Ankaufprozess durch Investoren: Wer zahlt was?

Wenn ein Immobilieninvestor eine Wohnung, ein Mehrfamilienhaus oder ein Grundstück kauft, entstehen rund um den Ankauf zahlreiche Kosten. Wer diese letztlich trägt, ist nicht immer klar und hängt von Vertrag, Lage, Objektzustand und Verhandlungsmacht ab. Dieser Ratgeber erklärt, welche Kosten typischerweise beim Ankauf durch Investoren anfallen, wer sie üblicherweise übernimmt und worauf Verkäufer und Käufer achten sollten.

Grundstruktur der Kosten beim Immobilienankauf

Beim Ankauf einer Immobilie durch einen Investor unterscheiden sich die Kosten grob in drei Bereiche: Erstens die Kaufnebenkosten, die direkt mit dem Eigentumsübergang verbunden sind. Dazu gehören Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler. Zweitens die Finanzierungskosten, also Zinsen, Bearbeitungsgebühren und eventuelle Bewertungs- oder Beratungskosten. Drittens die laufenden und zukünftigen Kosten für Verwaltung, Instandhaltung, Modernisierung und ggf. Umbau oder Aufstockung.

Für den Verkäufer sind die Kosten meist überschaubar: typischerweise Maklerprovision (falls vereinbart), eventuelle Grundbuchkosten bei Löschung von Belastungen und ggf. Steuern auf den Veräußerungsgewinn. Für den Investor als Käufer sind die Kosten deutlich umfangreicher, da er neben den klassischen Kaufnebenkosten auch die Finanzierung und die geplante Nutzung der Immobilie finanzieren muss.

Im Folgenden wird Schritt für Schritt dargestellt, welche Kosten anfallen, wer sie in der Praxis häufig trägt und welche Punkte Verkäufer und Investor im Vertrag klären sollten.

Kaufnebenkosten: Notar, Grundbuch und Steuern

Die klassischen Kaufnebenkosten entstehen mit dem notariellen Kaufvertrag und der Eintragung im Grundbuch. Dazu gehören die Notargebühren, die Kosten für die Grundbucheintragung sowie die Grunderwerbsteuer. Diese Kosten werden in der Regel vom Käufer getragen, also vom Investor, da er das Eigentum erwirbt und die Eintragung beantragt.

Die Notargebühren richten sich nach dem Kaufpreis und der Anzahl der Vertragsparteien. Sie umfassen die Beurkundung des Kaufvertrags, die Prüfung des Grundbuchs und die Vorbereitung der Eintragung. Die Grundbuchkosten sind vergleichsweise gering, aber ebenfalls vom Käufer zu zahlen. Die Grunderwerbsteuer ist eine staatliche Steuer, die je nach Bundesland zwischen etwa 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises beträgt und ebenfalls vom Erwerber zu entrichten ist.

• —Notargebühren: in der Regel vom Investor als Käufer getragen.
• —Grundbuchkosten: ebenfalls Käuferkosten.
• —Grunderwerbsteuer: vom Investor zu zahlen, Höhe je nach Bundesland.
• —Eventuelle Löschungskosten für alte Hypotheken: meist Verkäufer, wenn sie noch im Grundbuch stehen.
• —Kosten für Grundbuchauszüge: oft vom Investor, da er die Eintragung veranlasst.

Maklerprovision: Wer zahlt den Makler?

Die Maklerprovision ist ein zentraler Punkt im Ankaufsprozess. In Deutschland ist es üblich, dass der Makler von beiden Parteien, also Verkäufer und Käufer, Provision erhält, sofern beide ihn beauftragt haben. Häufig wird die Provision prozentual zum Kaufpreis vereinbart, häufig um die 3 bis 6 Prozent inklusive Mehrwertsteuer, verteilt auf beide Seiten.

Bei einem Investor als Käufer wird in vielen Fällen vereinbart, dass der Verkäufer einen Teil der Provision trägt und der Investor den Rest. In manchen Fällen übernimmt der Investor die gesamte Provision, wenn der Makler ihn exklusiv vertritt. Wichtig ist, dass die Provision im Maklervertrag klar geregelt ist, damit später keine Überraschungen entstehen.

