Bausparvertrag: Kosten im Überblick

Ein Bausparvertrag kann ein sinnvoller Baustein für die Finanzierung von Eigenheim, Modernisierung oder Anbau sein. Doch viele Bauherren unterschätzen, welche Kosten tatsächlich anfallen – über die monatlichen Sparbeiträge hinaus. In diesem Ratgeber werden alle relevanten Kostenpositionen eines Bausparvertrags im Immobilienkontext systematisch erklärt: von der einmaligen Abschlussgebühr über Zinsen und Agio bis zu Nebenkosten wie Kontoführungsgebühren und Darlehensnebenkosten. So lässt sich besser einschätzen, ob sich Bausparen für den eigenen Bau- oder Modernisierungsvorhaben wirklich lohnt.

Was ein Bausparvertrag im Immobilienkontext leistet

Ein Bausparvertrag ist ein Vertrag zwischen einem Bausparer und einer Bausparkasse, der in erster Linie dazu dient, ein zukünftiges Bauspardarlehen zu sichern. Typische Einsatzfälle sind der Neubau eines Eigenheims, der Kauf einer Bestandsimmobilie, ein Anbau, eine Garage, ein Carport oder eine umfangreiche Sanierung und Modernisierung. Der Bausparer spart über eine bestimmte Zeit einen Teil der Bausparsumme an; im Gegenzug erhält er später ein zinsgünstiges Darlehen, das für das Bau- oder Modernisierungsvorhaben genutzt werden kann.

Wichtig ist: Der Bausparvertrag ist kein reines Sparprodukt, sondern ein Finanzierungsinstrument mit klarer Immobilienorientierung. Die Bausparkasse sichert dem Bausparer eine bestimmte Bausparsumme zu, aus der später das Darlehen abgezogen wird. Die Kosten des Vertrags – also Gebühren, Zinsen und sonstige Entgelte – wirken sich direkt auf die Gesamtkosten des Bau- oder Modernisierungsvorhabens aus und sollten daher vor Vertragsabschluss genau geprüft werden.

Die Abschlussgebühr: Einmalige Kosten beim Vertragsstart

Die Abschlussgebühr ist eine der bekanntesten und meist diskutierten Kosten eines Bausparvertrags. Sie fällt einmalig beim Abschluss des Vertrags an und wird in der Regel als Prozentsatz der Bausparsumme berechnet. In der Praxis liegt dieser Prozentsatz bei den meisten Bausparkassen und Tarifen zwischen 1,0 und 1,6 Prozent der Bausparsumme. Für eine Bausparsumme von 100.000 Euro bedeutet das beispielhaft Kosten von 1.000 bis 1.600 Euro – ein Betrag, der bei der Gesamtfinanzierung nicht vernachlässigt werden sollte.

Die Abschlussgebühr deckt unter anderem die Kosten für Vertragsbearbeitung, Beratung und Verwaltung ab. Sie wird entweder direkt als Einmalzahlung fällig oder von den ersten Sparbeiträgen abgezogen. Wird die Bausparsumme später erhöht, fällt für den erhöhten Teil in der Regel erneut eine Abschlussgebühr in entsprechender Höhe an. Kündigt der Bausparer den Vertrag später, wird die Abschlussgebühr in der Regel nicht zurückerstattet – eine Rückerstattung ist nur in Ausnahmefällen, etwa bei einem wirksamen Widerruf, möglich.

• —Die Abschlussgebühr beträgt meist 1,0 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme.
• —Sie wird einmalig beim Vertragsabschluss fällig.
• —Bei Erhöhung der Bausparsumme kann eine zusätzliche Abschlussgebühr anfallen.
• —Eine Rückerstattung bei späterer Kündigung ist in der Regel ausgeschlossen.
• —Lediglich bei Widerruf des Vertrags kann eine Rückzahlung möglich sein.

Zinsen während der Sparphase

Während der Ansparphase erhält der Bausparer Zinsen auf das angesparte Guthaben. Diese Zinsen sind in der Regel deutlich niedriger als die Zinsen, die die Bausparkasse für das spätere Bauspardarlehen verlangt. Dennoch sind sie ein wichtiger Bestandteil der Gesamtkostenrechnung, da sie die Effektivkosten des Vertrags beeinflussen. Je höher die Guthabenzinsen, desto geringer fallen die realen Kosten für den Bausparer aus.

