ist mit ungünstigeren Konditionen verbunden. Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten über das Darlehen abgedeckt werden müssen. Dies treibt den Beleihungsauslauf oft auf 100 % oder sogar darüber hinaus (bezogen auf den Kaufpreis, nicht den Beleihungswert).

Gründe, einen hohen Beleihungsauslauf zu wählen, könnten sein:

• —Trotz fehlenden Eigenkapitals den Wunsch haben, eine Immobilie zu erwerben (z.B. aufgrund steigender Mieten oder attraktiver historischer Zinsen).
• —Ein hohes und sicheres Einkommen, das auch höhere Raten tragen kann, selbst bei ungünstigeren Zinsen.
• —Die Erwartung eines starken Wertzuwachses der Immobilie in der Zukunft, der die höheren Finanzierungskosten mittelfristig ausgleicht.
• —Der Wunsch, Eigenkapital für andere Investitionen oder als Liquiditätsreserve vorzuhalten.

Es ist jedoch wichtig zu betonen, dass eine Finanzierung mit hohem Beleihungsauslauf – gerade bei über 90 % bezogen auf den Beleihungswert – von Banken sehr kritisch geprüft wird. Die Anforderungen an die Bonität des Kreditnehmers sind hier deutlich höher. Hinzu kommen die erwähnten höheren Zinsen, die die monatliche Belastung und die Gesamtkosten über die Laufzeit des Darlehens spürbar erhöhen.

Strategien zur Optimierung des Beleihungsauslaufs

Um die besten Konditionen für die Immobilienfinanzierung zu erhalten, ist es ratsam, den Beleihungsauslauf so niedrig wie möglich zu halten. Folgende Strategien können dabei helfen:

• —Eigenkapital aufstocken: Sparen Sie so viel Eigenkapital wie möglich an. Ideal ist es, wenn Sie mindestens die Nebenkosten und 10-20 % des Kaufpreises selbst finanzieren können.
• —Kaufpreisverhandlung: Versuchen Sie, einen möglichst niedrigen Kaufpreis für die Immobilie zu erzielen. Jeder Euro weniger mindert die Darlehenssumme und damit den Beleihungsauslauf.
• —Immobilienbewertung überprüfen: Lassen Sie gegebenenfalls ein eigenes Wertgutachten erstellen, um den Beleihungswert der Immobilie besser einschätzen zu können. Manchmal weichen die Einschätzungen ab.
• —Fördermittel nutzen: Prüfen Sie, ob Sie Anspruch auf staatliche Förderprogramme haben (z.B. KfW-Darlehen). Diese können den zu finanzierenden Betrag reduzieren und somit den Beleihungsauslauf senken.
• —Mehrere Angebote einholen: Vergleichen Sie Darlehensangebote verschiedener Banken. Manche Institute bieten unter Umständen auch bei etwas höheren Beleihungsausläufen noch vergleichsweise gute Konditionen an.

Fazit

Der Beleihungsauslauf ist ein fundamentaler Parameter in der Immobilienfinanzierung, der direkte Auswirkungen auf die Zinskonditionen und somit auf die Gesamtkosten eines Immobiliendarlehens hat. Ein niedriger Beleihungsauslauf, ermöglicht durch ausreichend Eigenkapital und einen realistischen Kaufpreis, führt in der Regel zu deutlich günstigeren Finanzierungskonditionen und einem geringeren Risiko für beide Seiten. Während ein hoher Beleihungsauslauf den Traum von den eigenen vier Wänden auch bei geringem Eigenkapital ermöglichen kann, sollten die damit verbundenen höheren Zinsen und das gestiegene finanzielle Risiko stets sorgfältig abgewogen werden. Eine vorausschauende Planung, das Ansparen von Eigenkapital und der Vergleich verschiedener Finanzierungsangebote sind entscheidende Schritte, um die Immobilienfinanzierung optimal zu gestalten.