• —Maklerprovision meist von beiden Parteien getragen, wenn beide beauftragt haben.
• —Höhe der Provision vertraglich festlegen, typischerweise prozentual zum Kaufpreis.
• —Investor kann die gesamte Provision übernehmen, wenn er allein vom Makler vermittelt wird.
• —Klären, ob Provision bei Rückabwicklung oder Nichtzustandekommen des Kaufs fällig wird.
• —Provision sollte immer schriftlich im Maklervertrag festgehalten sein.

Finanzierungskosten: Zinsen, Gebühren und Bewertung

Ein Immobilieninvestor finanziert den Kauf in der Regel über ein Darlehen, meist eine Hypothek oder ein Annuitätendarlehen. Die Bank stellt das Kapital bereit und sichert sich durch Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch. Für den Investor entstehen dadurch Zinsen, Tilgung und verschiedene Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren, Bewertungsgebühren und ggf. Beratungshonorare.

Die Zinsen und die Tilgung sind laufende Kosten, die der Investor als Eigentümer trägt. Die einmaligen Finanzierungskosten wie Bearbeitungsgebühren oder Kosten für die Wertermittlung der Immobilie werden ebenfalls vom Investor übernommen, da sie direkt mit seiner Finanzierung zusammenhängen. In seltenen Fällen kann der Verkäufer z.B. eine Zinszusage geben, aber das ist Ausnahme und muss ausdrücklich vereinbart werden.

• —Zinsen und Tilgung des Darlehens: Investor als Käufer.
• —Bearbeitungsgebühren der Bank: in der Regel vom Investor.
• —Kosten für die Immobilienbewertung: meist vom Investor.
• —Kosten für die Eintragung der Grundschuld im Grundbuch: Investor.
• —Eventuelle Beratungshonorare für Finanzierung: Investor, sofern er den Berater beauftragt.

Kosten für Zustand, Modernisierung und Umbau

Viele Investoren kaufen Objekte, die saniert, modernisiert oder umgebaut werden müssen. Hier stellt sich die Frage, wer die Kosten für Instandhaltung, Modernisierung, Aufstockung oder Anbau trägt. Grundsätzlich gilt: Der Eigentümer trägt die laufenden Instandhaltungskosten. Da der Investor nach der Übergabe Eigentümer ist, übernimmt er in der Regel auch die laufenden Reparaturen und Modernisierungen.

Bei einem Kauf mit Mietern im Objekt ist zu klären, ob Modernisierungen oder Sanierungen bereits vor dem Kauf durch den Verkäufer erfolgen sollen oder ob der Investor diese nach der Übergabe durchführt. In vielen Fällen wird der Kaufpreis entsprechend angepasst, wenn der Verkäufer noch Maßnahmen wie Dachsanierung, Fassadendämmung oder Aufstockung übernimmt. Für größere Umbauten oder Aufstockungen nach der Übergabe trägt der Investor alle Kosten, sofern nichts anderes vereinbart ist.

• —Laufende Instandhaltung nach Übergabe: Investor als Eigentümer.
• —Geplante Modernisierung vor Kauf: kann Verkäufer übernehmen, Preisanpassung möglich.
• —Sanierung oder Aufstockung nach Übergabe: in der Regel Investor.
• —Kosten für Baugenehmigung und Planung: Investor, wenn er baut.
• —Eventuelle Mietverluste während der Sanierung: meist Investor, wenn er Eigentümer ist.

Übergabe, Mietverhältnisse und laufende Betriebskosten

Bei vermieteten Objekten ist die Übergabe der Mietverhältnisse ein wichtiger Punkt. Der Investor übernimmt in der Regel die bestehenden Mietverträge und damit auch die laufenden Betriebskosten, die an die Mieter weitergereicht werden können. Dazu gehören Heizung, Wasser, Müll, Hausreinigung und andere Nebenkosten. Diese werden in der Regel über die Nebenkostenabrechnung mit den Mietern abgerechnet.