Die Höhe der Guthabenzinsen hängt vom jeweiligen Tarif und von der Bausparkasse ab. In vielen Tarifen liegen die Zinsen nur im Promillebereich pro Jahr. Beispiel: Bei einem Guthabenzins von 0,1 Prozent pro Jahr und einem angesparten Guthaben von 20.000 Euro ergeben sich jährlich rund 20 Euro Zinsen. Diese Zinsen werden dem Bausparkonto gutgeschrieben und können wieder verzinst werden. Für Bauherren bedeutet das: Ein Tarif mit etwas höheren Guthabenzinsen kann sich über die gesamte Sparphase hinweg positiv auf die Finanzierung auswirken.

• —Guthabenzinsen werden auf das angesparte Guthaben während der Sparphase gezahlt.
• —Sie liegen in der Regel im Promillebereich pro Jahr.
• —Höhere Guthabenzinsen senken die effektiven Gesamtkosten des Vertrags.
• —Zinsen werden dem Bausparkonto gutgeschrieben und können wieder verzinst werden.

Agio und Darlehenszinsen beim Bauspardarlehen

Neben der Abschlussgebühr und den Guthabenzinsen spielen vor allem die Kosten des Bauspardarlehens eine zentrale Rolle. Viele Bausparkassen verlangen zusätzlich zu den Zinsen ein sogenanntes Agio, also einen Aufschlag auf den Darlehensbetrag. Dieses Agio wird zu Beginn der Darlehensphase auf den Darlehensbetrag aufgeschlagen und gilt als Zinsvorauszahlung. In der Praxis liegt das Agio häufig bei etwa 2 Prozent des Darlehensbetrags.

Beispiel: Ein Bauspardarlehen von 80.000 Euro mit einem Agio von 2 Prozent bedeutet zusätzliche Kosten von 1.600 Euro, die direkt zu Beginn der Darlehensphase fällig werden. Im Gegensatz zur Abschlussgebühr kann das Agio bei einer vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens in der Regel anteilig erstattet werden. Daneben fallen die eigentlichen Darlehenszinsen an, die je nach Tarif und Marktlage variieren. Diese Zinsen werden über die gesamte Laufzeit des Darlehens berechnet und wirken sich direkt auf die monatlichen Raten aus.

• —Agio ist ein Aufschlag auf den Darlehensbetrag, meist rund 2 Prozent.
• —Es gilt als Zinsvorauszahlung und kann bei vorzeitiger Rückzahlung anteilig erstattet werden.
• —Darlehenszinsen werden über die gesamte Laufzeit berechnet.
• —Die Höhe der Zinsen hängt vom Tarif und vom Marktzins ab.

Jährliche Vertrags- und Kontoführungsgebühren

Neben den einmaligen und zinsbezogenen Kosten können Bausparkassen auch laufende Gebühren erheben. Dazu gehören beispielsweise jährliche Vertragsentgelte oder Kontoführungsgebühren. Diese Gebühren dienen der Abdeckung der Verwaltungskosten und der Sicherstellung der Anwartschaft auf das Bauspardarlehen. In vielen Tarifen liegen diese Gebühren im niedrigen zweistelligen Euro-Bereich pro Jahr, können sich aber über die gesamte Laufzeit des Vertrags summieren.

Beispiel: Eine jährliche Vertragsgebühr von 15 Euro über eine Sparphase von zehn Jahren ergibt zusätzliche Kosten von 150 Euro. Für Bauherren bedeutet das: Auch kleine laufende Gebühren sollten bei der Gesamtbetrachtung nicht unterschätzt werden, vor allem wenn mehrere Verträge parallel laufen. Ein Vergleich verschiedener Tarife zeigt oft, dass sich die Höhe dieser Gebühren deutlich unterscheidet und damit die Gesamtkosten des Bausparvertrags beeinflusst.

• —Jährliche Vertrags- oder Kontoführungsgebühren können anfallen.
• —Sie liegen häufig im niedrigen zweistelligen Euro-Bereich pro Jahr.
• —Über die gesamte Laufzeit können sich die Kosten summieren.
• —Die Höhe variiert je nach Bausparkasse und Tarif.

