DIP-Partner Aengevelt Immobilien hat auf Grundlage der jüngsten Baugenehmigungszahlen für das Jahr 2025 eine mittelfristige Verschiebung der Entwicklungsschwerpunkte im Immobiliensektor festgestellt. Die publizierten Genehmigungen gelten als verlässlicher Frühindikator für potenzielle Baufertigstellungen in den kommenden zwei bis vier Jahren. Eine Auswertung der Daten deutet auf ein Wachstum in den Bereichen Wohnungen, Infrastruktur, Bildung, Gesundheit und Handelsimmobilien hin. Demgegenüber sind Rückgänge bei Büro- und Gewerbeimmobilien zu verzeichnen.
Baugenehmigungen manifestieren sich in der Regel nach einer Produktionszeit von zwei bis vier Jahren als bezugsfertige Objekte. Historische Daten der letzten Jahre zeigen, dass etwa 95 Prozent der erteilten Baugenehmigungen tatsächlich realisiert werden. In zahlreichen Städten hat sich ein beachtlicher Genehmigungsüberhang kumuliert, der bei anhaltend positivem Marktumfeld die aktuellen Genehmigungszahlen substanziell ergänzen könnte. Das Statistische Bundesamt veröffentlichte Daten ermöglichen eine fundierte Abschätzung der genehmigungsrechtlich realisierbaren Projektentwicklungen der nächsten Jahre.
Entwicklungen nach Nutzungsart und Kostenstruktur
Ein Vergleich der Baugenehmigungen im Jahr 2025 mit dem Vorjahr offenbart, dass die Gesamtzahl der Objekte um 3,3 Prozent auf 149.748 gestiegen ist. Zeitgleich reduzierte sich die durchschnittliche Nutzfläche um 2,3 Prozent, was auf eine Verringerung der mittleren Objektgröße hindeutet. Die veranschlagten Bauwerkskosten aller Projekte stiegen jedoch um 9,4 Prozent, was darauf verweist, dass die Phase signifikanter Preissteigerungen für Bauleistungen weiterhin anhält.
Im Bereich der Wohneinheiten ist ein Anstieg von 11,2 Prozent auf 232.995 Wohnungen zu verzeichnen, wobei die Wohnfläche sogar um 13,2 Prozent zunahm. Aengevelt Immobilien relativiert diese Zahlen, indem darauf hingewiesen wird, dass bei einer Realisierungsquote von 95 Prozent lediglich rund 210.000 Fertigstellungen aus den Genehmigungen des Jahres 2025 resultieren werden. Gemessen am Bedarf liegt dies weiterhin deutlich darunter. Ein Vergleich mit dem Jahr 2021, in dem fast 381.000 Wohneinheiten genehmigt wurden, zeigt, dass der aktuelle Anstieg als eine moderate Erholung nach dem Taljahr 2024 interpretiert werden muss.
Das Sondervermögen und das Infrastrukturpaket der Bundesregierung zeigen erste Effekte bei den Baugenehmigungen. Infrastrukturgebäude verzeichneten einen Zuwachs von 4 Prozent. Besonders hervorzuheben sind die Steigerungen bei Gebäuden für Bildung, Wissenschaft und Forschung mit 13,9 Prozent sowie für das Verkehrs- und Nachrichtenwesen mit 63,8 Prozent. Auch Gesundheitsgebäude verzeichneten einen Anstieg von 7,5 Prozent, Freizeit-, Erholungs- und Sportgebäude von 6,3 Prozent, und Wohnheime von 12,7 Prozent. Bei Gebäuden für öffentliche Sicherheit und Ordnung stieg die genehmigte Fläche um 21,7 Prozent. Im Gegensatz dazu standen Rückgänge von 20,7 Prozent bei Gebäuden des Sozialwesens und 27,0 Prozent bei Kulturbauten, was eine Umschichtung öffentlicher Budgets indiziert. Insgesamt sanken die Genehmigungszahlen für Nichtwohngebäude um 3,3 Prozent auf 36.206 Objekte, begleitet von einer Reduzierung der Nutzfläche um 3,8 Prozent.
Differenzierte Entwicklung in ausgewählten Segmenten
- —Büro- und Verwaltungsgebäude verzeichneten einen Rückgang der Genehmigungszahlen um 4,5 Prozent, flächenbezogen sogar um 13,6 Prozent auf circa 2,6 Millionen Quadratmeter. Trotzdem stiegen die Baukosten um 4,2 Prozent, was auf die Präferenz für höhere Qualitätsstandards hindeutet ('flight to quality').
- —Bei nichtlandwirtschaftlichen Betriebsgebäuden ging die Fläche um 6,2 Prozent zurück, und bei Fabrik- und Werkstattgebäuden um 12,7 Prozent. Diese Entwicklung könnte eine weitere Deindustrialisierung bei anhaltend schwacher Konjunktur signalisieren.
- —Handelsgebäude verzeichneten lediglich einen geringen Rückgang der Genehmigungszahlen um 0,7 Prozent, der durch einen Anstieg der Nutzfläche um 21,0 Prozent auf 1,6 Millionen Quadratmeter kompensiert wurde. Die veranschlagten Baukosten stiegen um 13,8 Prozent, was für den Bau von großflächigen, kosteneffizienten Objekten wie Super- und Fachmärkten spricht, weniger für Shopping-Center.
- —Das Wachstum im Segment der Logistikimmobilien verlangsamt sich. Die Anzahl der Genehmigungen für Warenlagergebäude fiel um 10,3 Prozent, die genehmigte Nutzfläche um 12,4 Prozent.
- —Die Genehmigungszahlen für Hotels und Gaststätten sanken um 13,0 Prozent, begleitet von einem Rückgang der Investitionssummen um 7,1 Prozent.
Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter des DIP-Partners Aengevelt Immobilien, kommentierte die Befunde dahingehend, dass sich die Bauwirtschaft zwar über das gestiegene genehmigte Auftragsvolumen freuen kann. Eine tiefere Analyse der Genehmigungszahlen sende jedoch differenzierte Signale an die Immobilienwirtschaft. Er stellte fest, dass sich die Neubaudynamik von Büros, Hotels und Logistikobjekten hin zum Wohnungsbau und insbesondere zu ausgewählten Infrastruktursegmenten, einschließlich sozialer Infrastruktur, verlagert. Zudem sei die positive Flächen- und Wertentwicklung bei Handelsimmobilien ein erfreulicher Aspekt.