Der Investor trägt die Kosten für die Verwaltung des Objekts, sei es durch eine Hausverwaltung oder durch eine interne Verwaltung. Dazu gehören Verwaltungsgebühren, Kosten für die Instandhaltungsrücklage und ggf. Kosten für die Erstellung von Jahresabrechnungen. Der Verkäufer ist nach der Übergabe nicht mehr für diese Kosten verantwortlich, sofern keine besonderen Vereinbarungen getroffen wurden.

• —Laufende Betriebskosten: Investor, werden an Mieter weitergereicht.
• —Verwaltungskosten: Investor, sofern er Eigentümer ist.
• —Instandhaltungsrücklage: Investor bildet und verwaltet.
• —Kosten für Nebenkostenabrechnung: Investor.
• —Eventuelle Kosten für Kündigung oder Umschreibung von Verträgen: Investor nach Übergabe.

Sonderfälle: Vorkaufsrecht, Reservierung und Carport/Garage

In manchen Fällen bestehen besondere Rechte oder Vereinbarungen, die die Kostenverteilung beeinflussen. Ein Vorkaufsrecht kann dazu führen, dass der Verkäufer zusätzliche Kosten für die Einhaltung von Fristen oder die Unterrichtung von Berechtigten trägt. Wenn ein Investor ein Objekt reserviert, können Reservierungsgebühren oder Sicherheiten vereinbart werden, die in der Regel vom Investor gezahlt werden.

Bei Objekten mit Carport, Garage oder Stellplatz ist zu klären, ob diese im Kaufpreis enthalten sind oder separat bewertet werden. Die Kosten für die Instandhaltung von Garagen, Carports oder Stellplätzen trägt nach der Übergabe der Investor, sofern er Eigentümer ist. Umbauten oder Erweiterungen von Garagen oder Carports nach der Übergabe sind ebenfalls Investorkosten.

• —Kosten für Vorkaufsrecht: meist Verkäufer, wenn er es einhalten muss.
• —Reservierungsgebühren: in der Regel Investor.
• —Instandhaltung von Carport, Garage, Stellplatz: Investor nach Übergabe.
• —Umbau oder Erweiterung von Garagen/Carports: Investor.
• —Kosten für Umschreibung von Stellplatznutzungsrechten: Investor.

Praxisbeispiel: Kostenverteilung bei einem Mehrfamilienhaus

Ein Investor kauft ein Mehrfamilienhaus mit zehn Wohnungen in einer Großstadt. Der Kaufpreis beträgt 1,5 Millionen Euro. Der Investor finanziert 70 Prozent über ein Hypothekendarlehen, 30 Prozent bringt er als Eigenkapital ein. Die Grunderwerbsteuer liegt bei 5 Prozent, also 75.000 Euro. Notar und Grundbuch kosten zusammen etwa 10.000 Euro. Die Maklerprovision beträgt 4 Prozent des Kaufpreises, also 60.000 Euro, wovon der Verkäufer 20.000 Euro und der Investor 40.000 Euro trägt.

Der Investor plant eine Modernisierung der Fassade und der Heizungsanlage nach der Übergabe. Diese Kosten in Höhe von 200.000 Euro trägt er selbst. Die laufenden Betriebskosten und Verwaltungskosten werden über die Mieten und Nebenkostenabrechnungen mit den Mietern abgerechnet. In diesem Beispiel trägt der Investor die meisten Kosten, während der Verkäufer im Wesentlichen den Verkaufserlös erhält und die Maklerprovision anteilig zahlt.

Fazit

Beim Ankauf einer Immobilie durch einen Investor ist die Kostenverteilung klar strukturiert: Der Investor trägt in der Regel die Kaufnebenkosten, die Finanzierungskosten sowie die laufenden und zukünftigen Kosten für Verwaltung, Instandhaltung und Modernisierung. Der Verkäufer ist vor allem für die Maklerprovision und ggf. Steuern auf den Veräußerungsgewinn verantwortlich. Wichtige Punkte wie Vorkaufsrecht, Reservierung, Carport/Garage oder geplante Sanierungen sollten im Kaufvertrag und im Maklervertrag klar geregelt werden, damit später keine Unklarheiten entstehen. Eine transparente Aufstellung aller Kosten hilft sowohl Verkäufer als auch Investor, faire und nachvollziehbare Vereinbarungen zu treffen.