Nebenkosten für Darlehen und Immobilie

Die Kosten eines Bausparvertrags enden nicht bei der Bausparkasse. Für die tatsächliche Finanzierung eines Bau- oder Modernisierungsvorhabens fallen zusätzlich typische Immobiliennebenkosten an. Dazu gehören unter anderem die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch, Notargebühren, Grunderwerbsteuer (bei Kauf einer Immobilie) sowie eventuelle Kosten für Gutachten oder Baubegleitung. Diese Nebenkosten sind zwar nicht direkt Teil des Bausparvertrags, wirken sich aber direkt auf die Gesamtkosten des Projekts aus.

Beispiel: Für die Eintragung einer Grundschuld können je nach Bundesland und Darlehenshöhe mehrere Hundert Euro anfallen. Hinzu kommen Notargebühren, die sich nach dem Kaufpreis oder der Darlehenshöhe richten. Bauherren sollten diese Kosten bereits in der Planungsphase berücksichtigen und in die Gesamtkostenrechnung einbeziehen. Ein Bausparvertrag kann zwar ein zinsgünstiges Darlehen sichern, ersetzt aber nicht die üblichen Nebenkosten eines Immobilienkaufs oder einer umfangreichen Sanierung.

• —Grundschuld- und Notarkosten gehören zu den typischen Nebenkosten.
• —Grunderwerbsteuer fällt bei Immobilienkauf an.
• —Kosten für Gutachten oder Baubegleitung können zusätzlich anfallen.
• —Diese Nebenkosten wirken sich auf die Gesamtkosten des Bau- oder Modernisierungsvorhabens aus.

Fördermittel und ihre Auswirkung auf die Kosten

In vielen Fällen können Bauherren durch staatliche Fördermittel die Kosten eines Bausparvertrags und damit verbundener Maßnahmen reduzieren. Dazu gehören beispielsweise die Wohnungsbauprämie oder vermögenswirksame Leistungen, die in bestimmten Bausparverträgen berücksichtigt werden. Die Wohnungsbauprämie wird auf die angesparte Summe gewährt und kann die effektiven Kosten des Vertrags senken, wenn die Einkommensgrenzen und sonstigen Voraussetzungen erfüllt sind.

Beispiel: Die Wohnungsbauprämie liegt bei 10 Prozent der angesparten Summe pro Jahr, ist aber auf 70 Euro für Singles und 140 Euro für Paare gedeckelt. Diese Prämie wird direkt auf das Bausparkonto gutgeschrieben und erhöht das angesparte Guthaben. Für Bauherren bedeutet das: Fördermittel können die effektiven Kosten des Bausparvertrags spürbar senken, sollten aber nicht als Garantie für eine günstige Finanzierung angesehen werden. Die Förderbedingungen können sich ändern, und nicht jeder Bausparvertrag ist förderfähig.

• —Wohnungsbauprämie kann die effektiven Kosten senken.
• —Sie wird auf die angesparte Summe gewährt und ist gedeckelt.
• —Vermögenswirksame Leistungen können in bestimmten Verträgen berücksichtigt werden.
• —Fördermittel reduzieren die Gesamtkosten, ersetzen aber keine sorgfältige Finanzierungsplanung.

Fazit

Ein Bausparvertrag kann eine sinnvolle Ergänzung zur Finanzierung von Bau, Kauf oder Modernisierung einer Immobilie sein, bringt aber verschiedene Kosten mit sich. Neben den monatlichen Sparbeiträgen sind vor allem die Abschlussgebühr, Zinsen während der Sparphase, Agio und Darlehenszinsen sowie laufende Vertrags- und Kontoführungsgebühren zu berücksichtigen. Zusätzlich fallen die üblichen Immobiliennebenkosten wie Grundschuld- und Notarkosten an. Fördermittel können die effektiven Kosten senken, ersetzen aber keine sorgfältige Gesamtbetrachtung. Wer die Kosten eines Bausparvertrags im Detail kennt, kann besser einschätzen, ob sich dieser Weg für das eigene Bau- oder Modernisierungsvorhaben wirklich lohnt.