Auflassungsvormerkung: Wer zahlt was?

Beim Kauf einer Immobilie ist die Auflassungsvormerkung ein zentraler Schritt im Grundbuchverfahren. Sie schützt den Käufer, indem sie sicherstellt, dass der Verkäufer die Immobilie zwischen Kaufvertrag und endgültiger Eigentumsübertragung nicht an Dritte veräußern oder belasten kann. Häufig stellt sich dabei die Frage: Wer zahlt die Kosten für diese Vormerkung? Dieser Ratgeber erklärt, wie die Auflassungsvormerkung funktioniert, welche Kosten anfallen, wer sie üblicherweise trägt und welche Abweichungen im Kaufvertrag möglich sind.

Was ist eine Auflassungsvormerkung?

Die Auflassungsvormerkung ist eine vorläufige Eintragung im Grundbuch, die in Abteilung II erfolgt. Sie sichert das künftige Eigentumsrecht des Käufers, bevor der Eigentumsübergang rechtlich vollzogen ist. Ohne diese Vormerkung darf der Käufer den Kaufpreis in der Regel nicht vollständig zahlen, da der Verkäufer sonst die Immobilie noch an Dritte verkaufen oder mit Grundschulden belasten könnte.

Die Auflassungsvormerkung wird vom Notar beim Grundbuchamt beantragt und ist Teil des notariellen Kaufvertrags. Sie wird erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises in die endgültige Eigentumseintragung umgewandelt. Bis dahin bleibt der Verkäufer rechtlich Eigentümer, aber seine Verfügungsmacht ist durch die Vormerkung eingeschränkt.

• —Sichert das künftige Eigentumsrecht des Käufers
• —Wird im Grundbuch in Abteilung II eingetragen
• —Verhindert Veräußerung oder Belastung durch den Verkäufer
• —Ist Voraussetzung für die endgültige Eigentumsübertragung

Wie entstehen die Kosten?

Die Kosten für die Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Es handelt sich um eine halbe Gebühr (0,5-Satz) der vollen Grundbuchgebühr. Diese Gebühr wird sowohl vom Notar als auch vom Grundbuchamt erhoben, wobei jede Seite die Hälfte der halben Gebühr erhält.

Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro beträgt die volle Grundbuchgebühr nach Tabelle B des GNotKG etwa 635 Euro. Die halbe Gebühr für die Auflassungsvormerkung liegt dann bei 317,50 Euro. Der Notar erhält 158,75 Euro und das Grundbuchamt 158,75 Euro. Insgesamt belaufen sich die Kosten für die Auflassungsvormerkung auf etwa 0,5 % des Kaufpreises.

• —Kosten basieren auf dem Kaufpreis
• —Halbe Gebühr (0,5-Satz) nach GNotKG
• —Notar und Grundbuchamt teilen die Gebühr
• —Gesamtkosten etwa 0,5 % des Kaufpreises

Wer trägt die Kosten üblicherweise?

In der Regel trägt der Käufer die Kosten für die Auflassungsvormerkung. Diese Praxis ist branchenüblich und wird im notariellen Kaufvertrag festgehalten. Die Kosten gelten als Teil der Kaufnebenkosten und werden zusammen mit Notar- und Grundbuchgebühren sowie der Grunderwerbsteuer vom Käufer übernommen.

Der Käufer profitiert direkt vom Schutz der Auflassungsvormerkung, daher ist es logisch, dass er die Kosten trägt. Eine andere Regelung ist vertraglich möglich, kommt aber selten vor. Beispielsweise könnte der Verkäufer die Kosten übernehmen, wenn er die Immobilie schnell verkaufen möchte oder besondere Verhandlungsmacht hat.

• —Käufer trägt in der Regel die Kosten
• —Teil der Kaufnebenkosten
• —Vertragliche Abweichungen möglich
• —Verkäufer kann Kosten übernehmen

Beispielrechnungen für verschiedene Kaufpreise

Die folgenden Beispielrechnungen verdeutlichen, wie sich die Kosten für die Auflassungsvormerkung bei unterschiedlichen Kaufpreisen zusammensetzen. Die Werte sind gerundet und dienen der Veranschaulichung.

Beispiel 1: Kaufpreis 200.000 Euro. Volle Grundbuchgebühr: 435 Euro. Halbe Gebühr: 217,50 Euro. Notar: 108,75 Euro. Grundbuchamt: 108,75 Euro. Gesamtkosten: 217,50 Euro (ca. 0,11 % des Kaufpreises).

Beispiel 2: Kaufpreis 400.000 Euro. Volle Grundbuchgebühr: 785 Euro. Halbe Gebühr: 392,50 Euro. Notar: 196,25 Euro. Grundbuchamt: 196,25 Euro. Gesamtkosten: 392,50 Euro (ca. 0,1 % des Kaufpreises).

• —Kaufpreis 200.000 Euro: ca. 217,50 Euro
• —Kaufpreis 300.000 Euro: ca. 317,50 Euro
• —Kaufpreis 400.000 Euro: ca. 392,50 Euro
• —Kaufpreis 500.000 Euro: ca. 467,50 Euro

Weitere Kosten im Zusammenhang mit der Auflassung

Neben den Kosten für die Auflassungsvormerkung fallen weitere Gebühren an, die ebenfalls zu den Kaufnebenkosten gehören. Dazu zählen die Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Grundbuchgebühren für die endgültige Eigentumseintragung sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Kosten können je nach Bundesland und Kaufpreis erheblich variieren.

Die endgültige Eigentumseintragung kostet in der Regel eine volle Gebühr (1,0-Satz) nach GNotKG, was etwa 0,5 % des Kaufpreises entspricht. Zusammen mit der Auflassungsvormerkung belaufen sich die Grundbuchkosten auf etwa 1 % des Kaufpreises. Hinzu kommen Notargebühren und Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises betragen können.

• —Notargebühren für Kaufvertrag
• —Grundbuchgebühren für Eigentumseintragung
• —Grunderwerbsteuer nach Bundesland
• —Weitere Nebenkosten wie Maklerprovision

Vertragliche Regelungen und Abweichungen

Obwohl die Praxis vorsieht, dass der Käufer die Kosten für die Auflassungsvormerkung trägt, können im Kaufvertrag andere Regelungen vereinbart werden. Beispielsweise könnte der Verkäufer die Kosten übernehmen, um den Verkauf zu beschleunigen oder als Verhandlungsmasse zu nutzen. Solche Abweichungen sollten schriftlich festgehalten und notariell beurkundet werden.

Es ist wichtig, die Kostenregelung im Kaufvertrag genau zu prüfen, um Überraschungen zu vermeiden. Der Notar kann bei der Verhandlung unterstützen und auf mögliche Konsequenzen hinweisen. Eine klare Regelung schützt beide Parteien und verhindert Streitigkeiten nach dem Kauf.

• —Vertragliche Abweichungen möglich
• —Verkäufer kann Kosten übernehmen
• —Regelung schriftlich festhalten
• —Notar berät bei Verhandlungen

Fazit

Die Auflassungsvormerkung ist ein wichtiger Schritt beim Immobilienkauf, der den Käufer vor Risiken schützt. Die Kosten dafür betragen in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises und werden üblicherweise vom Käufer getragen. Vertragliche Abweichungen sind möglich, sollten aber sorgfältig geprüft und notariell beurkundet werden. Eine klare Regelung im Kaufvertrag schützt beide Parteien und trägt zu einem reibungslosen Kaufprozess bei.